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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

出售“凶宅”,中介有披露的义务吗?

2019.09.25 | 澳洲法律评论作者团 | #来哲夫律师

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2017年5月,位于布里斯班盖普区吉林道(Jillinda Place,The Gap)的一幢朝阳有景二层小楼挂牌出售,双车库带花园带泳池,四室三卫,装修现代,但售价只要80万澳币,而同类地产在布里斯班至少要卖到100万澳币以上。熟悉内情的人都知道,该房产之所以要价明显偏低,是因为屋内半年前刚刚发生了一起凶杀案

2016年10月28日清晨,20岁女大学生西玛报警称发现56岁的母亲躺在楼上的卧室地下,血肉模糊。警察到场后发现西玛母亲已经死亡,死因是头部受到钝器重击且击打次数不少于20次。一周后,警察将西玛逮捕,指控其杀害了亲生母亲。

2017年3月13日,该案在布里斯班地区法院首次开庭。庭审显示,检方指控西玛杀人并没有直接证据,但有很多间接证据将杀人嫌疑指向西玛,其中最重要的证据是杀人凶器是在西玛楼下卧室的床底下被发现的。这是一个一米长的沾满她母亲血迹的厚木板。检方认为外来凶手绝对没有可能也没有必要把凶器藏到西玛正在睡觉的床下。但西玛杀母的动机仍未查明,且西玛拒不认罪,故该案目前仍在审理之中。

两个月后,该房产公开上市出售,中介在宣传材料中详细列明了房屋的各种信息,但对房屋内半年前发生的凶杀案只字未提

无论是东方文化还是西方文化,民间都把发生过非自然死亡或传出过闹鬼等灵异事件的房屋称为凶宅(Stigmatised Property)。此类房屋通常令住户心生畏惧,寝食难安,故尽管售价明显偏低,仍有许多人有所忌讳,不愿购买和居住在此类“凶宅”之中。那么,昆州法律对什么是凶宅有定义吗?卖方和卖方中介在出售“凶宅”时,有披露义务吗?买方如因不知情而入手了凶宅,可以毁约或请求赔偿吗?

昆州现阶段还没有一部法律对卖方和卖方中介在出售房屋时应披露哪些信息做过一站式全面专门的规定。目前的披露要求散见于十几部不同的法律之中,主要集中在要求披露房屋的产权是否有瑕疵,房屋是否有安全隐患,及共有产权的物业费收取标准等,既没有一部法律提出“凶宅”这样的概念,更没有法律明文要求对“凶宅”进行披露

但是,昆州成文法律没有披露要求和规定,不代表卖方不披露就完全没有风险,因为澳大利亚是成文法和不成文法并存的国家。有成文法规定时,法官要依据成文法断案,法无明文规定时,法官可以依据公平原则(Equity),根据或参考英美法系各国和澳大利亚各州的判例断案,从而为昆州创设新法。

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2004年一对华人夫妇在悉尼北瑞德区(North Ryde)看中了一套独立房屋,要价80万澳币。合同签订后,两夫妇才得知三年前现房东的儿子在房内残忍杀害了其父母和姐姐,所以这是一个凶宅,但中介在介绍房屋时对此事三缄其口。华人夫妇随后提出终止合同。遭到拒绝后,投诉到新南威尔士州的工商管理局(Office of Fair Trading)。在新州工商局的干预下,合同终止,8万澳币定金退还,但随后中介因未尽披露义务,损害了消费者的知情权,被罚款20,900澳币。中介不服,上诉到新州行政诉讼法庭,但以败诉告终。第二年,房子以72万澳币成交,成交前买方被明确告知了此房屋的凶杀历史。

2012年,一位开发商在墨尔本市西北方向的Ballarat市郊区买入了一块20英亩的林地,准备进行住宅开发。合同签订后,开发商发现两年前一个男青年在此地树林中自杀身亡,其家人征得市政府的同意,还在林地中央树立了一个纪念标牌。但开发商并没有就此发现与林地卖家提出任何交涉,相反,开放商因无法按时凑足价款还与卖家协商,付费延长了交割日期。当交割日再次临近,开放商还是凑不足价款,于是开放商以卖方在签约时隐瞒了林地中的自杀案件为由,提出终止购买合同,退还定金。在遭到拒绝后,开放商起诉到了维州高等法院。但法院并没有支持开放商的诉讼请求,相反,判决开发商败诉。法官的判决理由可以概括为三点

(1)对房屋土地的历史缄口不言可以构成误导和欺骗;

(2)开发商在发现自杀和纪念标牌后并没有提出终止合同或降价等要求,相反还签订补充协议要求延期履约;

(3)以往案例讨论的都是凶宅,而本案的非正常死亡是发生在空地之上而不是在住宅之内。基于第二个原因,法官认为本案事实使论证披露义务是否要延伸到凶地变得毫无必要,故直接驳回了原告的诉状。

通过以上两个案例,可以看出,出于谨慎的目的,房产中介在出售近几年有非正常死亡事件发生的住宅时,最好披露这一信息,供买方决策时参考,尤其是在已经明显降价的情况下,以免被诉,丢了买卖,还有可能被罚款,甚至丢掉执照,得不偿失。

就房屋买家而言,如果你在好地段突然发现了一处好房子,风景好,价格低,中介急于签约,而你又看不到几个本地买家,你应该多个心眼,多问中介几个为什么,同时可以谷歌以下你要买的房子的地址或房东姓名,如有重大凶案,都会有新闻报道,避免买入凶宅,成为你的心理负担。

顺便说一句,吉林道那套房屋在2017年7月21日以80万澳币成交。一个月后,其隔壁的同样档次房屋也被售出,成交价110万澳币。

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