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商法规定了如何成立和经营企业,包括如何开始,购买,管理和关闭或出售任何类型的企业。因此常见商业纠纷主要表现在股权分配,知识产权,商业租赁,劳动雇佣等方面。为此澳法评的作者们撰写了连锁加盟,委托授权,公司清算,知识产权保护,租赁暂定协议,劳资纠纷等文章帮助读者深度了解商法。

商业租赁如何防坑?不得不注意的暂定协议 | 澳洲商业租约法规指南04

2019.12.07 | | #吴声远律师

导读

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。澳洲中小企业商业活动活跃,租赁业务频繁,为了避免纠纷的产生,保护中小企业主与房东们各自的合法利益,澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。

同时,我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》,共9篇

《澳洲商业租赁法规指南》

1.澳洲商业租赁,你不得不知的四大细节 

2.澳洲新威尔士州租约与许可之区别简述

3.澳洲昆士兰州商业租赁主要流程与法律注意点

4.商业租赁如何防坑?不得不注意的暂定协议

5.租赁与牌照协议区分 (Lease & Licence Agreement)

6.租铺装修注意事项 (Fit Out Matters) 

7.租赁的产权注册 (Registration of Lease)

8.如何修复租赁的违约 (How to remedy breach of lease)

9.如何续租或转让租约 (Option to renewal & Assignment of lease)

许多客户在签署正式的商业租赁前都会要和店家房东签署一份租赁的暂定协议 (Heads of Agreement), 那下面就和大家解释一下这个暂定协议具体有什么内容,还有在签署此协议时要注意的事项

什么是暂定协议 (Heads of Agreement) ?

顾名思义,暂定协议就是在签署正式协议前甲乙双方把在谈判中达成的大致意向记录在案的文件。 对于商业租赁来说,暂定协议就是一份把房东 (landlord/lessor) 和 租客(tenant/lessee)关于洽谈的主要租赁条款做的总结。 暂定协议的目的一是来展示房东基本同意将商铺出租给租客的一个姿态,二是来提示有意向的租客开始做出认真签署正式租赁的准备,告知租客去寻找专业的法律咨询从而在此也过滤掉那些意向不充实的租客。

暂定协议里大致会有那些内容?

 在租赁的暂定协议中主要会含有以下的条款

● 房东和租客信息 – 表明在正式的租赁合约里会体现的双方名称,是个体,公司还是信托

● 租铺信息 (Premises) – 租铺的位置,面积,以及连带的租用区比如泊车位置和储存室

● 租期 (Lease Term) – 房东和租客协商好的租期和是否有续租的选择权

● 租金和开支(Rent/Outgoings)- 租金应写明为年租金,若有开支费用应写明开支的结算方式

● 租铺工程 (works)- 注明房东和租客在谈判中所同意对租铺开展的工程装修和双方责任

● 订金和保证 (Deposit/Security) – 告知租客要签署正式租赁是需付的订金和抵押

● 法律费用 (Legal Costs)- 表明拟定租赁的法律费用会由哪方承担,和重新拟定条款的相关费用

签订暂定协议要注意什么?

在签署暂定协议签主要考虑到的问题是此暂定协议是不是具有法律约束力的 (binding or non-binding). 一般情况下房东给出的暂停协议都是没有约束力的 (non-binding)而且通常暂定协议也会自带无责条款(Disclaimer) 注明直到双方在签署正式租赁完成时任何其他文件的协商或签署都是不具有约束力的。

但是如果在暂定协议里并没有明确指出此文件的签署是否具有约束力,那租客就要多加谨慎,因为在即使在还没有签署正式租赁的情况下,房东和租客的行动可能会被默认为双方已经签署了有约束力的租赁。在澳洲最高法院案例 Master v Cameron,法官指出判断暂定协议是否具有约束力的重要因素是要看双方的意向。所以从实际考虑,暂定协议最好明确写出双方对此协议的签署是否有约束力的意向,同时确认在签署正式租赁前双方任何的协商是否也具有约束力。

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。