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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

共享民宿(AirBnB)的常见税务问题

2020.04.06 | 澳洲法律评论作者团 | #程飞

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

现今共享经济(sharing economy)已经与我们的日常生活难以分割了。几乎所有人都会使用Uber,DiDi等平台打车,出去旅游也会通过Airbnb, Stayz, HomeAway 等平台去安排行程居所。

飞叔周围也有不少好友选择将他们的投资物业, 或者把自己房子的空置房间在Airbnb等民宿短租平台上进行出租。

民宿短租平台相比较通常的长期出租来讲,具有灵活性,以及回报率高等优点。但与此同时,带来的一些税务问题也不能忽视。

下面飞叔整理了一些经常被问到的问题供大家参考:

01

将自住房的部分房间出租不需要申报?

这个想法是不正确的。不论是出租自己住房的一部分,还是将投资物业在民宿平台上进行短租所获取的收入都是需要申报的。最后是否需要交税,则是根据民宿收入,综合个人的工作,其他投资以及生意的总体收入进行评估。

02

我可以申报共享民宿的相关支出吗?

当然可以!与共享民宿收益相关的支出,比如提供给租客的日用品,以及其电力,网络,用水,维护的开销等等都是可以作为deduction去抵消收入的。

与此同时,家具的折旧,物业的折旧,以及贷款利息也是可以抵扣收入的。如果是投资物业,则全额可以抵扣。

如果是将自住房的部分房间出租,则需要咨询您的会计师按比例进行详细计算。只有出租部分在出租时间内的的折旧和利息可以抵扣民宿收入,而自住部分的折旧,利息则是不可以用来抵扣的。

03

共享平台收入是否含GST?

在澳洲,民宅的租金收益是不收取GST的,也不可以将其相关的开销申请GST credit。但是共享专车等业务则需要注册GST。

所以如果当你有多个共享平台收入的时候,即使你已经注册了GST,但也要注意把民宿租金收入,和其他共享专车或者服务收入区分开来。民宿收入不含GST,但是其他的业务则需要附加GST。

( 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋)

04

如果我将自住房的一部分短租,会影响到最终的资本增值税(CGT)的计算吗?

当你出售投资物业的时候,会引发资本增值税(Capital Gain Tax)的问题。如果你的短租民宿是投资物业,那么它的CGT计算与通常的出租物业一致。

通常来讲,自住房是豁免资产增值税(CGT)的,也就是说如果未来你出售自住房产,那么房产增值的收益是不用交税的。

但是如果你将自住房的一部分用来出租,哪怕只是一间房间进行短租,那么它也将会影响到你自住房的CGT 豁免情况。导致用来出租的那一部分,以及出租的那一段时间所占的比例是需要对增值部分进行征税的。具体方法就不在此赘述。

所以当你考虑是否将部分自住房出租时,请多加考虑,与会计师多多交流。

05

如果我不申报Airbnb收入会被ATO查到吗?

不建议隐瞒这部分收入。这些共享平台的收入看起来很隐蔽,但早在2019年税务局已经将注意力放在了共享平台收入上,他们已经开始与各大共享平台进行合作,开始数据比对(Data matching),会很容易追踪出这部分收入。如果隐瞒收入之后被ATO审查出来的话,将会面临更多的罚款,以及利息。

声明: 本文仅为交流,普及澳洲基本税务知识。不可作为税务规划,投资建议的依据。如有需要,请预约咨询。

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