随着美国宣布给中国公民发10年有效或甚至永久有效旅游签证，加拿大可以给中国公民发6个月有效和1年有效多次入境签证，中国公民获得澳洲一年或三年多次往返商务或旅游签证也很稀松平常，感觉中国公民获签发达国家持商务或旅游签证变得空前容易。 这给大家造成一种宽松的假象，很多商务人士持有商务签证来澳，不太明白签证限制是什么，不小心签证被取消了，还很难或没有办法补救。   大家都知道600签证每次入境不能超过三个月，不少人在三个月快到的时候去新西兰转个圈再入澳洲境，可以重新计算3个月停留期。   昨天晚上收到客户紧急来电，他的一个熟人上个星期从澳洲飞去新西兰，前几天打算重新入澳洲境的时候，他所持有的澳大利亚商务签证（600类别）在机场过关的时候被当场取消。 这位熟人马上在澳洲境内谈判一些重要的合同，客户非常焦虑想知道怎么办。   我一问情况，客户的这位熟人，暂称为刘先生（非真名），是来自中内地的房地产开发商，相当有实力，他原来持有的是3年多次往返600商务签证。   由于在澳项目已经找好，投资已经做好，还有一些私人的原因，刘先生每次在澳停留时间都有一点长，但是每次也没有满三个月，这次突然被取消签证，感到非常震惊。在被通知签证被取消，他就收到了移民局的电子邮件，详细告知取消签证的原因。   我收到转发的移民局电子邮件，看来刘先生被移民局早就盯上了。以下为具体原因：   ·  刘先生于2014年7月2日首次持有600商务签证入境，停留时间为两个月； ·  刘先生出境后立即申请了第二个600签证，在申请表上表示只需要入境一次； ·  此后刘先生一共入境5次，在澳境内总共时间长度为139天（注：平均约27天）；而在此期间，刘先生在澳洲境外总时间长度为108天。   移民局信中提到，移民局认为一般来讲，商务/旅游签证持有人没有在澳工作权利，在澳境外时间和在澳境内时间应该至少‘一样长’。 因此怀疑刘先生可能在澳非法工作，或者说他在澳的实际目的和他申报的‘商务访客活动 (business visitor activity)’目的不符，从而取消了刘先生的商务签证。 你有多长时间去撤销“取消签证决定”？ （Revocation of visa cancellation） 客户想知道刘先生的这种情况下是否可以向移民局提出要求撤销‘取消签证的决定’。   刘先生被告知时是在入境过关的时候，既不是在澳洲境内，也不是在澳洲境外，移民法中有个特别的词来形容这个中间状态 ‘in immigration clearance’。   客户接着问刘先生是否有上诉的权利，我遗憾地告知，刘先生如果是在入境过关时被取消签证的话，将没有向行政仲裁庭（AAT）提出上诉的权利。 总结来讲有以下不同情况：   1.      签证在入境时被取消，签证持有人可以在过关时提出撤销申请，但是必须在被取消后的5分钟内提出。 签证持有人没有向AAT提出上诉权，但是可以选择出境后在反应期（28天）内向移民局提出撤销申请。 2.      签证在入境前已经被取消（但是本人没收到通知或因为一些原因不知道），持有人入境时正好在反应期内（28天）； 签证持有人可以在过关时向移民局提出撤销申请，法律没有明确规定时间期限，前提是此人在过关时提出了撤销申请（遗憾地是绝大多数人都不知道，而且移民局内部行为准则没提工作人员必须告知可以在过关时申请撤销的哦…）。 签证持有人可以选择出境后在反应期内向移民局提出撤销申请。没有向AAT上诉权利。 3.      签证在入境前已经被取消（但是本人没收到通知或因为一些原因不知道），持有人入境时已过了反应期，没有向移民局要求撤销权利，没有向AAT上诉权利。 4.      签证持有人入境前已经被取消（但是移民局忘了发通知），在入境过关时移民局工作人员可以当场告知，签证持有人向移民局提出要求撤销的时间期限是…. ‘5分钟’。签证持有人可以选择出境后在反应期内（入境日后28天内）向移民局提出撤销申请。没有向AAT上诉权利。 600商务签证的“生意活动” business activity 包括什么？ 客户倒吸一口冷气说，妈呀，移民局找的这个时机真是太绝了，那看来刘先生不得不在澳洲境外等待申请撤销了。客户告知，刘先生是真实的商务人士，在澳的投资额不小，说他非法打工真正冤枉。 提到‘非法打工’，大家立刻在脑海里浮现在唐人街某个中餐馆洗碗的场景…. […]

作为置业之年的2018，虽然市场不再那样火热，但是首次置业者却占尽了印花税优惠、贷款政策倾斜等入市优势。 可是，作为一个首次置业的人，你首先需要知道房产知识，还有贷款知识，法律知识和税务知识，每一个领域你都希望是行业内不说最顶尖的人也起码是专业的人给你最准确的信息，可问题是你每一个领域找到相关的文章都需要时间，因为信息量太大，可是很遗憾，没等你找到正确的信息，就已经被错误的信息误导进瓮了。 所以，首次置业者们并不能随便“买买买”，而各种疑问仍然困扰着购房经验不多的新手买家们。那么，这本书，无疑都将是您房产之路上，为自己加油的最好武器。 《澳洲首次置业红宝书》 《澳洲首次置业红宝书》是澳大利亚第一本针对在澳华人置业的中文工具书，是在澳洲无论投资还是购买自住房不可不读的一本书！它是由澳大利亚本土专业研究澳房的学术性房产机构澳洲房产大全出品。 《澳洲首次置业红宝书》总字数近10万字，由大全团队耗时近1年联合创作，此书共分为四个章节，分别是房产，贷款，税务，法律。 基本上涵盖了买房前您所需要了解的全部知识，除了针对首次置业人心态，误区，实操性等方面作出了经典陈述外，对于税务，法律等前瞻性方面也作出了极好的诠释。 而且，每个版块的撰稿人都是各自所在领域公司的高级合伙人，因此所撰内容也更加真实，准确。 总编与作者介绍 大悟 【澳洲房产大全】平台主编 《澳洲房产那点事儿》作者 《澳洲首次置业红宝书》总编 因此，作为第一次入市，想拿首次置业优惠的买家来说，如果您不考虑预算，但是第一次入市有很多方面不甚了解。 又或者，如果您是从事澳房，但苦于自己专业度不够，想想要了解更多关于澳房交易的知识，在未来给自己的客人提供工多专业意见的房产中介。 《澳洲首次置业红宝书》会直观、具体地告诉你如何解决问题，并成为你们最佳的选择！ 购买方式 我们提供了高亮电子版和实体版两种购买方式。 实体版： 购书网址： http://www.hongbaoshu.com.au/ 各位只需扫描或长按识别海报上的二维码即可一键购买。目前，此书只面对澳大利亚境内的读者，线上购买通道已经开启，暂不面对海外读者。 2.电子版：

从2017下半年开始，受限于贷款政策缩紧，大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境，从2018年的伊始，《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时，买家可能遇到的问题、责任以及相关建议，即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章： 澳洲楼花成交之前想转手，我该怎么办?  在澳房市场火热的这些年，为什么我的投资项目没能赚到钱？  海外投资贷款急救帖(2)！海外贷款的法律暗礁，你都了解吗？ 楼花转售攻守道(上)  楼花转售攻守道(下)  澳房合同违约，开发商追诉至中国执行怎么办 当一套楼花无法交付，您的其他澳洲资产会受到牵连吗？ 了解澳洲房地产的人都知道，在2016年之前，澳洲楼花市场常常出现团签、买家哄抢项目的卖家市场盛世。 但是，自去年年初以来，海外人士贷款政策不断收紧，甚至关闭，这使得很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，无奈之下，将已支付10%首付的楼花放回市场，进行转卖，甚至以折扣价出售，以脱手“烫山芋”而避免无法交割的违约责任。一、对于楼花转让，政府、开发商（卖家）的主流态度 一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。 另外，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。 在这样的态度下，开发商有可能会在购房合同中添加相关条款，以限制或禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。 大家可能不知道，住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款，签署了这种条件的合同后，如果确认无法得到贷款，那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。 然而遗憾的是，通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见，卖家不太可能主动解除合同，而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约，以最大限度地保护卖家自身利益。二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣 因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势： 时间优势：一般来说，公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等，联排别墅的建筑周期在1年至2年不等，而楼花往往会在将要交付时进行转让（例如交付前3至6个月，一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足，而不得已转让楼花），这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。 价格优势：由于交付时间的紧迫，部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此，在2016年下半年开始，市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”，一方面让无力交付的一手买家尽快脱身，另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。  买家无身份限制：海外买家购买二手房有诸多限制，例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是，澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件： 房产合约在所有权过户前已经被终止；且 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。 印花税优势：在2016年下半年，澳大利亚各州纷纷开始增加海外人额外印花税，例如昆士兰州在2016年10月1日之后签订的合同，海外人需要缴纳额外3%印花税。然而，通过恰当地运用楼花转让的合适方式，可以帮助一手买家无需支付或退回印花税；或者帮助二手买家节省税务成本，支付一手买家合同签约时的印花税金额。 综合上述优势，在贷款政策不断收紧的大环境下，有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。三、楼花无法顺利交付，可能面临的法律责任 可是，从楼花的持有者的角度来看，现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付，您可能面临一系列的法律责任。 以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例，开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿： 原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000澳币； 延期交付所产生的滞纳利息，逾48000澳币； 市场销售费用，包含市场支出逾6500澳币，卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币；和 其它成本（若再销售失败）。 60万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信！ 除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。 简单来说，开发商（卖家）往往期待买家可以顺利交割，从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付；并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判，双方仍然未能得到和解协议，那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且还可以继续向买家追讨再出售时，若低价成交的差价部分。 可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信即可，反正“山高皇帝远”！ 但是，我们强烈不建议买家面对法律纠纷时，采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention），海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书，并且生效。 因此，在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下，如果作为买家的你面临无法交割的窘境，首先应当尽快咨询您的专业律师，了解有哪些方式可以在交付前转让楼花，以及相应的责任与费用，最大可能地减少自己的损失。四、图解楼花买卖的3种主流方式，哪一种更合适您？          想要了解更多内容，请看下一篇《楼花转售攻守道(下)》

简介 现代大多数的人思想和观念较开放，未婚同居已不是罕见的事了。 本人的好友和客户，多数是未婚同居并且共同联名购买房产，物业等等。无论您是要买房子来投资或居住，大家在购买房产之前难免也会有众多考量。倘若您打算与您的伴侣，家人或朋友联名购买房子，您必须了解许多法律的顾虑，以便能及时通过法律的途径（譬如拟定贷款合约，家庭契约，遗嘱，财务协议或俗称 “binding financial agreement”）来保障您的利益。而且您必须考虑，倘若您的伴侣遭遇不幸逝世又或者您是个没登记结婚的情侣，您该怎么办？ 不是每段感情都能长长久久，没人能像刘德华那般爱你一万年，再亲的朋友或家人也能为了钱财而反目成仇，翻脸不认人。相信大家曾听说或见证亲朋好友或明星分手或离婚后争家产，孩子抚养权等纠纷。美国著名歌手 Mariah Carey 和澳洲赌场大亨 James Packer 就是很好的例子。两人高调的恋爱，订婚以及后来的分手而受到媒体的关注。据报道，两人分手后，女方被要求离开与男方联名的房子，但女方拒绝离开。然而，女方要求男方在洛杉矶购买一栋豪宅给她作为她和解谈判的一部分。据报道， 男方最终支付了女方数百万，这包括了男方送给女方 35 卡拉的订婚戒指，结束了他 们激烈的分歧。 本人身边有位好友 Mr. X 与女友 Ms. Y 同居伴侣一起联名在澳洲购买了几间房子，双方的父母都有给与金钱上的帮助，几年后分手了，朋友便咨询本人, 说 “我是否得分她我一半的资产？那岂不是很不公平，因为大部分的钱是我出的，是我向我的父母借的，我还得偿还我父母钱。她生孩子后就没上班没收入，基本上没出多少钱。” 本专题是针对 Mr. X 的问题，以 《澳洲未婚伴侣法律指南》的专题形式为大家一一解答相关与在澳州的未婚伴侣可能会遇到的问题。 A.澳洲家庭法和未婚伴侣的关系 澳洲家庭法 Family Law Act 1975 (Cth)的历史 实际关系(俗称“De Facto Relationship”) 的法律定义 B. 涉及 De Facto Relationship 的财务事项 (上篇) 家庭法第 VIIIAB 部：涉及 De Facto Relationship […]

事件回顾 据报道早在2015年12月的时候，布里斯班两名中国留学生对一只哈士奇进行了长达八小时的虐打，直至小狗失去了知觉。事件在当时闹得沸沸扬扬，相信大家也有所耳闻。 （图片来源：change.org: 被重新收养后的哈士奇） 事发一年多后审判，一名留学生当庭认罪，而另一名却并未出庭，并且审判的结果也难以让人平复。由于事件的关注度极高，也有相当多的人在请愿网站发起声援请求，要求移民部长取消两人的签证。 然而近日，事件终于有了最后的结局——当事人被移民局取消了签证！！！ （图片来源：今日昆士兰） 事已至此，有人高呼“大快人心”，也有人唏嘘“何以至取消签证的地步？” 其实，学生签证被取消并不是一件新鲜的事。移民局官网数据表明近几年境内学生签证被取消的案例呈下降趋势。即使如此，2015 – 2016财政年还是有2482个留学生在境内签证被取消。 笔者想说，别说学生签证被取消，就算澳洲永居权也有可能被取消！ 永久权并非免死金牌 所有的澳洲签证，包括永居权，都有可能被移民局取消。甚至包括澳洲公民身份在某些情况下也可能被取消。 所有澳洲移民都应该了解签证可能被取消的情况以及签证取消后的后果。签证取消是可以避免的，而且取消结果也是有可能被驳回的。 根据《1958年移民法案》，移民部长有权在多种情况下取消签证。本文将讨论以下几种重要的签证取消的原因： 不正确或虚假文件 01 第109条 – 如果移民局根据不正确的信息或假文件签发签证， 那么其可以取消签证 。不管申请人是否知道所提供的信息不正确，都无关紧要。 所以千万不要想着以这样的理由来搪塞移民局！ 很多人为了骗取永居权，企图通过假结婚的行为达到永久居住的目的。然而，移民局对这种骗取签证的行为采取严厉打击的态度！若想人不知，除非己莫为。这种行为最终会为移民局所查知，目前超过千人的配偶签证已被取消。笔者衷心告诫大家，还是不要铤而走险为好。 违反签证条件 02 第116条 – 如果签证持有人没有遵守签证条件，或者其存在可能对澳洲的健康安全或良好秩序产生风险，或者允许给予签证的情况已不再存在， 那么移民局可以取消签证。 境外人士 03 第128条 – 如果移民局有理由根据第109条或116条取消签证，且持有人在海外，移民局则有权直接取消其签证，无需事先给出任何通知。 针对商务签证 04 第134条 – 该条款在所有签证取消条款当中是相当独特的，其适用于所有“商业签证”类别，目前包括这些类别：132签证，160签证，161签证，162签证，163签证，164签证，165签证，188签证，840签证，841签证，842签证，843签证，844签证，845签证和888签证。 根据此发条而被取消的签证，其持有人是有权向AAT（行政上诉法庭）提出复审的。 针对187偏远地区雇主担保签证 05 第137Q条 – 例如签证持有人未能及时开始工作，或者没有努力在规定时间内开始工作，或者工作未满2年就离职，签证均有可能被取消。 针对副申请人 06 第140条 – 当移民局根据第109，116或128条取消了签证主申请人的签证时，其附申请家庭成员的签证也将被取消。 品质原因 07 第501条 […]