话说Body Corporate （上）
关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。
身在昆士兰州的华人，不管你是居住、投资还是经商，总免不了要与Body Corporate、Body Corporate Committee、Body Corporate Manager和Onsite Property Manager 打交道。笔者在工作和生活中时常发现，很多人对这四者之间的关系不是很明了，经常张冠李戴。同时，越来越多的华人朋友通过购买物业管理权，成为了Onsite Property Manager（物业经理）。物业经理日常工作的很重要一部分，就是正确处理与Body Corporate Committee，与Body Corporate Committee Chairman，或者与Body Corporate Manager的关系。物业经理只有分清自己与上述其他各方之间的权利和义务关系，才能在与他们出现争议时，知道如何通过清晰界定自己与其他各方权力与责任的边界，来依法维护自己的正当权益。
本文希望通过对昆士兰州《1997年共有产权项目法人团体及共有产权社区管理法》（The Body Corporate and Community Management Act 1997，以下简称《共有产权社区管理法》）中相关规定的简要介绍，帮助大家分清上述不同法律主体及其各自在共有产权社区管理中扮演的角色，进而在与上述各方进行交往时，知道如何正确应对。
为什么要制定共有产权社区管理法？
当一块土地及土地上的所有建筑归一个人或一个经济单位拥有时，事情要相对简单。无论是建筑物的保险购买还是建筑物的维护和修缮等，一个人或一个经济体完全可以自己做主，政府通常不会干预。然而，当一块土地被分成若干个部分，其中某些部分可以归不同的人或不同的经济体所有，但是另外一部分又必须由这些不同的人或不同的经济体共同所有时，事情就会变得非常复杂。
比如一个80户的联排别墅小区或者80户的公寓大楼，小区内或大楼旁通常还附设了供所有居民共享的花园、网球场、游泳池、烧烤炉和健身房等。这时，由于房子是连体的，康乐设施是共有的，一家一户没有办法为自己的住宅单位和共有设施分别单独购买保险，同时也没有办法对连体建筑物和共有设施进行单独的维护和保养。另外共享的康乐设施和公共区域也需要有人每天清洁打扫。所有这些由谁来负责呢？如果完全由这80户自己协商决定，那么有可能常年无人出头组织业主开会，即使召开了会议，由于没有共同接受的议事规则，不同的业主可能意见分歧，无法根据规则达成一致意见统一行动，导致保险不能及时购买，建筑物年久失修，日常卫生脏乱不堪，最后物业贬值，损害了所有业主的利益。
因此，为了使共有产权小区或大楼的管理更有效率，保护所有业主的利益，政府干预共有产权社区的管理就变得非常必要。昆州议会在1965年就通过了第一部共有产权社区管理法–《单元楼房产权管理法》（The Building Units Titles Act 1965），到1997年，州议会整合了1965年以来颁布的几种不同的共有产权社区管理法律，出台了《共有产权社区管理法》。
《共有产权社区管理法》适用于所有的共有产权物业，但由于共有产权物业的规模可大可小，同样规模的物业又可以有许多不同的种类，比如它可以是居民小区或居民楼，可以是宾馆旅店，可以是学生公寓，可以是工业园区，也可以是多家商铺组成的购物中心等。不同规模不同种类的物业，其需要的管理方式和管理强度可能有很大的不同，因此，与《共有产权社区管理法》相配套，政府又出台了以下五种适用于不同类型物业的管理细则：
1.共有产权社区（通用型）管理细则（Body Corporate and Community Management (Standard Module) Regulation 2008）– 监管要求最严，适用于所有类型的物业，但主要是供业主自住型物业选择适用此管理细则；
2. 共有产权社区（出租型）管理细则（Body Corporate and Community Management (Accommodation Module) Regulation 2008）– 监管要求相对宽松，主要是供大多数业主打算将住房出租的物业选择适用此管理细则；
3. 共有产权社区（商用型）管理细则（Body Corporate and Community Management (Commercial Module) Regulation 2008）– 监管要求相对宽松，主要是供工商业地产的物业选择适用此管理细则；
4. 共有产权社区（小微型）管理细则（Body Corporate and Community Management (Small Schemes Module) Regulation 2008）– 监管更加宽松，适用于六户或更少的共有产权物业；
5. 共有产权社区（两户型）管理细则（Body Corporate and Community Management (Specified Two-lot Schemes Module) Regulation 2011）– 最宽松的监管要求，只适用于两户住宅组成的共有产权物业。
为什么在共有产权社区管理中
需要前文提及的各类法律主体？
当一块土地的原始业主即开发商（Original Owner/Developer）准备把其拥有的土地细分为若干更小的地块，其中一部分地块留作花园泳池等公共用地，大部分地块用于对外出售或建造房屋后对外出售时，开发商必须把自己的单一大产权通过在政府产权登记处登记注册转化为可以对外分别出售的小产权。
如此细分后的土地获得了一个新的名称叫做共有产权项目（Community Titles Scheme，简称CTS）。开发商必须给自己的共有产权项目起一个独一无二的名字，比如叫湖畔花园（Lakeside Gardens）。
开发商在登记共有产权项目时必须同时向产权登记处提交两份文件。一份是产权项目的测绘图册（A Plan of Survey），另一份是产权项目的社区管理文件（Community Management Statement）。
测绘图册要标明用于出售的共有产权项目内所有待售地块或房屋（All Lots）和公共用地（The Common Property for the Scheme）的四至和位置。
社区管理文件主要载明以下事项：
1. 共有产权项目的名称；
2. 共有产权项目选择适用的管理细则的类型；
3. 共有产权项目社区管理规则（By-laws）– 详细列明项目社区内所有居民必须遵守的行为准则；
4. 未来所有业主各家各户缴纳物业费的费用分担系数（Contribution Schedule Lot Entitlement）和各家各户享有共有产权项目资产份额的权益分享系数（Interest Schedule Lot Entitlement）；
5. 公共区域中划分给未来所有业主各家各户的排他性独享区域（Exclusive Use Areas）的示意图。
一个共有产权项目的测绘图册和社区管理文件一旦被产权登记处接受登记，产权登记系统会自动生成一组号码，该号码就成了该项目的身份号码。从今以后项目的正式名称就变为：共有产权项目的名称加上共有产权项目的身份号码，比如，Lakeside Gardens CTS 12345。
测绘图册和社区管理文件的成功登记注册产生了两个最重要的法律结果：
1. 开发商的单一大产权消失了，可以被分别出售的小块土地或房屋的小产权产生了；
2. 一个Body Corporate被创造出来了。
Body Corporate是一个有独立人格的虚拟的人，它代表共有产权项目内所有小产权业主拥有项目内小产权没有覆盖的所有公共土地或公共设施。它的性质与公司相似，可以拥有土地和其他资产，可以起诉或被起诉，但是它不得从事与共有产权项目管理无关的任何商业活动，也不能依据公司法在澳大利亚工商局（ASIC）注册成立，所以公司法不适用于它。为此，我们给它起个名字叫“共有产权项目法人团体”（以下简称“项目法人团体”）。
《共有产权社区管理法》赋予了项目法人团体（Body Corporate）以下的权力和责任：
１. 代表项目内全体业主拥有和管理项目社区内的全部共有财产；
２. 决定业主物业费的缴费数额以保证共有产权项目的正常运作；
３. 制定并贯彻执行项目社区的管理规则；
４. 代表全体业主购买保险，包括财产险和共有土地之上的公共责任险等；
５. 保管项目社区的所有文件，比如，业主名录、财务账簿、资产台账、会议记录和对外合同等等；
我们知道，公司是由股东组成的，股东大会是公司的最高权力机构，公司所有的重大事项必须提交股东大会表决通过。股东大会可以选举任命若干董事组成董事会，负责根据股东大会批准的工作方针和年度计划管理公司。
项目法人团体的组织运作方式与公司类同，项目法人团体由共有产权项目内的所有业主组成。全体业主均有权出席的业主大会（General Meeting of all lot owners）是项目法人团体的最高权力机构，项目法人团体所有的重大事项必须提交业主大会表决通过。业主大会可以选举任命若干业主组成业主委员会（Body Corporate Committee），负责根据业主大会批准的年度预算管理共有产权项目。
但是管理稍具一定规模的共有产权项目是一件非常繁琐复杂的工作，业主大会一般一年才召开一次会议，有业主委员会的共有产权项目，业委会会议最多也就每一个季度召开一回，很多日常工作没有办法靠业主大会和业主委员会来具体执行，因此，《共有产权社区管理法》允许共有产权项目的法人团体（Body Corporate）以合同的方式聘请两个人（或者两个公司）来处理共有产权项目的日常事务。聘请的人，一个叫法人事务经理（Body Corporate Manager ），另一个叫物业经理（Onsite Property Manager / Caretaking Service Contractor）。
