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新冠危机,商业租约与住宅合同的房东利益究竟如何保障?

2020.05.22 | 澳洲法律评论作者团 | #蔡聖予

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澳洲總理Scott Morrison在2020年4月3號在新聞發布會中表示,因為病毒疫情而受影響的商業租客與住宅租客,如果無法支付租金,在未來六個月之內房東將被禁止因為租客未付租金而驅趕租客,而政府也會在近期推出相關的法規來明確規範房東與租客在疫情期間的行為。

此政策的宣布對於房東們無疑是一項噩耗,政策背後的不確定性與經濟的影響都將對於房東們帶來經濟損害而產生連鎖效應。但另一方面,這項政策主要是考慮到在疫情期間,許多商業租客失去了生意與經濟來源,而不得不解雇員工來減少損失,而被解雇的員工也因為失去工作,導致無法支付住房租金,所以未來六個月內房東將不可以因為此原因來驅趕租客來回收商鋪或住宅。

商業租約的法源是 Retail Shop Leases Act 1994 (1994年零售商鋪租約法), Retail Shop Leases Amendment Act 2016 (2016年零售商鋪租約修正法), Property Law Act 1974 (1974年地產法) 而住宅合同的法律則是Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (2008年住宅合約與房間出租法). 

根據1974年地產法第124條,如果商業租客積欠房租,房東可以發違約通知給租客,限令租客在14天之內補繳所積欠的租金,如未補繳,房東可以在14天之後鎖上商鋪大門,直接回收物業,並且可以對租客提告求償之損失。

而一般住宅合同則是由2008年住宅合約與房間出租法來規範,如果租客欠租,房東可以發違約通知給租客,限定租客7天之內得繳租,如未補繳,房東可以在第八天發出搬家通知,給租客七天的時間搬家,若租客仍然不肯搬家,房東可以去去昆士蘭民事行政裁決庭QCAT申請裁決,拿到了驅逐命令之後可以讓警察來進行驅逐。

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新法規如果實施,房東將在六個月之內不可以行使法律所賦予房東的驅趕租客之權力,但這不代表房東就此失去了法律的保障。租客在疫情期間所積欠的房租,是沒有法律根源來讓租客可以減免或不必支付,所欠的房租在六個月過後,還是得償還,不然房東還是可以對其租客提告並求償。 

所以雖然總理宣布政府即將頒布法規,但政府目前的態度還是希望房東與租客之前能夠先商談一個折衷的辦法,來一起渡過這個疫情。

必須特別提及的是,這個保護租客的法規是設計來保護澳洲公民或永久居留權者,而無法適用於持有短期簽證的外國人。因為按照移民法規定,所有短期簽證持有人當初向澳大利亞移民局申請簽證的時候,都有向移民局提供資金證明來保證自己可以支付在澳洲的生活開銷,而移民局也因為申請人的保證才核發簽證。所以如果短期簽證的外國人不如期繳交房租,此舉將會觸犯移民法,而有可能被取消簽證,遣送回國。

根據遺民局資料顯示,目前澳洲有五十多萬持短期留學簽證的持有人,而總理在4月3號也呼籲,那些收到疫情影響的短期留學簽證持有人如果無法支付自己在澳洲的開銷,那另一個辦法就是請他們回到自己的國家來度過疫情

也就是說,在疫情期間,如果房東不願意減租,除了不能在六個月之內驅趕租客,但法律所賦予房東的保障將不會改變。

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