关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发以及相关的风险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，但从事地产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划、市场、销售和建造等风险。当然，高风险也注定与高回报并存。 希望通过系列文章《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规，法律注意事项以及相关建议，共分为上中下三篇，主要涉及以下问题： A. 《澳洲小型开发合规指南》（上）：1. 澳洲土地开发的产权类型2. 澳洲土地开发的产权持有方式3. 澳洲土地开发的尽职调查 B. 《澳洲小型开发合规指南》（中）：4. 澳洲土地开发海外投资审查（FIRB）5. 澳洲土地开发时遇到的第三方权益（Easement,Covenant, Caveat和Mortgage）6. 澳洲土地开发销售中的GST问题 C. 《澳洲小型开发合规指南》（下）：7. 澳洲土地开发销售中租约与租户问题8. 关于带DA开发许可的澳洲土地买卖问题9. 澳洲自住地产开发与商业地产开发的区别10. 如何运用澳洲产权警告登记（Caveat）来保障您的权利 1. 澳洲土地开发的产权类型 ◆  ◆  ◆ 澳洲不动产产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。澳洲房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 昆士兰州产权检索样本（TitleSearch Sample）2. 澳洲土地开发的产权持有方式 ◆  ◆  ◆ 根据澳洲产权法，共有关系主要有两种：一种叫共同共有（Joint Tenancy），另一种叫按份共有（Tenancy in Common）。 土地房屋的买方是两人或以上时，在办理房产过户时必须注明他们选定的共有关系，拒绝选定的，产权处将以等额按份共有的方式登记。 因为选择不同的共有关系，将会对房产的最终归属和税负产生长期深远的影响，因此每一个准备与他人共同购买土地房产的人都应该对这两种共有关系的区别有所了解，以便根据自己的实际情况，作出正确的选择。a)    共同共有：共同共有是指共有人不分你我、你中有我、我中有你地同时拥有一处房产。每个人都拥有房产的全部权益但是每一个共有人在该房产中又都不具有排他的或比其他共有人更大的权益。共同共有的一个最重要特征是法律承认“幸存者独享权（the Right of Survivorship）”。 当一个共同共有人去世时，他/她在房产中的权益立即自动转移给其他还在世的共同共有人，每一个共有人去世都发生这样的权益转移，直到所有房产的权益都转移到最后一位幸存者为止。 只要还有其他共有人在世，任何共有人通过遗嘱处理自己在房产中权益的行为都是无效的。任何与其他人共同共有的财产，法律不允许作为遗产进行处分。 b)    按份共有：与共同共有相反，按份共有是区分你我的共有。每一个共有人在房产中所拥有的权益份额都是共有人在房产登记时事先协商确定的，可以是一人一半，可以是三七开、四六开，可以是多人按任意份额共有一处房产。按份共有不适用“幸存者独享权”法则。每一个共有人都可以自由处分自己在房产中的权益份额，既可以在生前出售，也可以在遗嘱中加以处分。一个按份共有人去世并且没有留下遗嘱，他/她的权益份额并不转移给其他共有人，而是要按法定继承的原则处理。  澳洲产权持有方式种类 3.  澳洲土地开发的尽职调查 ◆  ◆  ◆a) 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查： ① 根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在4年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物；② 如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报；③ 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报；④ 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。 b) 产权状况调查① 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)；②土地和物业上抵押(Mortgage Lien)质权（例如mechanic lien, judgment […]

随着圣诞节的临近，各位家庭法律师们也越发地忙了起来，因为一场“孩子到底圣诞假期跟谁过”的争夺战已经拉开帷幕。今天我们来聊一聊如何在打离婚官司期间，想要带着孩子海外游玩度假到底需要做什么准备工作。 大纲简要： 1. 什么情况下你作为父母其中一方可以带孩子去海外? 2. 向法院申请海外游的时候，法院如何判断是否同意你的申请？ 3. 如果担心另一方私自带孩子离境，你可以做些什么？ 1. 什么情况下你作为父母其中一方可以带孩子去海外? 在澳洲，分割财产和孩子抚养权是分开独立处理的。以下两种情况，理论上你可以带孩子自由出入澳洲：a) 你和另一方对于这两方面都还处于协商阶段，并没有到法院打官司；或者b) 你们只对分割财产的问题在法院打官司，孩子抚养权问题还处于庭外商议阶段。 但是在以上这两种情况下，如果对方明确表示不同意你带孩子出境澳洲，但你坚持要这么做的话，对方可以去法院制止你这么做，或者向有关政府部门要求拒绝给孩子出护照。这个问题我们在文章后半段会详谈。 那么如果你们就孩子抚养权问题已经在法院打官司了呢？这时候就要看双方是否就孩子出入境问题已经私下达成了协议或者有法院根据双方意愿下达的Consent Order，也就是同意令。 如果这两者都没有的话，私自带孩子出境度假或探亲，都是违法的。 2. 向法院申请海外游的时候，法院如何判断是否同意你的申请？ 当你和对方无法就是否能将孩子带出国度假的问题达成协议的时候，你就需要向法院提出申请了。法院会重点考虑以下的问题：a)  这次出行的目的和时间长短。比如是纯粹度假或者是探望海外的家人。对于圣诞假期来说，一般会离开两周至一个月。从十二月底知道一月底孩子开学。b) 你和孩子出行期间如何让孩子与另一方家长保持联系。你可以安排孩子每天与另一方进行视频聊天。你必须要告知对方在度假期间你和孩子的住址和联系方式，确保没有断联的情况发生。c) 你是否有很大的几率会带着孩子离开澳洲，不准备回来。法院会考虑你在澳洲是否有长期稳定的工作，是否有其他家人在这边以及你是否在澳洲有房子和其他资产。d) 你出行的目的地是否安全。对于一些国家，不管是政治还是自然灾害的原因，澳洲政府会发出出行的警告。e) 你出行的国家是否在海牙公约Hague Conventions名单之列。如果是的话，在必要的时候，澳洲法院可以要求目的地国家的法院强制将你和孩子带回。f) 你是否愿意为此次出行提供什么样的保障。比如交一定数额的保证金或者以房产为保证。如果你和孩子没有如期返回澳洲的话，另一方可以用这笔钱启动法律程序来找回孩子。 在申请的时候，律师会帮你准备一份详细的证词，并且附上一份假期的行程安排和机票复印件，并且对刚刚提到的主要问题作出回应。 3. 如果担心另一方私自带孩子离境，你可以做些什么？ 根据澳洲的相关法律，只有在父母双方同意或者有法院判决的情况下才能给十八岁以下的孩子签发护照。如果孩子还没有一个有效的澳洲护照，并且你担心另一方单方面给孩子申请护照离境的话：a) 你可以向Australian Passport Office，也就是签发澳洲护照的部门发出警告 （child alert request），这个警告的而有效期为十二个月。b) 你还可以向澳洲外交办事处提出反对给孩子签发护照。 如果想要带孩子离境的一方已经持有孩子的护照了，那么你就要赶紧联系律师向法院作出申请，法院有权作出以下的判决：a) 要求想要带孩子离境的一方上交孩子的护照。b) 禁止孩子离开澳洲。c) 将孩子的名字放到Airport Watch List机场的监视名单上。d) 要求警方协助执行以上的要求。 总而言之，如果今年的圣诞假期，你有一定要带孩子出国的需要，还请尽快和对方沟通或者向法院提出申请吧。在家庭法院就这类的申请已经开始排起长队了呢。

啊，你知道吗？ Sunnybank Plaza一家珠宝店遭暴力盗抢。据说是在夜间时分，歹徒驾车从西南角入口撞开大门进入商场，现场留下了超过10米长的轮胎印… OMG!! 这几天又发生了一起呢！ 布里斯班南部的LoganHyperdome ShoppingCentre内发生一起入室劫案。三名蒙面男子驾驶一辆汽车撞入商场内珠宝店，用锤子砸破展示柜后，对店铺的金银首饰进行疯狂洗劫… 难道这是同一犯罪同伙所为的？ 经商中存在这么多生意风险的吗？ 没错！经商中，确实存在很多生意风险。 首先，生意活动本身就是一个存在风险的投资活动，其内在和外在的不可控因素非常之多。不过，是投资就有风险，生意人通过经商投资的方式赚钱，就必须对这些风险有清醒的认识，做到心中有数。 因此，在从事一项生意活动时，我们应该了解它的市场分析风险、投资路线风险以及投资风险认识等等。 或许，你对经商的市场风险不是很了解？ 或许，您不知道如何正确选择投资路线？ 或许，您尚未认识到如何最大程度地规避风险？ …… 那么，商业保险与法律合规不得不成为您从事经商活动的首要选择！ 律动讲座 洞悉您的生意风险 理解您的商业保险与法律合规 本次律动讲座由： 林汇铭律师团队、宏泰保险以及澳洲紧急互援会联合举办； 恒安盛商业信贷、澳太国际、澳大利亚昆士兰浙江总会、华人协会商务联盟、澳大利亚江苏协会以及QBE商业保险赞助支持； 除此之外，我们更有QBE商业保险提供的无线alarm探测器带遥控以及Lisa Image 提供的商业人像摄影一套作为精美的抽奖礼品噢！

正文：3181字 预计阅读时间：8分钟 澳洲法律评论、西南政法大学与澳洲管理学院一起共同举办的微留学活动顺已经度过了两个月，在经历了紧张而充实的工作之后，实习生对于在律所工作的体验有着相似又不同的想法。澳洲法律评论邀请了四位参加微留学的实习生，就此段时间的实习分享了他们自己的感受和体会。 来到澳洲两月余，我的暑期实习也逐渐接近尾声，未言所之既倦，情随事迁，然感慨系之。   这三周的工作有组长的琐碎杂务、有诉讼案件的材料准备，也有非诉案件的检索调查，完成这些工作给我的最大感触之一便是熟练运用工具软件的重要性。正所谓工欲善其事必先利其器，熟练掌握word、excel、pdf以及各种检索网站能够极大的提高工作效率，这也是律师在平时工作中除了法律能力之外的办公能力。同时由于林律师要求我们引进了time sheet，我能够清楚地知道自己的每种工作花费了多长时间，从而可以准确地做出一个预估和评判，也能够更好的合理安排时间。   除此之外，这三周给我印象最深的莫过于本周的legal topic：客户咨询模拟。在这次活动中，我们有人扮演客户，有人扮演律师，真实地模拟了客户咨询的场景，让我们能够亲身体会与客户交流的技巧。身为律师，免不了的是与人为善，与人相交，如何巧妙地回答客户的问题，获取客户的信任着实是一门技术活。或鞭辟入里，步步为营；或以退为进，游刃有余，只有过硬的专业素养配合上精湛的沟通技巧，才能为自己赢得委托，也为他人解决问题。 时间飞逝，不知不觉，从刚到AGC实习开始，已经过去了九周了。在过去的几周里，我从一个对英美法几乎一点都不了解的小白，到逐渐开始熟悉英美法系的各种法庭程序，法律规范，无论是法律英语还是专业知识，都得到了极大的提高。   回顾刚刚过去的三周，最先想到的总是每周都充满新意的legal topic话题讨论。上一周的legaltopic中，我们来自西政，昆士兰大学和邦德大学的八位实习生们两两一组，分别扮演律师和客户，进行了一场有趣而又充满意义的模拟客户会面。在这次的legaltopic中，针对两个不同的案情，扮演律师和扮演客户的实习生们都基于自己的立场和对方展开了激烈的交锋。虽然每场讨论只有大约十五分钟的时间，却让我们第一次如此生动的体会到律师与客户沟通的全过程，同时更是锻炼了我们的沟通能力和临场反应能力。   在过去的几周里，我第一次接触了微信公众号文章的编辑工作。随着各种网络自媒体的蓬勃发展，微信公众号编辑已经成为了一项很实用的办公技能。国内各大律所以及国外的很多华资所都建立了自己的微信公众平台，用以宣传和推广律所，招聘等等。而我也在这几周里，从零开始，初步掌握了一些文章排版的技巧。   上周，我主要跟进了一个民间借贷纠纷的案件，完成了一份离婚申请表的填写。在这两个案件中，我第一次自己填写法庭文件，第一次学习了如何填写chronology并跟据chronology完成案件的brief。随着实习的逐渐进行，我们的工作的专业性和挑战性也在逐渐增加，对于我们的能力也提出了更高的要求，同时这也是我们更加近距离的学习法律实务工作的一个好机会。在经历了九周的实习，，我能明显的感受到与刚来到AGC时相比，我对整个澳洲的法律体系以及在律所的工作都有了更加深刻和全面的了解。 在AGC Lawyers实习已经两个月了，在当下信息时代的今天，一个律师或者一个律所不仅要能解决客户的需求，更需要能“多才多艺”。在过去这两个月，我在工作中学会了两个非专业技能。 （一）微信公众号运营    在来到AGC Lawyers之前，我是一个公众号小白，没有任何的公众号运营经验。能够接触公众号运营，似乎有一些“赶鸭子上架”的巧合，对于职场而言，工作就是学习。这两个月我主要掌握了运营的两个模块内容： （1）编辑公众号文章推送。这个主要是用秀米去寻找模板，添加内容，然后同步到公众号上。我也从最初的0模板到学会熟练使用一个模板到现在能杂糅出一个新的模板，不断提升编辑技能。 （2）群发公众号文章。这个使用Wetool软件，将公众号文章链接群发给特定人群，以达到宣传的目的。 （二）网站运营   网站对于我来说，是既熟悉又陌生，熟悉是因为每天都能使用到，陌生是因为从来没有了解过其运行的架构。在AGC Lawyers我第一次接触到了网站运营，比起公众号更加困难的是，网站运营没有前辈创好的套路去跟寻，需要自己摸着石头过河。   这个过程中，我学会使用Wordpress编辑网站，了解了一点关于网站代码的知识，并且摸索出一个搬运文章至网站的模式以供他人使用。   这些对于我而言不是专业知识，可能以后也未必能使用到，但去一个陌生的领域学习一些基础知识这个过程，其本身就是大有裨益的。   在AGC Lawyers的实习即将步入尾声，在这里我们快速成长，学会了一些职场规矩和行业规范，希望重返校园的时候能够用这些指引我们的学习，当我们再次从校园出来，是一个全副武装的自己！ 跟上一个三周相比，我得到了更加深入、全新的体会与感触。我将这三周的所见、所闻、所想总结如下。   首先，日常工作方面，这三周较以往工作的难度有了很大的提升，制作Chronology、Report、Yuki日常运营管理、整理案件证据等，与之相对应的也是对我工作能力的更大考验。因近三周接手的诉讼案件、非法借贷案件、公司投资案件中我负责的部分对案件成败有相当的影响，所以在我拿到这些任务时，最大的感觉是身上的责任感。因为我明白作为一个团队，必定需要每个人的用心、细致。所以经过几次的锻炼，我也能在工作中不断反思自己的长处和短处，以在面对每个新接手的案子时都可以不断调整自己工作的方法和思路，找到最适合自己的工作伙伴，从而达到效率最高。   其次，技能训练方面，我们近三周的LegalTopic主题有两期是律师模拟会见，在两次模拟当中，我分别以律师和当事人的身份进行模拟。从两方视角分别锻炼能力，帮助了我去从对方的角度思考和体会，这也让我提高了“飞”起来想的技巧，以第三方的角度看到自己需要努力的地方。同时，独立会见客户的体验也是让我最难忘的工作之一，第一次亲自会见客户十分考验我的随机应变以及知识储备能力，也是通过这次机会，让我看到了自己的优点和缺点。   最后，团队建设方面，在实习即将结束之际，我认为三个月来我和一起工作的小伙伴们结交了缘分，这些天来我感受到的是整个团队带来的温暖，大家在AGC工作都收获了快乐和难得的经历。整个团队的小伙伴们都会在工作时互帮互助，共同提升，这是非常值得我们学习的地方，希望AGC能够继续前行、进步！感谢这段独一无二的实习经历。

文 | Zhefu Lai 原文标题：昆州物业管理法规问答（4）——共由产权社区管理专员办公室是干什么的？ 正文：1753字 预计阅读时间：5分钟 导读 昆士兰州《1997年共有产权项目法人团体和共有产权社区管理法》及与之配套的适用于不同类型共有产权社区的五个管理细则，共同构成了共有产权社区管理的基本法律框架。物业经理在工作中与业委会（Body Corporate Committee）和法人事务经理（Body Corporate Manager）打交道时遇到的许多问题，在这些法规里都可以找到相应的实体法和程序法的规定。 本系列文章试图就物业经理在工作中经常或可能遇到的带普遍性的问题，找出相应的法律规定，供华人物业经理在有需要时参考。但读者不应依赖本文提供的信息而替代就其具体问题获得相关专业法律意见。 《昆州物业管理法规问答》 1、小区业委会委员有任期限制吗？| 昆州物业管理法规问答(1) | 产权法73 2、房产中介可以当选小区业委会委员吗？| 昆州物业管理法规问答（2）| 产权法79 3、使用过期的Form 6会导致代理协议无效吗？| 昆州物业管理法规问答（3）| 产权法87 共有产权社区管理专员办公室（The Office of the Commissioner for Body Corporateand Community Management）是直属昆士兰州司法部的政府执法机构，专门负责昆士兰州《共有产权项目法人团体及共有产权社区管理法》（The Body Corporate and Community Management Act 1997）的贯彻实施。 该机构通过两种工作方式促成共有产权社区管理法得到共有产权社区内所有利害关系方的严格遵守： 一、信息咨询服务 专员办公室编辑出版关于共有产权社区管理的各种读物。专员办公室的网站（www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/body-corporate）提供共有产权社区管理的完备的信息，内容涵盖共有产权社区管理中相关主体的责权利、业主大会和业主委员会的议事规则、小区的财务管理规范、小区居民行为规范、小区房产和各项公共设施的维护更新规范、小区建筑物的保险和估值规范、业主委员会的选举产生规范、小区档案资料的保存规范和争议解决规范等等。 专员办公室网站提供在线培训课程，旨在帮助任何有兴趣担任小区业主委员会委员的人士全面了解共有产权社区管理法，以便促进所有小区的依法自治。该在线培训课程向社会大众免费开放，任何人对共有产权社区管理感兴趣，均可以注册学习此课程。 专员办公室还设有电话热线（1800 060 119）专门回答一切与共有产权社区管理有关的问题。拨打电话前请先搞清楚你所在的小区适用哪一种类型的管理细则，否则工作人员无法具体回答你的问题。 在使用专员办公室的信息咨询服务时请注意，该办公室仅就共有产权社区管理法提供一般性咨询，不就具体问题提供法律建议。比如，专员办公室可以告知你法律规定的业委会委员的当选资格和选举程序是什么，但不会在咨询中就你小区张三李四的委员资格和当选程序是否合法给出具体意见。 二、争议解决服务 专员办公室根据法律面向共有产权社区的所有利益主体提供他们相互之间与共有产权社区管理法有关的几乎所有争议的解决服务（只有产权争议和欠费争议除外）。共有产权社区的利益主体包括业主（Owner）、住户（Occupier）、小区社团法人（Body Corporate）、小区业委会（Committee）、物业经理（Property Manager）和小区法人事务经理（Body Corporate Manager）。 […]