【现场说法】赠予？继承？转让澳洲房产给子女，哪种方式最合适？

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继承澳洲房产后，如果2年内不打算出售或把继承的房子变成投资房，您可能会面临哪些问题？

在本期《现场说法》听众热线节目中，Auslaw澳合律业管理合伙人林汇铭律师和听友们聊了聊房产继承优缺点的话题。

如果您继承澳洲房产后，2年内不打算出售或把继承的房子变成投资房，您可能会面临以下问题：

• 资产管理——投资房需要您花时间、精力和金钱去管理。第一步是维修房产损坏的地方，购买房产保险，并且完成目标市场定位。

• 损失养老金福利(pension benefits)——取决于您继承资产的价值以及您继承的时间，您可能会损失一些退养老金福利。在您资产情况变更的 14 天内，您需要通知福利署(Centrelink)。

• 负债的房产——如果您继承了有房贷的澳洲房产，但是继承时，您无法付清房贷（pay off mortgage）、也无法进行再融资(refinance)，那么房产可能无法过户到您的名下。

如果有遗嘱的话，立遗嘱人可以通过以下方式规避这个问题的出现：

指定遗嘱执行人(executor)付清所有债务（即，遗嘱执行人用资产把房贷还清后，再由受益人继承）。

继承澳洲房产的优点包括：

• 接手房子、成为新的业主——随着全澳房价涨价，继承房产所承担的经济压力比自己买房轻松很多。

• 投资房产——如果您把继承的房子作为投资房，这意味着这是您投资房产的第一步。

• 新的收入来源——继承的房子，如果有租金，可以作为您新的收入来源。

• 资本利得税豁免(exemptions from CGT)——如果您在继承房产 2 年内，出售房产，那么您很有可能不需要支付资本利得税。
  

• 房子增值——如果您在继承房产的 2 年后出售，您不能免缴资本利得税。但是那时，您很有可能因为房子增值而获利。

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定，1992年后，各州彻底废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠予税和死亡责任（death duty意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增加，从而需要缴纳CGT（Capital Gains Tax，即资本利得税）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税。除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

各类税务的问题如何厘清，是比较复杂的。税务局ATO建议，遗产受益人最好寻求专业的会计、法律意见。

以下是继承遗产可能需要缴纳的税务：联邦税和州税

资本利得（capital gains）

• 出售继承资产可能需要支付资本利得税(CGT)。

• 资本利得 = 出售的价格 – 购买价格

但是以下这些最常见的情况，是免付CGT 的：

• 已故者死亡时间在 1985 年9月 20 日之后；且

• 已故者购买房产的时间在 1985 年 9 月 20 日之后；且

• 受益人继承房产的时间在1996 年 8 月 20 日之后；且

• 继承的房产是已故者生前的主要居所，且该居所不产生收入；

• 如果您继承上述房产后，在 2 年内出售，则继承人不需要支付 CGT。

• 如果已故者去世后，已故者的配偶、其他依照遗嘱有权居住的人、受益人将该房产作为主要居所，则继承人不需要支付 CGT。

具体您继承的房产是否需要支付 CGT，请参考 ATO 官网，或者联系您的会计。

退休金死亡抚恤金（Superannuation death benefits）

自我管理退休金基金（SMSF） 的成员亡故后，SMSF 一般会支付死亡抚恤金(death benefit)给受赡养人(dependent)或其他指定的受益人。如果有binding death benefit nomination（即指定继承人的话），由指定的继承人继承。如果没有的话，退休金信托的其他 trustee依照退休金法律和 trust deed，决定如何分配 benefits。

在成员亡故后，应当尽快完成抚恤金的支付。

如果亡故者的受赡养人收到抚恤金，则抚恤金可以一次性付清、也可以给受赡养人定期发收入。

如果收到抚恤金的人 不是受赡养人，则抚恤金必须一次性付清。

一次性付清可以使用现金及非现金的形式（例如，股票、房产）。

死亡抚恤金（Death benefit payments）

亡故者的雇主支付的抚恤金。

遗产收入税 （Tax on deceased estate’s income）

• 土地税 （Land tax）——土地税可能适用于继承的土地。

• 印花税（Transfer duty / Stamp duty）——在有遗嘱的情况下，转让房产，大多数时候不需要支付印花税。

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

• 1-2万澳币的首次置业补贴

• 自住印花税减免

• 海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少13200澳币的免除

• 海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈君未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在海外（如中国）工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与其他一些国家同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后通过继承给子女个人。

在节目中，听友们还咨询了陪读父母离境不想卖自住二手房、树木损坏篱笆但遭遇“踢皮球”、离婚人士来澳探访未来伴侣申请签证、单身人士计划把投资房赠送或继承给好友等问题，林汇铭律师均作了详细解答。请您点击收听完整内容。