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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

执行合同时,37个细节一定不能忽视 | 昆州房产交易法律指南 (4)

2020.03.29 | | #来哲夫律师

澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,

主要为以下篇章: 

1.昆州房产交易法律指南 (1): 置业合同中的十大“问题”条款

2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)

3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免

4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)

5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A.  合同签订 

      1)       定名;

      2)       量力;

      3)       选房;

      4)       出价;

B.   合同执行 (本期专题)

      1)       签约;

      2)       投保;

      3)       付定;

      4)       查房;

      5)       批贷;

C.   准备交割 (下期专题)

      6)       核数;

      7)       划款;

      8)       验房;

      9)       交割;

     10)    后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,产权交易法律流程(上)主要介绍合同签订阶段的法律流程。

A.     合同执行:
签约 当卖方接受了买方的出价,中介就开始准备合同供双方签字。但有时中介会要求买方把出价和要求的各项条件直接写在正式的合同文本上,由买方签字后,中介再去找卖方签字,如果卖方对合同不做任何改动而直接签字,合同就成立了。所以建议买方把本篇关于签约前的注意事项都考虑进去之后再用此种方式出价。
据笔者所知,在新州,政府要求任何一份住宅房产销售合同在交给买方签字时,必须同时提供以下文件的复印件:土地证下水管线图土地使用分区证书如果带泳池的,还要包括泳池围栏安全合格证或没有取得合格证的说明书
但在昆州,政府对前3项文件没有硬性要求。因此,在昆州签约时,你常常会发现中介让你签字的合同不包括任何相关文件。只有在房产附带泳池或房产处于共有产权项目之中时,昆州法律才要求合同要随附泳池围栏安全合格证或没有取得合格证的说明书,及共有产权项目披露文件。
中介准备的售房合同,都是标准格式合同,一般分为两部分。第一部分叫“对照表(Reference Schedule)”,第二部分叫“合同标准条款(Terms of  Contract)”。对照表中除包括了买卖双方的姓名和地址、所要购买的房产的地址、地块编号等基本信息之外,主要是买卖双方需要协商确定的合同内容,比如房价、定金及定金交付日、贷款及最后批准日、房屋和/或害虫检查及最后完成日、房产交割日等等。这部分之所以叫“对照表“,是因为议定的每一项内容都可以在合同第二部分“合同标准条款”中找到买卖双方相应的权利和义务。
对照表中有两个部分要特别留意, 一个叫“ 对该房产有影响的事项( Matters affecting property)”,另一个叫“特别条款(Special  conditions)”。
如果中介在“对该房产有影响的事项”一栏中填写了任何内容,一定要问清楚它是什么。因为这些事项可能会严重影响你对该房产土地的使用,进而在未来严重影响到你的房价。如果有任何疑问在签约前向律师询问,必要时委托律师就披露的事项做进一步检索查询。
根据合同法,买卖双方可以在合同标准条款之外,任意约定其他事项,同时也可对合同第二部分中任何一个标准条款进行修改。新加或修改后的条款称为特别条款,其效力优于标准条款,即如果约定的特别条款与合同的标准条款有冲突,以特别条款为准。双方约定的特别条款都必须写在“对照表”的“特别条款”一栏中。如果你在合同“对照表”中的常规项目之外提出了什么特别的要求,而且卖方/中介同意了,一定要写入“特别条款”一栏中,否则,如果将来卖方反悔了,你没有证据证明卖方同意了你的特别要求。
在交给你签字的合同中,在“特别条款”一栏,中介常常已事先写上了几个特别条款。这时你一定要仔细研读。有些条款可能是中性的,对买卖双方都不偏不倚,比如,电子签条款。有些可能单纯是为了保护中介的合法权益,如要求买方协助在交割时从应付房价中代卖方直接支付售房佣金的条款。但有些特别条款的目的是将标准条款中相对公平的内容废除,改成给买方的权利增加限制的条款。这时买方一定要搞明白什么权利受到了限制,限制会带来什么后果。如有疑问,建议先咨询律师,不要贸然签字。
在准备签字之前,还有一件事需要注意,那就是格式合同的版本。在昆州,最常见的合同版本是由昆州房地产从业者协会(“REIQ”)和昆州律师协会(“Queensland Law Society”)共同编写的REIQ合同。由于REIQ合同使用广泛,昆州当地律师一般对其标准条款都很了解并认为其对买卖双方权利义务的规定相对平等均衡,所以,如果中介给你的是REIQ合同,你一般可以放心签字。但是,也有一些中介会使用自己独立委托某个律师事务所编写的格式合同。不同版本的格式合同,其标准条款可以有很大不同。不经审读,你无法确定其中是否对买方的权利做了不适当的限制。因此,如果你发现要你签字的合同不是REIQ版本,建议你本人或者请你的律师把标准条款先通读一遍,确认没有可能陷你于被动的条款后再签字不迟。
在确认“对照表”中所填内容准确无误,“标准合同条款”中没有对买方明显不利的规定之后,你就可以在合同上签字了。中介会随后把合同交给卖方签字。卖方签过字的合同一旦交回到买方或买方律师的手上,合同就生效了,即使这时买家还没有支付首期定金。
根据昆州2001年颁布的电子交易法,如果合同双方事先书面约定双方可以通过电子邮件或发传真的方式签订合同,则合同可以以此种约定的方式成立。因此,你可能会注意到,昆州中介通常会在“对照表”的“特别条款”处加一条,规定双方同意通过合同中提供的双方的邮箱地址和/或传真号码交换合同,而且一方可以在另一方通过电子方式发来的合同的打印件上签字并扫描后发还对方或对方律师,一旦扫描件到达收件人的邮箱或传真件到达传真机,合同即告成立,双方不需要再交换合同原件。有些中介会准备一份独立的电子交易同意书要求买卖双方签字作为合同的附件。效力是同样的。
根据昆州法律,个人或非上市公司购买居住用房产,在合同生效后,享有5个工作日(“冷静期”)内无条件终止合同的权利,但要向卖方支付合同价款0.25%的罚金。冷静期从买方或买方的律师收到双方签字的合同之日起算做第一个工作日(如果在节假日收到,则从节假日后的第一个工作日起算),到第5个工作日的下午5点结束。
投保 在买方签订的购房合同中,不管是哪一种格式文本,都会有关于房屋的灭失风险和与房屋有关的法律责任风险(比如有人在该土地上受伤的赔偿责任)何时从卖方向买方转移的约定。一般常见的约定是:与该房地产有关的风险从合同签订之日后的第一个工作日下午5点起由买方承担。

听起来有点不可思议,合同刚刚签订,冷静期还没过,合同规定的许多条件还没有满足,买方有很大可能由于对房屋质量检查结果不满意或由于贷款没批下来而终止合同,为什么买房的八字还没一撇,与房屋有关的风险就转移到了买方头上了呢?但是合同的标准条款就是这样规定的。在这种情况下,买方有以下两种选择:
要求废除该标准条款。在特别条款中约定,与房屋有关的风险从房屋交割之日转移,或从合同变成无条件之日转移;或者如卖方不同意修改标准条款,你又不想放弃购买,买方需在签约次日马上购买房屋保险,涵盖建筑物灭失损坏风险及法律责任风险。
根据澳洲法律,许多保险都有强制性的14天冷静期,就是投保人在购买保险后的14天内,如果反悔,可以终止保险合同,保险公司必须全额退费。在投保前问清你是否有14天的冷静期,如有,你可以在14天内随时终止保险合同。14天的时间,买方一般足以知道房屋质量和害虫检查结果以及贷款是否已获批准。
本步骤只适用于独立房屋(包括完全独立和在共有产权项目内的独立房屋),如果买方购买的是共有产权项目内的连体房屋,共有产权事业法人(Body Corporate)应该为共有产权项目内的全体业主购买连体房屋和公共设施的保险,所以连体房屋的业主不用自己再买保险,但应该审查卖方提供的共有产权项目披露文件,确保共有产权事业法人购买的保险仍在有效期内。

付定 合同签订后,买方要根据双方约定的时间和数额支付定金以表示履行合同的诚意。定金一般分两次支付。第一笔定金,数额较小(俗称小定),一般在买方签订合同时或买方拿到双方签字的合同后的一到两个工作日内缴纳。第二笔定金,数额较大(俗称大定),一般在合同事先设定的条件都得到满足之日或之后的一到两个工作日内缴纳。两次定金相加,总额一般不超过合同价款的10%。具体缴纳多少由双方商定。一般来说,小定尽可能少交。

如果合同是通过中介签订的,定金一般都是交给中介。根据法律,房产中介必须开立独立于自己生意账户之外的信托账户来收取和存放买方的购房定金。中介的信托账户要接受审计师的定期审计,以保证客户资金不会被挪用或滥用。

如果房产顺利成交,中介会在扣除其代理佣金后,将剩余的定金支付给卖方。如果买方因各种原因合法终止了合同,中介应在收到买卖双方律师的通知后,立即将定金全额退还买方。
如果合同不能顺利进行,而买卖双方就定金的归属又产生了争议,不必担心,昆州法律就如何解决定金争议有十分明确细致可操作的规定,保证争议的尽快解决。

查房 除非买方主动放弃,一般合同都会以买方请专业人士对房屋质量和害虫情况进行检查并获得令买方满意的检查报告为合同成立的前提条件之一。双方会约定某一天为买方应通知卖方其对获得的房屋报告和/或害虫报告是否满意的最后一天。这一天一般是合同签订日之后的第7日或第14日,被称为查房日(Building and Pest Inspection  Date)。

因为时间有限,买方在收到双方签字的合同后,应立即着手聘请有资质的专业人员对房屋质量和害虫情况进行检查。

在检查房屋时,检查员将所查房屋与同房龄受到合理保养维护的结构材料相似的同类房屋的平均状况进行比较,明显不足的列为应予修缮的问题。在检查害虫时,检查员就是否在房屋内外及周边发现白蚁、木材蛀虫和真菌等害虫的活动痕迹,是否已对房屋造成损坏及范围,是否房屋庭院某处湿度过大易招来害虫,是否该房屋之前采取过害虫防治措施及其有效性等作出报告。
买方必须在查房日下午5点前向卖方发出通知,告知:买方已获得了令人满意的检查报告,合同可以继续履行;或者买方已放弃这一前提条件,合同可以继续履行;或者买方获得的报告不令人满意,买方决定终止合同的履行;或者买方获得的报告不令人满意,买方要求卖方进行修缮或降价,否则终止合同的履行。

如果卖方到查房日下午5点还没有收到买方的通知,则卖方有权以书面形式通知买方终止合同。但卖方的这一权利的行使一般会有一个限制,这就是如果卖方的终止合同的通知尚未发出而买方的通知已送达了卖方,则合同要按买方通知的内容进行。
由于双方买卖的是二手房屋,因此检查报告总是多多少少会列出一些问题。一般来讲,如果问题比较严重,买方可以直接通知卖方终止合同。如果问题不是很严重,买方可以要求卖方修复问题或要求降价并同时保留终止合同的权利。具体做法是买方在查房日或之前向卖方发出一份书面通知,告知卖方其收到的房屋和/或害虫检查报告不如人意并列出要求修缮的事项,提醒卖方其有权终止合同,但是如果卖方承诺在房屋交割前几日(比如说前2日)完成修缮事项并提供专业人员的修缮发票并允许买方到场检查修缮结果,或者如果卖方同意将房价降低若干(比如说5000澳币),则买方可以同意继续履行合同。一般来说,房屋检查员和害虫检查员只报告发现的问题,对如何修复及修复所需费用并不发表意见。如果买方仅是单纯要求卖方修复所发现的问题,你可以不必了解修复所需的费用情况,但是如果买方的目的是要卖方降价,你可能就要请专业人员给出报价。毕竟大多数人都不具备修缮房屋防治害虫的专门知识,随便拍脑门给出的降价要求,既可能高的离谱也可能低的离谱。

卖方的答复无外乎以下几种:同意对买方提·出的问题进行修缮,要求买方确认继续履行合同;同意按买方的要求降低房价,要求买方确认继续履行合同;只同意对买方提出的部分问题进行修缮,或只同意部分降价,要求买方确认其是否要继续履行合同;完全拒绝买方的要求,要求买方确认其是否要继续履行合同。

这实际上是新的一轮谈判过程,双方如能达成一致意见则合同继续履行,如果不能达成一致意见,则任何一方可以选择终止合同。

买方在签订合同时,不但要关注查房日是7天还是14天,更要关注或请律师确认对照表中查房日指向的对应标准合同条款(或特别条款)中买方可以如何根据此条款行使终止合同的权利。因为,有些版本的标准合同条款规定,该合同以买方获得令人满意的检查报告为合同继续履行的前提条件,但对何为“令人满意”并没有具体明确的规定,这就给买方很大的自由度决定继续履约还是终止合同。但是,另一些版本的标准条款规定,或者在上一类标准合同的特别条款部分改为,只有检查报告中写明房屋有结构性缺陷或房屋内发现活的白蚁时,买方才有权终止合同。这样买方的权利就受到了极大的限制。此中差别,买方在签约前不可不察。

查房要注意的另一个问题是,房屋检查员关注的是房屋及其附属设施的建造质量和总体外观有无问题,但对空调是否制冷,百叶窗是否转动灵活和冲浪浴缸是否每一个孔都正常出水等并不进行查验,买方如果关注这些问题,应该在房屋检查之日与检查员同时到场,就这些方面进行特别测试,如果发现问题,一并向卖方提出修复或降价要求。

批贷 在澳洲,贷款买房不仅是增强购买力的需要,很多时候是减轻税负的需要,因此一般的合同都会以买方在签约后的一定期限内获得银行无条件放贷批准书为合同成立的前提条件。合同中将买方应通知卖方其是否已获得了令人满意的银行放贷批准书最后一天称为批贷日(Finance Date)。这一天一般是合同签订日之后的第14日或第21日。

买方必须在批贷日下午5点前向卖方发出通知,告知卖方:买方已获得了令人满意的贷款批件,合同可以继续;或者买方未获得贷款批件或获得的批件不令人满意,买方已决定终止合同;或者买方已放弃这一前提条件,合同可以继续。

如果卖方到批贷日下午5点还没有收到买方的通知,则卖方有权以书面形式通知买方终止合同。但卖方的这一权利的行使一般会有一个限制,这就是如果卖方的终止合同的通知尚未发出而买方的通知已送达了卖方,则合同要按买方通知的内容进行。

同关注查房日时要注意的问题一样,买方在签订合同时,不但要关注批贷日是14天还是21天,更要关注或请律师确认对照表中批贷日指向的对应标准合同条款(或特别条款)中买方可以如何根据此条款行使终止合同的权利。有些版本的标准合同条款规定,该合同以买方获得令人满意的贷款批件为合同继续履行的前提条件,但对何为“令人满意”并没有具体明确的规定,这就给买方很大的自由度决定继续履约还是终止合同。但是,有些版本的标准条款就规定的比较苛刻,或者在上一类标准合同的特别条款部分改写了原来不苛刻的条款,要求买方只能在收到银行的拒绝信时才有权利终止合同,而且卖方有要求时买方必须向卖方提供该拒绝信。这样买方的权利就受到了极大的限制。此中差别,买方在签约前同样不可不察。
查房和批贷完成之后,如果买方设定的其他条件(如有)也获得满足,经由完成条件一方通知另一方,合同进入无条件履约状态,此时任何一方都无权利单方面解除或终止合同了。双方律师开始着手办理房地产过户手续。

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说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

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