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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

婚姻财产分割必防的四大陷阱!90%澳洲华人必中一坑!

2020.07.13 | 澳洲法律评论作者团 | #郭俪珊律师

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冠状病毒的疫情突然来袭,打得我们措手不及。对于正处理离婚财产分割的朋友们来说,和前任达成分割财产的共识已经非常艰难,而经济大环境的突变,更是为此增加了重重障碍。作为家庭法律师,身上自然也担负着对客人的责任,务必要让他们取得自己应得的财产。下面我来分享一下, 在这个特殊时期,我们要小心避开的几个陷阱。

一. 房产价值评估

首先我们来谈谈每个家庭都会有的主要财产——房子。

1. 重新评估价值

在财产分割的时候,双方需要就房子的市场价达成共识。如果不能达成共识,那么双方会请一个第三方的评估师来出一份评估报告作为用作财产分割的价值。如果双方在疫情发生之前已经达成的协议或者已经出了评估报告,那么此时大家就需要仔细考虑,是否需要就房子的价值有一个新的判断。毕竟各种限制政策的出台,使得房价波动不小。

2. 卖房利润的分配

有些家庭因为双方的经济能力有限,没有办法保留自己住的房子,以及出一笔钱买断前任在这套房子的份额。这时候就必须卖房。离婚的法院文件里常见的卖房净利润的处理会是一方先得到一笔固定的金额,然后剩下的净利润给另一方。

举个例子,疫情前有一套房子的市场价为 100 万。夫妻二人预计,还完贷款并支付过中介费,律师费等,净利润为 50 万。根据双方在这段关系中的贡献,女方应得净利润的 60% (30 万),那么男方就会得到剩下的 40% (20 万)。 

然而,因为疫情的关系,最后这套房子只卖出了 80 万的价格,净利润从原来的 50 万,缩水成了 30 万。如果这时候按照法院文件的里的要求来做。女方依然得到固定金额 30 万,而男方就直接损失了 20 万,什么都分不到。 

这种影响也会在房价突然大涨的时候,让一方亏损,另一方盈利。而不是公平地根据双方的贡献, 共享这套房子的增值或者共同承担贬值部分。 

面对房价可能大幅浮动的经济环境,最佳的处理方式就是在起草法律文件时,用百分比的方式分割净利润。如果条款的规定是女方获得净利润的 60%,男方得 40%,那么不管最终卖价如何,对双方都会是一个相对公平的结果。

3. 贷款期限的延长

对于有较高收入,有能力买断前任在房子里的份额的朋友。常见的问题是如何 refinance,把联名的贷款变成自己名下的贷款。而家庭法律师在起草财产分割条款的时候,必然要写入一个合理的时间期限。如果在规定期限内,希望保留房子的这一方依然无法完成 refinance,那么房子既有可能就要被出售,来完成最后的财产分割。

目前银行对于贷款的审批及其严格,因为大家都可能在未来的几周减薪或者丢了工作。银行必须确保借款人有足够能力供得起每月的房贷,才能降低他们的风险。 

这个时候,在起草条款的时候,律师会有意识地建议客人适当拉长 refinance 的期限。一般会比常规的时间多出六个月。这样一来就算下个月收入收了影响,也有可能在三四个月后恢复,从而成功得到新的贷款批准。

二. 养老金分割

也许并不是每个人都知道,关系存续期间在个人名下累计的养老金属于夫妻共同财产,是澳洲离婚财产分割时最重要的财产之一。这对于有一定年纪的夫妻更重要。因为他们已经年迈,很快就可以开始使用养老金,而且往往他们的养老金数额不菲。 

每个养老基金都会有各种各样的投资,尤其是股票和债券。那么众所周知,这两个月每个澳洲人的养老金的金额都有一定程度的减少。基数大的,自然亏得就更多了。 

跟房地产的价值是一个道理。在起草分割养老金的法律条款时,常见的做法也是写入一个固定要分给前任的金额,转入对方的养老金账户里去。

为了最大程度减少养老金缩水的影响,最佳的方式就是双方同意写入一个百分比,来分担养老金额下降的风险和后果。

三. 法院已经下的判决

说到这里想必大家会有忧虑——如果已经得到了法院的判决,但因为疫情的原因而无法执行的时候该怎么办呢? 

现在澳洲的家庭法律师手里的本该成功结束的案子,现在出现了以下两个的新问题: 

a) 有一方突然丢失了工作或者房价缩水不能在规定期限内贷款;或者 

b) 因为房价或者养老金价值骤降,觉得如果按照判决的要求把钱分给了对方,那么自己就没 有足够积蓄生活下去了。 

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这里要给大家的建议就是,不要焦虑,立刻咨询专业律师的建议。澳洲家庭法里有专门针对因为事实情况发生重大改变而可以更改或者推翻原来判决的条款。您的律师会根据您的具体情况,来判断是否符合家庭法的要求。所以有一定的机会,您是不需要自己承担这个“意外之灾”的。

四. 非诉讼纠纷解决程序或机制(Alternative Dispute Resolution)

听了这么多,大家是否觉得,在疫情期间,为了避免以上的陷阱,还是先不要跟前任做最后的财产分割呢?其实不然。一直拖着不做财产分割,会让您陷入另一个风险。从严格的法律意义来说, 只要双方一天没有拿到最后的财产分割的判决文件,双方个人名下的资产,还属于可被对方分割的财产池内。这包括在这个困难时期,自己父母资助的钱以及自己的收入。这些数目如果对方提出异议的话,都需要花更多的律师费专门向对方证明以及解释的。

家庭法律师一般都会让客人尽快完成财产分割(使得自己的资产和收入与对方再无瓜葛),以及建议客人使用相对省钱以及高效的非诉讼解决方法——参加调停会(Private Mediation)。 

目前澳洲家庭法院优先处理紧急的案子,对于普通的财产分割,也在按部就班地处理,只不过有些拖延。而在双方同意下安排的调停会则只需要看双方以及调停官的时间即可。 

目前面对面的调停会还是有被传染冠状病毒的风险的。所以大部分的调停官都开始使用视频和电话会议的形式举行,完全不妨碍三方的沟通。所以调停会的举行完全不受疫情的影响,自然也不会有任何拖延。双方律师可以在一两个月内做好调停会文件,通过调停会达成协议。 

之后各自的律师会根据协议内容,起草同意令(Consent Order),经双方签署后通过网络提交法 院。基本上在 4 到 6 周内就可以判下来。整个过程让双方在不用打官司的情况下,顺利完成财产分割。

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