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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

澳洲法学院必学的100个商法经典问题,全部总结在这里!(3)

2020.03.30 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

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提前了解总好过临时抱佛脚,这些澳洲法学院必学的经典问题你都知道吗?法律,没有你想象的那样简单。从10月起,澳法评推出专题《澳洲法律小贴士》,与大家分享一些法律小知识,尤其是向大家介绍国内比较陌生的澳大利亚法律体系和澳洲判例,希望能帮助大家对澳洲法律有更深的了解。

1、澳洲法学院必学的29个商法经典问题,全部总结在这里!

2、澳洲法学院必学的100个商法经典问题,全部总结在这里!(2)

3、澳洲法学院必学的100个商法经典问题,全部总结在这里!(3)

澳洲法律小贴士46

澳洲住房销售合同中有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款,一旦合同FINANCE项下Finance Amount, Financier and Finance Date都被填写完整,则视为合同签署方认同Subject to Finance 条款。他日若买方无法取得贷款而想解除买卖合同,卖方需要全额返还定金。

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澳洲法律小贴士47

家庭暴力(Family Domestic Violence)依据昆士兰家庭暴力保护法(Domestic and Family Violence Protection Act 2012) 家庭暴力指的是一方向与其有亲属关系(包括同居关系,婆媳关系等)的另一方施加暴力并造成受害者恐惧的行为。家庭暴力包括有身体虐待,精神(情感)虐待,性虐待和经济虐待。

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澳洲法律小贴士48

公司宪章(Company constitution)由公司章程(Article of Association)和公司备忘录(Memorandum of Association)两部分组成,规定了一间公司内部管理的基本规则和公司董事与股东的权利义务。此外,公司宪章中还包含宗旨条款,用以叙述公司权能,若该公司所签订的合同与宗旨条款相违背,则合同可以宣告无效。公司法在135(1)条中列出了一些可替换规则,公司可以直接采用这些规则来指导公司运作,而不专门制定其公司宪章。

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澳洲法律小贴士49

澳洲融资法受《公司法》(Corporations Act) 的规管,且适用于澳大利亚境内提供的所有金融产品,不论金融产品是由澳大利亚机构还是由外国机构所发行。“金融产品”包括股票、信托单元、合伙企业权益、债券以及许多其他金融工具。《公司法》(Corporations Act)还要求,除一些豁免情况外,未向投资者披露信息则不得提供金融产品。信息披露需向澳大利亚政权与投资委员会ASIC提交。

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澳洲法律小贴士50

Caveat留置权Part 2: Caveatable interest。可申请留置权的利益关系是指留置权人对土地本身拥有当前的合法或公平权益(current legal or equitable interest),并有正当理由相信这样的利益有受损的可能。在申请留置权的当下,这样的“利益关系”就必须存在,而不能是之前或是将来产生的利益。最常见的“利益关系”的例子包括:房产购买、登记抵押、租赁、地役权、和法定信托受益。几个具体examples:1.当屋主收订金后,突然反悔不卖房子了,退回买房订金。可以lodge caveat吗?如果签了Unconditional Contract或Conditional contract并买家能证明自己“确定”要购买该产业,而不是申请留置后又不够买,就可以!2.产业屋主找A借钱不还,A能lodge caveat吗?不能!因为A与产业本身没有直接的利益关系,只是与屋主有借贷关系。但如果产业是作为抵押贷款,就可以。3.中介卖房,买家拒绝支付佣金,可以对该产业lodge caveat吗?不能!是中介与屋主关系,中介与产业没有直接利益关系。4.一对夫妻,房子登记在男生一个人名下,离婚时女生可以lodge caveat吗?可以!女生有equitable interest. 5.住户A享有住户B的许可,在一块B的土地上种花和植物,B未跟A商量就把房子卖给C,是否可以lodge caveat?可以!see case Connolly v No one

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澳洲法律小贴士51

一栋房子最多可以住多少租客?在RTA-General Tenancy Agreement(form 18a)第15条中,房东与租客会就出租房屋入住人数做出约定。理论上只要符合合同约定,居住人数可由租客自行决定。但是依据联邦政府指导方针,每间卧室居住人数不可以超过三人。举例来说两室房子居住人数不可以超过六人。

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澳洲法律小贴士52

“日落条款”(Sunset Clause)日落条款也称作届满条款,是一条在期房购买合同中常常出现的标准条款,旨在保护房屋销售中购房者,以及开发商的利益。它是指开发商必须遵守完成房屋建造所需的最长期限,在项目未能按时完工的情况下,购房者或开发商都有权终止合约。开发商如果要启动“日落条款”,必须提前以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意。

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澳洲法律小贴士53

禁锢判断力(Fettering Discretions)公司董事不应该禁锢或者被妨碍行使自己作为董事的权利。公司董事应该有自己的看法并且不被其他因素阻止其为了公司最大利益所做的行为。虽然198D条款规定董事可以授权他人行使董事权利,但是董事本人依然负有对其授权行为的最终责任。

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澳洲法律小贴士54

在中国国内结婚后在澳大利亚离婚,离婚证明如何在国内使用呢?首先澳洲离婚判决书或离婚证明需经澳洲外交贸易部(Department of Foreign Affairs and Trade)认证(Authentication),然后要经过中国驻澳洲大使馆或者领事馆领事认证。认证完成后在中国当事人的户籍所在地或经常居地法院提出申请承认,外国法院的离婚判决方能作为离婚的证明在中国使用。

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澳洲法律小贴士55

事实婚姻(De facto relationship)也成同居关系,是指一对夫妻在真正的家庭基础上生活在一起的关系。受到《 1975年家事法》的管辖。根据澳大利亚法律,同性或异性夫妇已包含在事实上的关系定义中。婚姻中的夫妇或与家庭有亲属关系的夫妇不能视为事实上的恋爱关系。如果一个人合法结婚,那么仍然可以认为他们与未结婚的另一方事实上存在关系。一个人只有在没有分居的情况下一起生活了两年,才有事实上的伴侣。因此,实际上要考虑的时间是两年。但是,如果有子女或对共同财产有重大贡献,则对该规则进行例外处理。

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澳洲法律小贴士56

秘密得利 Furs v Tomkies (1936)当董事在和公司交易中受益,此益处没有被公布的时候,此利益为秘密得利。此行为代表董事本人利益和公司利益的冲突,是违反董事义务的行为。因此董事利益没有被公布,董事必须清算并返还此受益。

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澳洲法律小贴士57

分居(Separation)澳洲家庭法里面并没有对“分居”有一个明确的定义,但是在提出离婚申请之前,双方必须已经分居满12个月才可以离婚。因此,为了判断双方是否构成分居,通常会考虑以下因素:1.其中一方是否已向另一方表达其结束这段关系的意愿?2.是否其中一方或双方都认为这段关系已经结束?3. 双方是否分开居住?4.双方是否不再作为夫妻一起生活?5.其他人是否也认为双方已经分居?

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澳洲法律小贴士58

滥用市场力量( Misuse of market power)指在市场中具有实质影响力的公司,为了损害竞争对手,或阻止他人进入市场抑或因其他妨碍竞争的原因,而滥用其在市场中的影响力、支配地位,间接胁迫消费者或上下游对接商业主体进行有限选择。商业行为法第46条,严令禁止任何公司法人,商业主体以任何形式滥用其市场力量进行妨害市场的行为。

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澳洲法律小贴士59

客户投诉 (make a consumer complaint)的的投诉对象包含商品及服务,例如产品安全,价格,电商买卖,房产买卖,车辆交易,水电网服务等。当消费者权益遭受侵害时,第一步通常需要与商家进行联系。消费者需要提供购买证明并且与商家协商决定是否维修、换货或者退款。同时,消费者可以通过递交Comlaint Letter来提出诉求以及保留证据。如无法协商,消费者可以向ACCC (Australian Competition & Consumer Commission)进行投诉。如果情节严重,也可向律师寻求法律建议或者上诉至Small Claims Tribunal。

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澳洲法律小贴士60

住房空置费是针对海外买家征收的费用。如果买家的物业不是用于自住,而且每年出租少于6个月(183天),就需要向澳州税务局提交申报表,进行评估后缴纳空置费。一般来说,空置费金额等同于购买该房产申请时支付的海外人士购房申请的申请费。如合同价不超过一百万澳元,需缴的空置费就是一年5,700澳元。而如未能及时向澳洲政府提交申报表,则可能被处以250单位的民事罚款,约合52,500澳元。

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澳洲法律小贴士61

道德恐慌(Moral Panics)道德恐慌是依靠公众对某个特定个体或团体的误解而发起的公众运动,从而对不符合社会主流价值的个人或团体给予打压。这样运动通常经过媒体炒作而发起。道德恐慌这个词最早由Cohen于1972年在他的书中提出。Cohen指出媒体倾向于用重复报导一种反社会行为,令公众对某一特定社群产生恐惧、恐慌并加以打压。这种恐慌往往由某一特别严重的个案引起,并使得社会过份关注某一问题,如枪械、杀人、家庭暴力等。

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澳洲法律小贴士62

实质性履约(Substantial performance)。这一概念仍然是指合同方没有完全按照合同条款来履约,但是1. 违约是轻度的2. 违约方尚未完全放弃履行合同,3. 纠正和弥补违约所造成损失只需要较少的代价同时满足以上三点,法律就可以认定合同已经被实质履行,因而合同的一方不能以未履行合同为由而提起诉讼,相应的,合同的另一方亦不能以不履行合同为由进行抗辩。

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澳洲法律小贴士63

行政上诉仲裁庭(Administrative Appeals Tribunal,AAT)也被称为行政复议仲裁。当政府机构做出对当事人不理的裁决,当时课到仲裁庭申请复议仲裁。案件由仲裁官员/或者仲裁委员会从新审理做出决定,同意,或者推翻政府机构做出的之前决定。在移民案件中, 如果申请人对移民局官员做出的决定不满,可以进行上诉,由仲裁庭做出裁决。在AAT的上诉是属于Merits Review。AAT在审理这类上诉的时候,会看到所有的申请资料,来判断签证官的决定是否正确,同时AAT还可以接受新的申请资料和新的观点,然后尽量做出有利申请人的裁决。

分享人 :Luna

澳洲法律小贴士64

相互撤销和解除契约(A mutual Rescission and Release)的主题分为三部分:一 买卖双方同意终止原合同;二 买卖双方同意不为原合同的撤销去索偿或诉讼而互相追究;三 在将来,买卖双方同意再签署新的合同。相互撤销和解除契约(A mutual Rescission and Release)一般运用于:买方签订原合同后,发现需要添加别的合作伙伴,添加其他公司名称或信托单位,删除买方自己或添加另一个人。从而与卖方再签署新合同。

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澳洲法律小贴士65

Second Mortgage二次抵押贷款常发生于当屋主需要借出更多的钱时,原本贷款的银行A拒绝再贷款,而另一家银行B则同意提供贷款,条件是必须把房子也同时抵押给它。当还不起贷款,房子被银行拍卖时,A 银行作为First Mortgage的利益将会是优先得到保证。当A 银行扣除你所欠的本息及与拍卖有关的费用后,剩下的钱才能用于偿还B 银行的Second Mortgage债务。显而易见,因B 银行所承担的风险要高过 A 银行,所以Second Mortgage 的贷款利率往往要很大程度高过 First Mortgage。

分享人 :Elise

澳洲法律小贴士66

地役权(easement)这是一种允许使用他人土地获益的权利,又称为在他人土地上的通行权。主要有两种地役权的分类:一种是行车道地役权;以及另一种公共事业或下水管线占用的区域,其中包括煤气,电力,通讯或城市水利人员维护时需要使用的管道或电缆。通常来说,大部分的地役权都是沿着土地四周而设,对物主的使用限制相对较小。如果地役权在该土地上占地过大,或地役权太多会对土地价值造成一定影响。

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澳洲法律小贴士67

单方误解(Unilateral mistake)指合同一方产生误解,另一方明知对方的误解情况,但没有以任何形式告知对方,且从对方的错误中获取利益。衡平法不允许一方从另一方的的错误中获取利益。例如,在Taylor V Johnson (1983) 45 ALR 265一案中,卖方将15,000元/1英亩的土地价格误写为15,000元/10英亩,买房明知合同价格书写失误,却故意隐瞒掩盖这个失误,法庭从衡平法的角度判定解除合同(rescission)。如果单方误解有自己本身原因产生,不能从法律角度恢复原位;若由于其他原因产生误解,已经履行的合同可以被要求解除;未被履行的合同,可以宣告无效。

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澳洲法律小贴士68

公证人(Notary Publics)是指依据法律所形成的公职人员, (经常为solicitor或者attorney),在通常涉及房地产、契约、授权书(power of attorney)以及外国与国际商业的非争议事项上为公众进行公证服务。公证人的主要职能是监管宣誓及确认宣誓,并作出宣誓书与法定声明、证人以及认证某些类别文件的执行、承认契约与其他的相关文书、拒付签注(note of protest)与汇票、提供外汇注明。在海商法中,当船舶发生损坏时提出海事声明、提供认证文件正本与公证副本,并根据管辖权执行某些其他的官方行为。所有公证人的印章和签名都正式记录在 Department of Foreign Affairs and Trade(DFAT)拥有的数据库中。相关信息请查询:

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澳洲法律小贴士69

(Notary Public(NP) ,Solicitor, Justice of Peace(JP))见证的区别。(Notary Public (NP)),公证人,是州政府, 通常由国务卿任命的廉政官员,在与重要文件签署有关的各种形式的制止欺诈性官方行为中,作为公众的公正证人。(Notary Public (NP)一般在国际文件的认可和交换上是有效的。(Solicitor),事务律师,律师提供的服务和签字一般是能提供法律服务并具有法律效益的。(Justice of Peace(JP)),太平绅士,是一种源于英国,由政府委任民间人士担任维持社区安宁,防止非刑法以及处理一些较简单的法律程序的职衔。成为太平绅士无任何学历或资格认证要求,也通常是免费的。

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澳洲法律小贴士70

授权委托书(Power of Attorney)是一个人赋予他人权力,代替自己处理经济事务和/或人身相关事务的正式文件。昆州《授权委托法》(Powers of Attorney Act 1998)允许建立三种授权委托关系并对其对应的三种授权委托书(以下简称授权书)的使用范围和格式要求等都有详细的规定。 其中最为广泛使用的为普通授权书(General Power of Attorney),即可委托他人在一段特定的时间内(比如你出国期间)代替你处理全部或部分经济事务,或者委托他人就某一特定经济事项代替你进行处理(比如代你买/卖房产)。如果授权人因故丧失了处理自己事务的能力,该授权书也自动失效,被授权人无权再代表授权人行事。

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澳洲法律小贴士71

免责条款(exclusion clauses)在合同中,免责条款被用来限制或完全排除合同一方违背了合同的明示条款或隐喻条款后所要承担的责任。免责条款经常出现在一些标准合同(standard contracts)中。如果合同一方处在优势地位,另一方处在弱势地位,往往会采纳占优势地位一方的标准合同。优势一方也会有相应的免责条款来限制或免除己方的合同责任,弱势一方往往没有进退的余地,因而法庭通常不倾向于保护依赖免责条款的一方,法庭有时也会根据情况宣布免责条款无效。

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澳洲法律小贴士72

Foreign resident capital gain withholding (FRCGW)海外居民资本预扣税:1. Foreign resident capital gain withholding (FRCGW) 海外居民资本预扣税适用于在2016年7月1号之后签订售房合同的海外卖家;2. (FRCGW) 海外居民资本预扣税适用于房产合同价格等于或者高于75万澳币的房产;3. (FRCGW) 海外居民资本预扣税的税率是房产合同价格的12.5%;4. 当卖家付过了(FRCGW) 海外居民资本预扣税之后,Australia Tax Office(澳洲税务局)会给卖家发一个 Clearance Certificate(海外居民资本预扣税已付证书);5. 为了预防交割延期,海外卖家最好在房产交割日的前28天去申请Clearance Certificate(海外居民资本预扣税已付证书)。

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澳洲法律小贴士73

家族信托(Family Trusts)是指为持有家族资产或开展家族企业而设立的全权信托。通常,它们是为保护资产或税收目的而建立的。例如,如果该信托的成年受益人仅从该信托获得收入,并享有当年的免税门槛(例如$6,000),则受托人可以将家庭信托的部分收入分配给该人。结果是,受益人将获得一些收入,但如果该金额少于$6,000,则可能不必纳税。如果分配给受益人的免税额超过其免税门槛,则超出部分将按受益人的个人边际税率征税。家庭信托还有许多其他潜在的好处,包括避免家庭高级成员去世后对遗嘱的挑战等问题。

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澳洲法律小贴士74

法院层级(Court Hierarchy)昆士兰的法院主要分为三种(按等级从低到高排列):地方法院(Magistrates Court of Queensland),地区法院(District Court of Queensland), 州高法院(Supreme Court of Queensland)。地方法院主要负责一些小案件例如超速,诈骗等;地区法院主要负责一些相对严重的案件例如强奸,武装抢劫等;最高法院主要负责很严重的案件例如谋杀,毒品走私等。法院层级保证了一个上诉的流程以及保证了不同的法院处理不同等级的案件。澳洲法律小贴士【77】tz合同与协议合同是一个协议(agreement),但不是所有的协议都是合同。在一个合同中,合同双方或多方规定了他们的权利和义务,并且这些权利和义务受法律保护,可以被法院执行。构成法定合同的必然要素:1.要约(offer)2.承诺(acceptance)3.缔结法律关系的意图(intention to create legal relationship)4.交换代价consideration若合同缺少必要的构成要素,则可能会被法庭宣告无效。

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澳洲法律小贴士75

司法女神 (Lady Justice )司法女神是古罗马神话中的正义女神,在传统故事中,司法女神的形象如下:1. 蒙眼或者闭眼;这并不带她表看不清真相,而是表示她无欲无求,大公无私,审判要用心灵来观察;2.一手持天平;天平代表公平,女神用它来衡量每个人应得的东西,不能多也不能少;3. 脚踩狗和蛇;狗代表友情,蛇代表者仇恨,踩在脚下也代表,女神做裁判的时候,不会被友情或者仇恨影响;4.一手持长剑;正义女神的长剑象征着力量和权力,女神用来对付那些社会正义和秩序的破坏者,对于不公不义的人或事,挥剑便砍。

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澳洲法律小贴士76

邮递承诺规则(The Postal Acceptance Rule)通常来说,承诺传达到要约人时才正式生效,而邮递承诺原则则规定了例外情况。根据这一原则,如果合同当事人认可邮递方式为他们的传达方式,那么在被要约人将承诺的信件投放在邮箱中时,承诺随即生效,不必等到承诺信件回寄到要约人手中。邮递承诺规则将承诺邮件丢失的风险加在了要约人身上,如果要约是以信件邮递到被邀约人手中,则承诺也可以采用邮寄方式。如果要约人特别强调承诺不得以邮递方式来传达,被要约人就不可以邮寄其承诺。

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Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。