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父母出资给小夫妻买房,是赠与Gift还是借款Loan?| 澳法评

2021.02.11 | | #

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一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而,当婚姻关系破裂时,如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。

问题一

当父母出资给其子女买房 ,房产登记在其子女名下,这究竟是赠与还是借款?对婚姻财产分割上会产生什么实质影响?

实践案例1:

丈夫H的父母P在2010年出资1百万给小夫妻购买了一套房产,此房产登记在丈夫H的名下。

更多文章请阅读:婚前财产的5大隔离工具

问题二

 法院如何确定其父母在出资时的真实意图?

实践问题:补充的借款协议是否有效?

法院会综合考虑很多因素(不限于以下因素)来决定是Loan还是Gift:

实践案例2:

男方H的父母P在2010 年出资1百万为小夫妻购置房产,并未要求其子女还款。2019 年夫妻关系变差,同年,男方H和其父母P补签了借款协议。2020年, 夫妻关系破裂,进行离婚财产分割诉讼时出资父母P主张这是一笔债务。

 

法院更倾向于这是Gift, 因为:

1. 借款协议是在出资9年后订立的;and

2. 在2010年至2019年期间父母并没有主张还款,其子女也没有还款行为;and

3. 2019年的借款协议是在夫妻关系破裂期间订立的。

 

综上:法院会认为如果不是当事人婚姻关系破裂,其出资父母P不会主张这是一笔债务。9年后补充的借款协议是一种法律手段,不足以证明其出资时的真正意图,不能推翻赠与的法律推定,由此认定为赠与。这意味着在婚姻家庭法的财产分割上,夫妻双方的净财产价值不会因此减少。

更多文章请阅读: 家庭信托与个人财产保护

问题三

对于恶意减少夫妻资产的行为,比如通过出售房屋来偿还债务,另一方婚姻当事人该如何保护自己在该房屋上的利益?

实践案例 3:

在婚姻关系中,男方H的父母P出资购买房屋 (房产证上所有权人为男方H),他们之间有借贷协议,并在房产上注册了抵押(Registered Mortgage),男方H要通过出售房屋来偿还其父母P的债务。女方W知道此事后可以通过何种途径来保护自己在该房屋上的权益?

尽管女方W在此房屋的房产证上没有写名字,但仍然可以通过以下途径来保护自己在此房屋上的权益。

途径一:如果走到了婚姻财产分割诉讼,你可以在递交的证词(Affidavit)中阐述夫妻共同的财产包括其房屋,阐明男方H通过转让财产来减少夫妻共同财产的行为, 让法院做最终裁决。

途径二:向所有权登记处(Registrar of Titles)提出一个警告(Lodge a Caveat)。房产所有人H不能出售房屋,除非移除这个警告。这个警告的有效期是3个月,在有效期间,你必须要开始诉讼程序并且告知Registrar of Titles。

需要注意的是:房产所有权人H不想等待3个月,他有权利迫使你在14天内开始诉讼程序,也可以向Supreme Court 提出移除警告的申请。如果证明了你在此房屋上并没有法律上的权益,那么产权人H可能要求你赔偿因为该警告所造成的经济损失。

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