店铺装修需要注意的5大法律事项 – Commercial Lease Fit Out Matters
导读
签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。澳洲中小企业商业活动活跃，租赁业务频繁，为了避免纠纷的产生，保护中小企业主与房东们各自的合法利益，澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。
同时，我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》，共9篇。
《澳洲商业租赁法规指南》
5.租赁与牌照协议区分 （Lease & Licence Agreement）
6.租铺装修注意事项 （Fit Out Matters）
7.租赁的产权注册 （Registration of Lease）
8.如何修复租赁的违约 （How to remedy breach of lease）
9.如何续租或转让租约 （Option to renewal & Assignment of lease）
假如现在您已经看中了一间租铺，也和房东谈好了相关的租期、租金，下面您可能需要考虑的就是租铺的装修问题了， 那么今天就和大家分享一下在装修时要留意的一些法律事项。
1. Permitted Use – 允许应用
在对您的租铺进行装修前，您必须要考虑到装修和所安装的设备是否符合署租赁的允许应用。比如您想在一家租铺开展产品零售的生意，同时又想要配置个咖啡机来销售热饮，那么您就必须确保此举动也属于租赁的允许应用中。
2. Approval of Work – 施工批准
通常在租赁中房东会阐明对装修工程的指南 (Fit Out Guidelines), 所以房客必须按照房东所规范的要求开展装修。有时租客对租铺的装修还要得到政府或者物业的批准才可以进行。比如对于餐饮店铺，政府会要求在厨房必须安装合适的排污和通风管道。还比如，如果您想在店铺内单独安装空调，您可能需要申请物业管理的批准。如果您的装修没有得到相关的批准，不仅会给您对店铺的使用造成严重的影响，而且房东会因您违约追究您的法律责任。
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3. Fit Out Cost – 装修费用
一般来说租铺的装修费用是由租客承担的，但是如果是一家新的店铺或者当房东希望能签署一份租期较久的租赁时，房东也会承担一部分的费用: 一种是房东会对租铺进行一些前期的装修 (Lessor’s Work), 等房东的工程做好后租客才可以开展下面自己的装修；另外一种是房东会以优惠的形式将费用补偿给租客 (Fit Out Contribution)。如果房东同意给租客装修费用补偿，通常租赁里会要求租客得到房东对装修工程的批准并且提供装修承包商所开的发票来证明工程的开销。此外租客也要格外留意装修补偿的条款，因为有些租赁会要求如果租客在所签的租期里有违约或者转租的行为，那么房东会有权利向租客追讨部分的已付装修补偿 (Clawback Provisions)。所以有时候表面看似为优惠的装修费用补偿其实会连带一些对租客利益的限制。
4. Refurbishment – 定期翻新
在有些租期较久或者在商场店铺的租赁里，房东会要求租客定期为租铺进行翻新。翻新的工程小有简单的清理和涂漆，大到有对店铺门面和设施的更换。所以如果租赁里有翻新的条款，请您谨慎留意其内容要求。
5. Make Good – 原样归还
在租期结束时，有些租赁会有条款要求租客将租铺按照租赁开始时的样子归还给房东 （Make Good Clause）。如果租赁里有此条款，您就要格外注意所提对租铺还原的要求具体是什么。比如租铺的哪些物品和设施是属于房东的，哪些是属于租客的；哪些装修添置是可以遗留的，哪些是要拆除的。有些您认为有价值的装修，对房东而言可能却毫无用处，而且还原的工程也是一笔不少的开销，所以更加建议您在签署租赁前让专业的法律人士审读此条款避免它在以后租赁终止时成为您的绊脚石。
