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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

一时冲动买了房,不想要了怎么办?(内附止损神招)

2020.03.29 | | #羊琛子律师

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周六接到客户电话告知他刚拍卖买下来一个独栋屋,声音听着很沮丧。我问买房子是好事呀,怎么不开心呢?

客户说,其实本来没有打算买房子,上午起来去喝早茶,开车发现几个街口外个独栋屋要拍卖。他停好车好奇想看看房子怎样。房子不错,看的人还不少,中介告知指导价250到270万,15分钟后开始拍卖,问他是否要注册参加拍卖。

客户说不知道为什么,他一冲动就掏出驾照注册了。开始拍卖的时候,他头脑发热又一冲动首先报了个250万,想着还会有人跟着往上报价的。

结果…… 没有……结果……还是没有…… 结果客户稀里糊涂就拍下来这栋物业。

我忍不住说您也太冲动啦!

客户沮丧地说,我知道拍卖下来没有冷静期,但是我还没找律师看过合同,没做过建筑白蚁报告,还不知道贷款能不能做下来,能贷到多少,不知道这一时之间是否能凑到足够现金交割…… 不知道还有什么办法可以取消合同吗?

我忍不住又说了一次,嗨您真是太冲动啦!

我安慰客户说,我不看合同很难帮到您,要不把签好字的整本合同发给我吧。我收到合同后看看有没有办法。客户说好会让中介先发整本合同扫描件给我。

熟悉购房合同的人通常都知道,在合同冷静期过后或者没有冷静期的情况下,买家改变主意或者在规定期限内未能办理交割手续都算买家违约。

买家违约经济责任在各州的合同中规定大同小异,以新南威尔士法律委员会标准合同条款第9条为例:

1.   卖方有权没收买方之前交付的定金,以及向买方追讨10%的首付未付的部分;2.  如果卖方能出具证据证明其经济损失超过10%首付的金额,卖方有权追诉超过10%的额外损失;
具体来说新南威尔士州标准合同条款第9条买方违约经济责任如下:

第9条:如果买方没有根据合同(或合同相关通知)履行其合同义务,卖方有权发通知

终止此合同。在合同终止后,卖方可以:

9.1          没收首付或向买方追讨首付未付清部分(金额不能超过合同价的10%);9.2          扣留买方可能已经支付给卖方的任何其他款项作为赔偿保证金,直到 – 
                9.2.1      卖方终止合同后的12个月;或者

               9.2.2      如果卖方在终止合同后的12个月内对买方提出赔偿诉讼,直到官司结束为止; 以及9.3          卖方可以起诉买方 – 
               9.3.1      如果卖方在合同终止后的12个月内签署合同转卖此房(地)产给第三方,卖方可以向买方追讨 – 
·         转卖的差价 (减去卖方已没收的首付款,以及减去卖方需要交的增值税以及消费税); 以及
·         由于买方违约导致卖方产生的合理费用及卖方由于转卖或尝试转卖而产生的合理费用;或
               9.3.2       向买方追讨由于买方违约而产生的损失。(温馨提示:由于一些特定原因,此项可能包括买方未能预见的卖方损失)

周一上午我既收到了中介发的扫描件,又收到了客户交换好的合同原件。我拿到后直接进入主题,抽出里面产权搜索那页,开始对照上面列的地役权等是否全部能在合同中找到。

功夫不负有心人,竟然让我发现合同中缺失一份对于地役权的说明文件。反复对比之下我可以很有把握地说,扫描件和原件都确实少了这份文件。

这位幸运的客户可以要求无偿解约了!

根据新州房产交易法规列表1,法律规定如果合同中缺失列表1中注明的文件,买家在交换合同后的14天内可以要求无偿解约。即使卖方及时补充缺失文件也于事无补。

当天我们就替客户写信给卖方律师要求解除合同,要求中介退还信托账户中的所有首付。由于这是个比较简单明了的错误,这个事情在没有什么阻力的情况下就结束了。

那么这个神奇的列表1里面有哪些文件?又起到什么效果呢?

简单来讲,列表1要求一个购房合同中必须包含的基本披露文件,包括产权搜索、地役权文件、市政对土地使用限制、是否有污染、政府是否要求拓宽马路、修建一栋房产最低土地面积限制等的各项说明、游泳池证书等等。其用意在于保障买方/消费者(如果是开发项目)在签购房合同之前(注意:仅仅是签订购房合同前)的最基本知情权。

卖方律师在收到我们的信后,当天其实就紧急将缺失的地役权说明文件发到我的电子邮箱。我打开看了,是一份薄薄两页纸的文件,对于该地块后院地下的排污管道做了说明。排污主管道是从相邻地块后院地下通过的,即我们客户所买的地块反而是受益方。

然而,遗憾的是迟了就是迟了。

我真心为这位同行感到惋惜,感同身受如果是我们一不小心没有注意到缺失文件,导致客户经济损失,失去客户对我们的信任,除了赔偿客户损失外弄不好还会被客户投诉到法律服务监管委员会。

客户感觉自己极其幸运,几天之内大落大起实在有点受不了。问我,他这样的个案没别的了吧。

我说,其实光去年以来文件缺失的合同我们已经碰到三个了……

不过您下次买房可要悠着点呀…… 

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说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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