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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

在澳洲生活人人都不可忽视的法定正当程序 | 诉讼调解02

2020.03.29 | 澳洲法律评论作者团 | #来哲夫律师

“你被逮捕了。你有权保持沉默,如果你开口说话,那么你说的每一句话都可能在将来成为对你不利的呈堂证供… …”。这是我们在美国警匪电影中经常会听到的台词。

警察为什么在抓捕嫌犯的千钧一发之际,必须向嫌犯宣读其沉默权呢?因为美国联邦最高法院通过判决确立了这样一个原则:警察和检察官在审问嫌犯之前必须明确告知嫌犯,其在审讯过程中享有沉默的权利,同时嫌犯有要求律师到场审问才能开始的权利。未做告知的,嫌犯的供词不得作为控方证据提交法庭使用。

这是一个美国警察和检察官在办案过程中必须遵守的正当程序。法院之所以强调警察和检察官遵守正当程序的必要性,是因为在英美法系国家中,法官相信程序正当是保护每一位普通公民的合法权益不受公权力侵犯的前提和基础。

澳大利亚是英美法系国家,其在刑事诉讼法律中与美国相似,也有各种法定正当程序的要求,除了上面谈到的沉默权宣示之外,还有其他种种比如刑讯逼供取得的证据、疲劳审讯取得的证据不得作为控方证据提交法庭等要求。

对在澳洲生活的华人来说,当公权力(国家/政府)对私权利(公司/公民)时,政府要遵守法定正当程序,相信很多同胞都有相当程度的认知,但当私权利对私权利时,遵守法定正当程序也同样受到澳洲法院的高度重视,这一点相信绝大多数同胞并不清楚。今年4月昆州高等法院的一纸判决,提示我们,人人在日常生活中进行的任何可能有法律后果的交往都应该遵守法定正当程序,否则即使你是交往中占理的一方,如果未遵守法定正当程序,法院明知你实质上有理也不会支持你,让你适得其反,劳民伤财。

三年前,居住于澳大利亚昆士兰州罗克汉普顿市(Rockhampton)的泰勒尔夫妇将一处房产出租给麦克唐纳先生经营汽车旅馆,同时双方商定由房东出钱逐步对所有客房的洗手间进行重新装修。

装修不可避免地带来了尘土、噪声和装修中的客房无法出租。由于装修是逐步进行,持续的时间较长,麦克唐纳先生产生不满,并开始停止支付房租。泰勒尔夫妇根据昆州财产法的有关规定向麦克唐纳先生发出纠正违约通知书,要求其在2017年2月13日之前交清欠款,否则房东将终止租赁合同并收回房产。

麦克唐纳先生拒不还钱也不交房,反而要求泰勒尔夫妇赔偿其无法正常经营产生的损失。于是泰勒尔夫妇把麦克唐纳先生告上了法庭,要求法院确认双方的租约已于2017年2月13日经由房东发出的纠违通知书依法终止,同时判决承租人支付欠款澳币166,000元并承担房东的诉讼费用。

法院在庭审中查明,承租人欠租属实,其提出的尘土、噪声和客房无法出租影响其经营的理由并不成立,因为装修之事是由双方共同商定为之,产生的尘土噪声并未超出合理限度,同时装修所涉及的客房有限,对其出租率没有影响。承租人拒付房租的行为实属无理。

但是,法院在审理中同时发现,房东向承租人发出的纠正违约通知书有一个小小的瑕疵。根据昆州财产法第124条的规定,房东向承租人发出的纠违通知书必须使用法院提供的标准格式文本。该标准格式文本的页脚有一个注解。其内容如下:

“【注:如果承租人在收到该通知书后的合理时间内拒不纠正违约行为,房东将有权收回房产并终止租约– 见1974年财产法第124条】”

房东在起草纠违通知书时,将这个注解删除了。因为,他们在通知书的正文中已写明了同样内容的语句,同时纠违通知书的页眉也已经赫然标明“1974年财产法第124条”。因此他们认为通知书从实质上看已完全符合了第124条的要求。

然而,法官认为这个注解不能删除,即使房东在通知书正文中包括了同样意义的话语。法官在判决书中给出理由的核心两点是:(1)在页脚处放一个注解的优点是它可以向收件人强调相关信息的重要性;(2)页眉处与页脚处两次标明的“1974年财产法第124条”,各自传达着不同的信息。前者仅是表明该通知书是根据该条款发出的,而后者旨在提醒收件人这是他们必须去阅读的条款,因为其中规定了他们的责任和义务。

所以,法官认定,虽然原告实质上有理,但是其发出的纠违通知书违反了法定的正当程序,没有使用完全符合要求的标准文本格式,故租约尚未依法有效终止。因此裁定驳回原告的诉讼请求,原告发生的一切诉讼费用自行承担。

一个小小的瑕疵,让本来占理的房东彻底败诉,欠款不能及时追回,高额诉讼费又打了水漂。这个案件告诫我们,生活在澳洲,要入乡随俗,尊重法律,小处不可随意。在各项有法律意义的交往中,花较少的费用聘请律师早期介入,确保一切手续合法合规,胜过在出现纠纷后才花大价钱聘请律师上法庭。早期没有遵守法定正当程序造成的缺陷,诉讼阶段已无法弥补。

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