境外资金入澳地产项目商业贷款全攻略

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众所周知现在贷款很难做，严峻的形式据业内人士估计短期难以缓解。目前这个困局早在好几年前房地产销售最火爆时就已见端倪，那时我们在办公室谈论时就有有识之士指点，接下来的格局将是做开发商的不如放贷款的。

果不其然，接下来我们开始感受到贷款政策一点点收紧，大量买家房产交割立竿见影受到巨大冲击，作为另一端的一些开发商也未能幸免，根据原本计划所圈的地再也无法轻易得到利息相对合算的银行贷款。

非银行资金借贷本来一直占据着贷款市场的一个小角落，在此时势下突然显山露水，由于相对于银行来说灵活度稍大，俨然大有成为贷款市场主流的架势。

其实绝大多数的贷款还是静静地由传统银行信贷处理，只不过可能因为平淡，好像没有谈资。而非银行借贷，尤其是商业地产开发项目由于涉及巨大资金，其中境外隐形富豪们的身影见首不见尾，感觉各种波澜起伏显然更有说头。基金作为贷款主体

在非银行借贷中绝大多数由各种形式投资基金进行操作。基金经理人身负投资人的信托职责，虽有点灵活度不过也有不可逾越的风控限制。私人作为贷款主体

真正的私人资金用于直接用于商业借贷也有所增加，在我们看来增加的直接原因是由于澳境内银行及基金的贷款审批都相对严格，尤其基金贷款的条件有点苛刻，商业贷款需求在澳洲境内无法满足而向境外的自然延展。

这些贷款共同特点是通常年化利息较高，贷款/估价比（LVR）高，第二顺位抵押也可以谈。

我们遇到过实际案例，中国国内资金雄厚的家族之间谈生意太爽快，饮杯茶之间就把子侄辈在澳洲弄的一些’小项目’资金借贷就谈好了。不能还款时想到需要抵押物了，发现借贷方在澳真正能够拿出来作抵押的物业筛一筛，全都是’相关人士’名下持有物业，而且全部有银行或其他方的第一顺位抵押，意即没有实际意义。

另外有个案例，客户也是中国国内的关系介绍的，准备向澳洲一些地产项目进行借贷。在进行前提调查的时候发现，此开发商已经持有一个开发用地一段时间，有抵押贷款。在前两年土地价格飞涨的当口，希望以提供第二顺位抵押贷款重新融资，但是融资出来的资金想用于另一个项目的开发，但是又不想提供另一个项目土地做抵押，有点绕。

我们给客户的分析是万万不可。

开发商告知愿意提供个人担保，客户有点踌躇，因为开发商是中国国内某大家族企业的关系人，应该来讲有点信用的。我们告知首先担保人必须提供其个人资产负债表供客户来做评估，是否有任何实际上可以用于做抵押的产业，其实通常可以用于做抵押的产业都已经有其他第三方抵押在前。因此来讲没有过硬抵押物的前提下，担保人是没有什么实际意义的。

 当然大多数的投资人本身就有丰富的商业经验，在做投资或贷款前会做充分的尽调和就具体细节进行谈判。尽职调查

毋庸置疑任何一个贷款主体在放款前都需要做非常详尽的尽职调查，项目繁多。归为两个大方面为法律尽调和商业尽调。需要从最基本的环节了解求证开发商公司主体、购买项目、项目可行性、政策风险、环境保护问题等。FIRB申请

不要忽略了，取得民用土地的抵押贷款权，需要得到外国人投资管理局（FIRB）的批准。

可以说FIRB对于这些项目为商业开发并无异议，不过我们常见的土地开发商项目土地很多时候由民用住宅用地/商住楼/商用楼拼在一起。其中民用地上的抵押债权需要FIRB批准。

我们碰到过有时FIRB一线接电话的工作人员无法回答到底在哪个点上需要FIRB批准，是在签抵押协议前？还是在抵押贷款债权人在借方违约时行使权力将土地转到自己名下前？

准确来讲，应该在签抵押协议前。

有时贷款需要得很急，借方等不及FIRB批准就希望放款，因此对于抵押贷款文件的处理需要考虑到需要FIRB批准的前提及如果FIRB不批准如何处理。

提醒一点，FIRB的批文通常限定如果抵押债权人将土地转名给自己，必须在3个月内再出手，因此从经济角度需要考虑这么做的利弊。土地估价报告

考虑放贷款的额度（LVR），必须根据正式的用于抵押贷款作为用途的土地估价报告作为依据。那么有经验的人都知道抵押贷款的估价报告很多时间比买价低或相等，很少有评估价超过买价的时候。

不过在有吸引力的利息率的时候，私人贷款主体有时会同意高比例LVR或甚至溢价贷款。在这个时候谨慎的做法是，不要用开发商的眼光来分析土地的价值，而是要尽量依据正式估价报告来做判断。因为如果在贷款到期，借方需要进行其他融资；或者是借方违约债权人不得不处理土地时，市场上其他第三方接手时不会以开发商的眼光来看土地价值。

我的一个客户打了个形象的比喻，就好比花大价钱买个东西，需要用钱的时候你把这个东西送到当铺里试试就知道滋味了。个人/公司资产担保

前面讲过没有过硬的抵押物，贷款的风险是巨大的。而最常见最有价值的抵押物就是土地。不管怎样从贷款的角度来讲，通常做法是需要借贷方提供个人资产、公司资产、股东持有的股份作为担保。贷款文件

贷款文件需要非常详尽，需要尽量就在整个贷款过程中可能发生的问题进行事先约定，以免在出现问题的时候出现纠纷。以及需要约定抵押贷款人有哪些权利，包括要求在贷款过程中要求借贷方提供信息材料的权利。资金入澳

这个话题也是目前热点。不少客户需求是能否在中国境内放人民币贷款，这样不需要承担转款的风险。这个需要在贷款文件中建立一个详尽的架构来保障放款和拿到土地抵押权注册之间如何保障债权人的利益。全程跟进

贷款放出后到收回过程中需要及时跟进项目情况和开发商公司情况，需要根据贷款协议定期要求借贷方提供项目进展，公司财务等文件。并且需要在双方约定的时期对土地/项目进行重新评估，确保LVR维持或达到双方约定的比例等。

 高风险高回报、在商言商诚然没有错，不过在每个环节进行严格风控在我们看来是必须的。