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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

房价大涨的共患难后,离婚夫妻是否可以共享成果?

2020.04.05 | 澳洲法律评论作者团 | #郭俪珊律师

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如果一个家庭持有一处房产长达二十几年之久,而今需要离婚分财产,澳洲的家庭法院到底如何来分割房产增值的部分呢?

今天让我们来看一看2019年5月的案例Jabour & Jabour。这个案例在今年的Family Law Section于悉尼举办的专业家庭法律师的学术会上,是作为重点案例来分析的。

案情概要:

这是一个女方上诉到Full Court(全庭席)的案子。这是一段长达27年的婚姻。夫妻有三个孩子,判决下来的时候都已经成年。

男方的父亲早先和另一个人T一起购买了三块农业用地。土地A有四十公顷,土地B和C各有三十公顷。在男方十二岁的时候,他父亲便把自己名下在这三块地里拥有的这一半所有权转给了男方。

1998年的时候,男方和T达成协议,土地B归男方,土地C归T。T很快把土地C卖掉了。2001年的时候,男方把土地B出售。出售土地的净利润其中十万五千澳元用于家庭开销,剩下的十万五千澳元从T手中把土地A的产权也买到了。自此,于2001年,男方成为土地A的唯一产权人。

在2010年的时候,土地A通过rezoning,让它从农业用途变成了居住用途,身价大涨。在18年初次庭审的时候,土地A的价值占夫妻财产池的90%。

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初审判决:

法院判财产池的66%归男方所有,43%归女方所有。

初审法官认为,这对夫妻之所以在离婚的时候能有这么多资产,主要归功于男方家庭一早就买了这三块地,之后是男方的决定合理安排了这三块地的买卖,使得最后留下来的土地A大大增值。

在长达27年的婚姻中,除了土地A,夫妻的贡献是平等的 (包括经济和非经济的贡献)。

但基于男方对于土地A的贡献较多,所以男方最后分得的财产应该比女方多出许多。

上诉结果:

上诉请求被批准。女方应得财产池的47%,剩下的53%归男方。

1、2014年的案子Singerson & Joans很明确地指出,不支持把一个特定的财产单独拎出来做特殊考量,而是要综合来看婚姻的时长和双方各自的贡献。

2、男方对于土地A的贡献,除了在双方结婚前就出资买下以外,土地A价值的实质的大幅增长是源于土地用途的改变。这种增长相当于夫妻运气好中了彩票一般。

以往的案例法告诉我们,如果是夫妻双方都没有特殊贡献,仅仅是因为运气而得到的大笔的资产,那么这部分夫妻双方是要平分的。

3、一直持有土地A并不是男方一个人的决定。双方都同意的事实是,当他们在rezoning发生前两三年得知有这个可能性以后,他们决定先不卖这块地,虽然当时他们经济状况不是很好。

女方回忆,为了这个不卖地的决定,他们好几年的日子都过得很艰辛,并且需要借钱来维持生活。于2012年,也就是rezoning发生后的两年,他们又共同决定再等五年才卖地。这才使得土地A的价格从250万澳元涨到了后来的一千万澳元。

4、综上所述,单独把土地A拎出来分割是不对的。夫妻双方这几十年都勤勤恳恳地工作,才有了现在的资产。他们对于土地A的贡献与别的资产相比并无不同。

这个案子告诉了我们什么?

1、通过这个案例,我们可以看出澳洲家庭法院不支持在处理有关于遗产或者房产大额增值以及其他意外收获的案子时,针对某个资产单独评估夫妻的贡献。法院更支持综合考量的做法。

2、但必须指出的是,这个案子有它的独特性,包括这是一段长期的婚姻以及长期持有土地A是夫妻共同的决定。

3、如果今天我们处理的是一段七年以下或者更短期的婚姻,根据这个家庭的其他资产的贡献情况,抚养孩子的情况以及增值的幅度,最后百分比的结果有可能截然不同。

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