打算做轻型开发，土地购买中的注意事项
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上一篇专栏我们分析了做轻型开发土地购买时需要注意的一些法律问题：法谈如何在澳洲做小型开发商？ | 产权法58。今天，我们会着重讲讲如果购买的土地上有商铺或者是商业地产时，需要注意的一些问题。
当然，这里所说的商业地产，既包含了购买来继续用作出租投资，也包含了打算未来推倒做开发的情形。所以作为小型开发的中篇我们一并概括。不过由于一般商业地产购买时的复杂性和侧重点不同，一篇文章是远远讲不清楚的，所以这篇文章，我们先侧重两点：消费税（GST）和租约租户问题。
关于GST
消费税（GST）其实是一个很有趣的话题。我们知道购买商业地产时会涉及到GST的问题。作为买家，我们看到有时需要在合同成交时支付额外的GST而有时又不需要，接下来，我举例来分析GST的计算和处理方法。
当然从道理上讲即使先需要支付GST，这GST只是暂时付出去了，在适当的时候依情况是可以退回的。只是在成交时会占用一个公司的现金流储备。
当购买地价很高时，这GST将是一笔额外很大的开支。当然，这并不意味着所有情况下都要支付购买总价的10%作为GST要付出去，不过这要依据情况而定。如果买卖双方在GST的问题上没有计算正确的话，成交后对于双方也会是一个持续的麻烦。
这里我用一个之前经手的小型商业地产买卖来告诉大家GST到底要怎么付，什么情况下付，以及付多少？
这个案子因为涵盖了我们能遇到的大部分情况并且拿到了税务局（ATO）的private ruling，因此在这里跟大家简单的分享一下，当然这里的事实我会重新包装一下。
简单来说购买的房产是两栋两层建筑，购买合同价500万澳元。具体情况为：
- 一楼是两个独立商业店面（commercial premises），商铺A作为咖啡店在经营，商铺B是一个闲置的商铺无人经营。
- 商铺A和商铺B的二楼各为1个设施完备的住宅（residentialpremises），空置。
- 各商铺与其楼上住宅共为一个产权（title），两栋房产两个title，一本销售合同。
好，购买这样一栋房产，GST该怎么付？
大家一般都知道二手住宅地产，通常来说是input taxed supply。白话来讲就是买家既不需要额外付GST也不能冲抵GST。当然全新的住宅房产另当别论，这里不深入探讨。
关于商业地产我们来说一个概念就是GST－free supply of going concern，白话就是如果一个商业房产在买卖前后一直有持续经营，那所处的商业房产买卖时便不需要额外支付GST（section 38-325 of the GST Act）。
商铺A属于这种情况。当然，supply of going concern在税法下还需要符合额外一些要求，这里也不过多去阐述，可以咨询会计师。
那像商铺B这种闲置无人经营的状态，买卖这种房产时便是一个taxable supply，需要额外支付GST。
好，说回我们的例子。
ATO在给予private ruling时会考虑多方事实因素。因此在这个例子中，即使整个二楼空置，但是因为具备完备的住宅特质，包括有厕所，厨房和卧室等，所以被认定为住宅部分，不需要额外承担GST。
一楼，商铺A因为有一系列因素证明在持续经营，包括租约协议，并且租客会在土地买卖后继续作为租客等因素后属于免GST部分。
而商铺B因为一直空置而且没有寻求出租，因此需要额外付GST。
另外，因为这个例子中，虽然事实上房产只有两个产权（Title）但是被切分成4个部分并在一起买卖（一个合同价格），因此商铺B作为多少的比例需要额外支付GST也是另外一个有趣的点。
ATO在这里最后认为，以商铺B所占总房屋面积的比例去计算应缴GST的比例。假设总面积为500平方米，商铺B占125平方米，计算为：
125/500 * $5m =$1,250,000
$1,250,000 * 10% =$125,000 (需要缴纳的GST金额)
从这个列子可以看出，前期的土地买卖合同起草很重要，因为在GST很难界定的deal里，要确保卖家并不会因为少收到GST造成损失，也要避免买家前期支付额外过多的GST。所以合同在处理GST的问题上要小心适当。
如果需要申请private ruling，也需要在合同中有相应的处理办法。最终的目的是，要正确准确的处理GST才能避免日后的双方争议和困扰。
同时，我建议在购买商业地产时一定要邀请会计师参与。要从税务局的实际操作中或者报税的时间点入手，这样才能从合同角度保障好客人最大利益免得有后顾之忧。
关于租约与租户
如果购买的土地上有商业行为，那就一定会涉及到现有租约与租户的问题。不同于住宅房产买卖，大多数情况下是以空房的形式成交。商业地产在买卖时，现有的租客租约情况是一个衡量地产价值质量很重要的一个因素。要怎么理解这些租约租客和该怎么处理也是一个很大的问题。
如果所有的租客与买家之间都有书面的租约存在，那没问题，买家律师审查所有的租约。看条款中是否有对买家不利的因素存在。
从开发的角度，租约中是否有拆迁条款是一个需要注意的细节；是否允许提前给予通知终止租约可以尽早清空所有租客马上拆迁，还是要等到所有租客按部就班的租约到期搬走或者给予补偿，这些也都是在有租客的情况下需要考虑的因素。
这里需要特别强调一下零售租户的问题。如果土地上的租客与卖家曾经签署过符合法律要求的零售租约协议那没什么问题，买家知晓租约细节并按租约去继续执行。
如果租客与卖家之间没有一个书面的租约，只有口头约定并一直支付房租那这里就要小心了。零售租客一般有一个5年租约的概念，什么意思，根据section 16 of the RetailLeases Act，零售租约通常最短为5年，除非租客律师在租约开始的6个月内提供certificate，这样租约可以少于5年期。而这里的租约既包括白纸黑字的租约，也包括口头租约。
所以，如果你去买一个商业地产，发现零售租客与卖家只有口头协议，但是一直付着租金，这里便会有一些问题。
第一，虽然只是口头租约，但因为已经持续付着房租，因此会被默认为5年租约存在，不能因为没有书面租约就以为可以成交后马上赶走租客，进行土地拆迁。第二，因为没有书面租约的存在，就会存在一些不确定的因素，包括：
- 租客是否已经租满5年以上；
- 曾经是否有过书面租约；
- 不清楚是否有转租或者抵押租约的情况；
- 是否现有租约双方存在争议；
- 是否原卖家、房东有违反双方口头租约的情况；
- 租客是否有权利购买房产（option to purchase）；
- 如果已租5年以上，是否有可以随时终止租约的可能，给租客多久的通知等。
所以，无论是买下来后持续作为投资经营，还是打算推倒重建，了解现有租约租客客观条件，是很重要的一部分。这个要取决于买家的商业计划是否需要成交后急于推倒重建还是短时间内继续作为投资租赁用途。
下期，我们会重点分析海外人士（包括公司和基金）在购买有商业性质的地产时的注意事项。主要会从FIRB的角度分析海外人士到底什么样的商业地产可以买，什么不能买，以及具体的要求。
