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商法规定了如何成立和经营企业,包括如何开始,购买,管理和关闭或出售任何类型的企业。因此常见商业纠纷主要表现在股权分配,知识产权,商业租赁,劳动雇佣等方面。为此澳法评的作者们撰写了连锁加盟,委托授权,公司清算,知识产权保护,租赁暂定协议,劳资纠纷等文章帮助读者深度了解商法。

澳政府对中小型企业在COVID-19 期间的商业租赁指示

2020.05.24 | | #吴声远律师

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澳政府对中小型企业在COVID-19 期间的商业租赁指示

在今年Covid-19 疫情之下,很多在澳的中小型企业也面临着严峻的经济压力,这样对于拥有商业租赁的房东来说也造成了棘手的困难。为了更好的解决与指导房东与中小企业所要面对的商业租赁中的问题,澳洲政府内阁 National Cabinet 在4月7 日颁发了关于在疫情期间的中小企业商业租赁行为准则 (Code of Conduct) 。

(文件链接:https://www.pm.gov.au/sites/default/files/files/national-cabinet-mandatory-code-ofconduct-sme-commercial-leasing-principles.pdf)

此Code of Conduct 是强制性 (Mandatory) 并具有法律约束力的,它应用于所有中小企业的商业租赁,包括零售 (Retail),办公(Office)和工业 (Industrial) 租赁。在此行为准则对于中小企业的定义条件是年营业额不超过5千万澳元 ($50 Million)并且可以获得政府疫情补助 JobKeeper Programme。

这个Code的拟定是为了缓解中小企业在疫情中所产生的财务压力,同时也寻求适当的措施来维护房东和租客的各自利益。

行为准则的总体原则 – Overarching Principles 

总体来说此Code of Conduct 要求房东与租客在疫情期间来共同协商制定出达成一致的解决措施。解决措施需要按照商业租赁的情况所拟定,并对租客在疫情期间所遭受的经济影响做出相应的安排。房东与租客的洽谈协商必须是诚意信实的(in good faith),并且要彼此帮助与其他利益相关者的协商。

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关于商业租赁的原则 – Leasing Principles

在此Code of Conduct 里列出了14条针对商业租赁的指导原则, 其概括如下:

1. 房东不可以因租客拖欠在疫情期中的房租为理由来解除租赁。

2. 租客也需在与房东协商出符合行为准则的措施后,继续如期履行商业租赁的条款。

3. 房东需对租客由于在疫情期间产生的营业损失,给予租金相应比例的减免 (wavier)和 延期支付(deferral)。

4. 租金减免相应比例最少是50%,若房东同意租客可寻求超出50%的减免比例。

5. 延期支付租金总额可以摊销在24个月或者剩余的租赁期间(取两者中相对长的时间段)。

➤ 针对3 – 5点的实施举例:租客在疫情期间营业额减少了60%, 那么给与租客的租金减免必须达到营业额损失的一半即30%, 另外30%可以摊销在24个月内(或剩余的租期若现有租期超过24个月)延迟支付,剩余部分租金应照租赁正常支付。

6. 任何法定费用(如土地税、市政费)或保险费用的减免,也必须相应的传递给租客。

7. 房东若取得房贷上的延期,此延期也必须相应的传递给租客。

8. 若租客无法营业,房东需相应削减一些相关的服务和租赁中的开销 (例如广告、促销费)

9. 为了避免造成房客过分的经济压力, 任何协商的延期租金还付必须在疫情期过后执行。

10. 房东不得收取因房租的延期或减免产生的费用和利息。

11 房东不得因租客在疫情期间未付的租金来动用租客的保证金。

12. 现有租赁租期也需因租金延期相应的延期与租客。

13. 在疫情期间并且在疫情结束后合理的期间内,房东不可增加现有租金。

14. 房东不可因租客在疫情期间削减经营时间或停止营业收缴罚金。

如果房东和租客在洽谈后达不出一致的协议,那么此事宜需被提交到相关州处理商业、零售业租赁纠纷的机构进行调解,但是双方不得利用调解程序来拖延或阻挠取得良好的解决方案。

因为澳洲政府提出此Code of Conduct 目的是为了维持好现有的商业租赁,随之的生意可以在疫情结束后照常运行。所以在此也希望房东和租客在疫情期间保持良好的沟通,友善的协商出解决措施来共度难关。

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