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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

产权交易中处处有危机,您必须知道的法律流程 | 昆州房产交易法律指南

2021.09.09 | 来哲夫律师 | #产权法

昆州房产交易法律指南

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A.合同签订

1.定名;2.量力;3.选房;4.出价;5.签约;

B.合同执行

6.投保;7.付定;8.查房;9.批贷;

C.准备交割

10.核数;11.划款;12.验房;13.交割;14.后续事项

 

A. 合同签订

1.定名

定名,即确定以谁的名义购买房产。以自己的名义买,以夫妻名义买,以家庭信托、自管养老信托名义买,还是以自家公司名义买,都要事先想好。不同的选择,会有不同的法律后果。有的选择帮您节省印花税,有的帮您省所得税,有的不省税但对做生意的人可以保护其房产免受债权人的追讨,等等考量不一而足。不知如何决定时,建议先咨询您的会计师或律师

2.量力

量力,即确定自己有多大的支付能力。无论是购买自住房还是投资房,都是一项重大的投资活动,可能影响您未来多年的税务规划和资金头寸,所以无论您是现金充足,还是囊中羞涩,最好先与您的会计师讨论一下,根据您的具体情况,决定全款还是贷款。如果贷款,建议先找银行或贷款中介,给您的贷款能力做一个预评估

3.选房

在选房阶段,有两个因素需要考虑。一是您准备在何处买一个什么样的房产,另一个是看中的房产处于何种状况。您如果在成片的住宅区内买一处建成的房产,房产没有明显的加建改建迹象,您也准备按原样使用,没有推倒重建或者加建、改建的打算,您可能不需要在签约前做下文提及的房产信息检索。但是,如果您准备购买的是一块空地,是一块远郊房产,或是准备随后对房屋进行加改扩建,建议您在签约前咨询您的律师,考虑是否在签约前做一些检索。

4.出价

出价有两种方式。一种是您口头或书面给出一个价格和相应的条件(出Offer),由中介去询问卖方是否接受,如接受,中介准备合同,买方签字后,再找卖方签字,合同成立。另一种是,中介直接将房价和相应的条件写在正式合同文本上,要求买方签字并在合同的每一页上简签(签上买方的姓或姓氏的首字母),然后中介去找卖方签字。如果卖方在合同上不做任何改动,直接签字并简签,则合同成立。如果,卖方在合同上做了任何改动,比如,把买方给出的价格划掉,在旁边写上了一个更高的价格,则合同不能成立,构成新的出价(offer),需要买方在卖方改动过的价格旁边简签,合同才成立。如果买方不同意卖方改动的价格,把它划掉,写上一个比自己的原价格高但比卖方的出价低的价格,并简签,则合同仍不成立,需要卖方在买方新写上的价格旁再次简签,合同才成立。

 

B. 合同执行

5.签约

中介准备的售房合同,都是标准格式合同,一般分为两部分。第一部分叫“对照表(Reference Schedule)”,第二部分叫“合同标准条款(Terms of Contract)”。对照表中除包括了买卖双方的姓名和地址、所要购买的房产的地址、地块编号等基本信息之外,主要是买卖双方需要协商确定的合同内容,比如房价、定金及定金交付日、贷款及最后批准日、房屋和/或害虫检查及最后完成日、房产交割日等等。这部分之所以叫“对照表“,是因为议定的每一项内容都可以在合同第二部分“合同标准条款”中找到买卖双方相应的权利和义务。

对照表中有两个部分要特别留意,一个叫“对该房产有影响的事项(Matters affecting property)”,另一个叫“特别条款(Special conditions)”。如果中介在“对该房产有影响的事项”一栏中填写了任何内容,一定要问清楚它是什么。因为这些事项可能会严重影响你对该房产土地的使用,进而在未来严重影响到你的房价。如果有任何疑问在签约前向律师询问,必要时委托律师就披露的事项做进一步检索查询。

6.投保

在买方签订的购房合同中,不管是哪一种格式文本,都会有关于房屋的灭失风险和与房屋有关的法律责任风险(比如有人在该土地上受伤的赔偿责任)何时从卖方向买方转移的约定。一般常见的约定是:与该房地产有关的风险从合同签订之日后的第一个工作日下午5点起由买方承担。

本步骤只适用于独立房屋(包括完全独立和在共有产权项目内的独立房屋),如果买方购买的是共有产权项目内的连体房屋,共有产权事业法人(BodyCorporate)应该为共有产权项目内的全体业主购买连体房屋和公共设施的保险,所以连体房屋的业主不用自己再买保险,但应该审查卖方提供的共有产权项目披露文件,确保共有产权事业法人购买的保险仍在有效期内。

7.定金

合同签订后,买方要根据双方约定的时间和数额支付定金以表示履行合同的诚意。定金一般分两次支付。第一笔定金,数额较小(俗称小定),一般在买方签订合同时或买方拿到双方签字的合同后的一到两个工作日内缴纳。第二笔定金,数额较大(俗称大定),一般在合同事先设定的条件都得到满足之日或之后的一到两个工作日内缴纳。两次定金相加,总额一般不超过合同价款的10%。具体缴纳多少由双方商定。一般来说,小定尽可能少交。

如果合同是通过中介签订的,定金一般都是交给中介。根据法律,房产中介必须开立独立于自己生意账户之外的信托账户来收取和存放买方的购房定金。中介的信托账户要接受审计师的定期审计,以保证客户资金不会被挪用或滥用。

8.查房

除非买方主动放弃,一般合同都会以买方请专业人士对房屋质量和害虫情况进行检查并获得令买方满意的检查报告为合同成立的前提条件之一。双方会约定某一天为买方应通知卖方其对获得的房屋报告和/或害虫报告是否满意的最后一天。这一天一般是合同签订日之后的第7日或第14日,被称为查房日(Building and Pest Inspection Date)。

因为时间有限,买方在收到双方签字的合同后,应立即着手聘请有资质的专业人员对房屋质量和害虫情况进行检查。

在检查房屋时,检查员将所查房屋与同房龄受到合理保养维护的结构材料相似的同类房屋的平均状况进行比较,明显不足的列为应予修缮的问题。在检查害虫时,检查员就是否在房屋内外及周边发现白蚁、木材蛀虫和真菌等害虫的活动痕迹,是否已对房屋造成损坏及范围,是否房屋庭院某处湿度过大易招来害虫,是否该房屋之前采取过害虫防治措施及其有效性等作出报告。

9.批贷

在澳洲,贷款买房不仅是增强购买力的需要,很多时候是减轻税负的需要,因此一般的合同都会以买方在签约后的一定期限内获得银行无条件放贷批准书为合同成立的前提条件。合同中将买方应通知卖方其是否已获得了令人满意的银行放贷批准书最后一天称为批贷日(Finance Date)。这一天一般是合同签订日之后的第14日或第21日。

同关注查房日时要注意的问题一样,买方在签订合同时,不但要关注批贷日是14天还是21天,更要关注或请律师确认对照表中批贷日指向的对应标准合同条款(或特别条款)中买方可以如何根据此条款行使终止合同的权利。

 

C. 准备交割

10.核数

上一篇说到,在查房和批贷两个条件得到满足,并且买方设定的其他条件(如有)也获得满足之后,经由完成条件一方通知另一方,合同进入无条件履约状态,任何一方都将无权单方面解除或终止合同。

合同变成无条件之后,就买方而言,他/她要与银行的贷款经理联系,完成贷款抵押文件的签署和银行账户的开立。就买方律师而言,首先,买方律师要准备房产过户文件,送交卖方签字后返还买方律师收执;其次,多数买方律师会在约定的交割日前数日向房产产权登记处(Title Office)递交一份交割通知书(Settlement Notice),告知产权处某某人所有的某某房产已签约出售于某某。该通知书的效力是产权登记处从收到通知书之日起两个月内不得接受任何能够影响到该房产产权和其他权益的法律文件的登记,该通知书中已载明的过户、抵押和解押等法律文件除外。再次,买方律师要为你从相关政府或其他机构购买与所购房屋有关的产权信息、缴费信息或其他可能影响房产价值的信息(做Searches)。律师事务所通常不允许为客户垫款,所以律师事务所一般在接到客户的委托后,在给客户的第一或第二封信中一方面告知买方大致的过户服务流程另一方面会要求买方将一笔首期款打入律所的信托账户,用来支付购买各种信息的费用。

11.划款

建议买方在收到律师的交割金额明细表及各种购买的检索报告(Search Results)后,对土地位置及各项费用的加减计算等认真核对,发现问题及时与律师联系澄清,争取一切错误都在交割日前得到纠正。

买方要注意的是,无论是银行还是律师都要求客户划入的资金必须在交割日之前到账(cleared funds in account),才可以用于交割。请注意,在澳洲即使在交割日当天或前一天将其他银行的银行支票交给你的银行或律师,资金也不能当时入账,可能要等一到二个工作日资金才会到账。由此造成交割无法进行,买方要承担违约责任。所以买方一定要早做准备,提前打款,留出足够的资金在银行间转移的时间,以免误事。

12.验房

根据合同,买方有权在交割之前对所购房产进行一次检查验收(Pre-settlement Inspection)。你可以提前与中介联系敲定验房时间。如果在房屋和害虫检查时发现过问题,卖方已同意修复的,检查重点是你提出的问题是否已全部修复,同时检查房屋及各项附属设施与你签约前所见是否有任何变化。发现问题要立即与你的律师联系,以便律师根据情况向你提出终止合同或请求赔偿的建议。

为保证房产情况在验收后到交割时这段时间不会再有重大变化,验房时间越靠近交割时间越好,但一旦出现问题,你又要留出时间保证你的律师可以与对方律师书面沟通发现的问题及寻求解决方案,所以验房时间又不能太靠近交割时间。通常验房至少应该在交割前4个小时完成并将结果通知你的律师。

13.交割

交割日(Settlement Date)一早,买方律师会再做一次交割前产权信息查询(Title Search),确认所购房产的登记信息没有变化,除去已知的抵押和他项权利等条目外,没有新增任何不利于该房产的条目。

正式的交割一般都在下午2点到4点之间进行。买方律师的代表、卖方律师的代表、买方银行的代表和卖方银行的代表都要在指定的时间到达指定的地点。四方核对所有文件、支票的姓名数字准确无误后,交换过户文件、解押/抵押文件和支票,交换完成,意味着交割完毕。

以上介绍的是买卖双方均有银行的情况,如果卖方没有贷款,或买方自己支付全款,则会缺少一方的参与。交割完毕后,双方律师会立即通知各自的客户交割已成功,并分别通知房产中介向买方交钥匙,向卖方支付扣除卖房佣金后的定金余额。

14.后续事项

交割后律师还要负责的事项(Post-Settlement Matters)主要有三项:

(1)缴纳印花税:

根据法律,买方律师必须在合同签订之日起30天内将买方印花税足额 缴交州税务局并在合同上加盖印花税付讫章。如果双方签订的是有条件合同而且该条件的满足不受买卖双方的控制,比如以买方获得贷款批准为条件,则印花税缴交时间可以延后到合同无条件之日起30日内。

(2)房产过户登记

如果买方是贷款买房,由银行负责办理房产过户登记,因为买方银行要在过户的同时把卖方的贷款抵押登记解除,把自己的贷款抵押文件登记在案。买方银行在过户及解押抵押登记完成后,有义务向买方提供一份政府产权处出具的完成过户登记确认函。如果你在交割完成后 一个月尚未收到该确认函,可以向银行查询。如果是买方全款买房, 过户就要由买方律师来操心了。过户中发生的解除抵押登记费由卖方负担,房产过户登记费和新贷款抵押登记费由买方承担。

(3)交清卖方的各种欠费欠税

买方律师在交割中扣下的卖方缴纳欠费欠税的支票,要分别寄给州税务局,市政府和小区事业法人保证买方买到的房产截至交割之日不欠任何税费。这里律师代卖方缴纳的一般是卖方在当期(本季度或本半年度)之前的欠费。当期的费用双方律师在核数阶段已按多退少补的方式调整过了,就是说,如果卖方当期某项缴费超过了交割日,则买 方给卖方补钱,如果卖方当期某项费用尚未付到交割日,则买方要从合同价款中扣除这笔钱,留待下次收到账单时一并缴纳。所以经常有买方在交割完成后的三个月或半年内打电话给律师,询问为什么收到的市政收费或水费的账单中包括交割日之前发生的费用,担心自己要为卖方的欠费买单。其实卖方应交的钱已在交割时留在你手里了,你 现在替他/她交并不吃亏。

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