商业租赁如何防坑？不得不注意的暂定协议 | 澳洲商业租约法规指南04
导读
签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。澳洲中小企业商业活动活跃，租赁业务频繁，为了避免纠纷的产生，保护中小企业主与房东们各自的合法利益，澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。
同时，我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》，共9篇。
《澳洲商业租赁法规指南》
4.商业租赁如何防坑？不得不注意的暂定协议
5.租赁与牌照协议区分 （Lease & Licence Agreement）
6.租铺装修注意事项 （Fit Out Matters）
7.租赁的产权注册 （Registration of Lease）
8.如何修复租赁的违约 （How to remedy breach of lease）
9.如何续租或转让租约 （Option to renewal & Assignment of lease）
许多客户在签署正式的商业租赁前都会要和店家房东签署一份租赁的暂定协议 （Heads of Agreement）, 那下面就和大家解释一下这个暂定协议具体有什么内容，还有在签署此协议时要注意的事项。
什么是暂定协议 (Heads of Agreement) ？
顾名思义，暂定协议就是在签署正式协议前甲乙双方把在谈判中达成的大致意向记录在案的文件。 对于商业租赁来说，暂定协议就是一份把房东 (landlord/lessor) 和 租客（tenant/lessee）关于洽谈的主要租赁条款做的总结。 暂定协议的目的一是来展示房东基本同意将商铺出租给租客的一个姿态，二是来提示有意向的租客开始做出认真签署正式租赁的准备，告知租客去寻找专业的法律咨询从而在此也过滤掉那些意向不充实的租客。
暂定协议里大致会有那些内容？
在租赁的暂定协议中主要会含有以下的条款：
● 房东和租客信息 – 表明在正式的租赁合约里会体现的双方名称，是个体，公司还是信托
● 租铺信息 (Premises) – 租铺的位置，面积，以及连带的租用区比如泊车位置和储存室
● 租期 (Lease Term) – 房东和租客协商好的租期和是否有续租的选择权
● 租金和开支（Rent/Outgoings）- 租金应写明为年租金，若有开支费用应写明开支的结算方式
● 租铺工程 （works）- 注明房东和租客在谈判中所同意对租铺开展的工程装修和双方责任
● 订金和保证 (Deposit/Security) – 告知租客要签署正式租赁是需付的订金和抵押
● 法律费用 （Legal Costs）- 表明拟定租赁的法律费用会由哪方承担，和重新拟定条款的相关费用
签订暂定协议要注意什么？
在签署暂定协议签主要考虑到的问题是此暂定协议是不是具有法律约束力的 (binding or non-binding). 一般情况下房东给出的暂停协议都是没有约束力的 （non-binding）而且通常暂定协议也会自带无责条款(Disclaimer) 注明直到双方在签署正式租赁完成时任何其他文件的协商或签署都是不具有约束力的。
但是如果在暂定协议里并没有明确指出此文件的签署是否具有约束力，那租客就要多加谨慎，因为在即使在还没有签署正式租赁的情况下，房东和租客的行动可能会被默认为双方已经签署了有约束力的租赁。在澳洲最高法院案例 Master v Cameron，法官指出判断暂定协议是否具有约束力的重要因素是要看双方的意向。所以从实际考虑，暂定协议最好明确写出双方对此协议的签署是否有约束力的意向，同时确认在签署正式租赁前双方任何的协商是否也具有约束力。
