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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

你不知道的澳洲法律冷知识——如何不花一分钱占有一块地( 逆权占有 )| 澳法评

2021.02.11 | 澳洲法律评论作者团 | #杨岚馨Nancy

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在澳洲的土地法中,有一项有意思的法条规定,那就是逆权占有。因为澳洲地广人稀,常常在很多年前,一些土地并不知道其真正的所有权,或者土地的真正所有人因为各种原因并没有管理或占有这块土地。那么实际占有这片土地的逆权占有人,通过长年的占有,并且符合具体的规定之后,就可以通过合法的程序,最后变成这块土地的真正所有人。最终,不花一分钱,却真正拥有了这片土地。

那我们一起来看看在澳洲关于逆权占有的具体规定。

01判例法

首先,根据澳洲的判例法,要实现逆权占有,必须首先是和平的,非武力的占有,但同时不能是获得土地主人同意的占有。

其次,逆权占有人必须满足两个条件:

第一,实际占有;

第二,占有的意图。

为了证明实际占有,逆权占有人在占有期间的具体行为可以提供依据:例如,持续地缴税,建立并维护栅栏,耕种土地,以及其他与土地真正所有人相类似的行为。其中,建立栅栏也是证明占有意图的一个非常关键的因素。

02法条关于时效的规定

在满足了判例法的一些基本要求之后,逆权占有人想要申请并注册为这块土地的所有人,必须在真正所有权人丧失了诉讼权利之后,通常这个时间是12年。也就是说,当逆权占有人开始实际占有不属于自己的土地时,土地真正的主人有12年的时间对逆权占有人提起诉讼,维护自己的权益。但当时间超过12年,土地所有人没有提起诉讼,那么他就将丧失这项权利。

除此之外,当土地真正所有人的情况较为特殊:例如,身患残疾,未成年等,诉讼时效可以在12年过去之后,再继续延长6年。

但总而言之,如果逆权占有人已经占有这块土地超过30年的上限,且土地所有人并没有提起任何诉讼,那么土地所有人将会彻底地丧失这项诉讼权利。

03法条关于逆权占有人申请逆权占有的合法程序

首先,逆权占有人必须准备申请并提交必要的文件进行注册,内容包括土地的名称,地址等。然后,注册人员收到申请并审核通过之后,会通知所有的利益相关人员该项申请。相关的利益人员收到通知之后,可以提交申请冻结这项注册的进行。如果没有任何人提交冻结申请,逆权占有人在满足前述的相关条件下,就可以成功通过申请,并且注册成为这片土地真正的所有人。

至此,不花一分钱占有一片土地就实现啦,大家有没有觉得这个冷知识很有趣呢!

Adverse Possession

Common Law Elements

01

Bowen CJ in Mulcahy stated that ‘[p]ossession which will cause time to run under the [Limitation] Act is possession which is open, not secret; peaceful, not by force; and adverse, not by the consent of the true owner’. In J A Pye (Oxford) Ltd v Graham (‘Pye’), Browne-Wilkinson LJ stated that ‘[t]he question is simply whether the defendant squatter has dispossessed the paper owner by going into ordinary possession of the land for the requisite period without the consent of the owner’. Pursuant to George Wimpey v Sohn (‘George’), adverse possession must not be equivocal. Moreover, to establish title by adverse possession, a claimant must establish both factual possession of the land and an intention to possess it.

02

LAA Provisions

A Limitation Period and When It Commenced

Section 13 of the LAA provides that generally a person cannot bring an action to recover the land after the expiration of 12 years from the date the right of action accrued. Section 14 of the LAA provides that the limitation period commences when the documentary title holder has been dispossessed, or discontinues possession of the land, and pursuant to section 19, the period commences when another individual has taken adverse possession.

B Limitation Period Extensions

Section 29 of the LAA provides that if the person is under a disability on the date that the right of action accrues, there will be an extension for 6 years after the person ceases to be under the disability or dies, up to 30 years. Pursuant to section 5(2), disability means the person is an infant or underage or of unsound mind.

Procedures to Obtain Adverse Possession under LTA

03

An application with documentation pursuant to section 99 of the LTA, included ‘the documents of title for the lot’, ‘the names and addresses … of all registered proprietors and occupiers of lots adjoining the lot’.

Pursuant to section 103(1) of the LTA, so far as is practicable, the registrar must give written notice of the application to registered proprietors, owners of adjoining lots and others having an interest in the lot.

If no caveat has been lodged by the specified day, the registrar may register the applicant as an owner pursuant to section 108(a).

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