从2017下半年开始，受限于贷款政策缩紧，大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境，从2018年的伊始，《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时，买家可能遇到的问题、责任以及相关建议，即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章： 澳洲楼花成交之前想转手，我该怎么办?  在澳房市场火热的这些年，为什么我的投资项目没能赚到钱？  海外投资贷款急救帖(2)！海外贷款的法律暗礁，你都了解吗？ 楼花转售攻守道(上)  楼花转售攻守道(下)  澳房合同违约，开发商追诉至中国执行怎么办 当一套楼花无法交付，您的其他澳洲资产会受到牵连吗？ 了解澳洲房地产的人都知道，在2016年之前，澳洲楼花市场常常出现团签、买家哄抢项目的卖家市场盛世。 但是，自去年年初以来，海外人士贷款政策不断收紧，甚至关闭，这使得很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，无奈之下，将已支付10%首付的楼花放回市场，进行转卖，甚至以折扣价出售，以脱手“烫山芋”而避免无法交割的违约责任。一、对于楼花转让，政府、开发商（卖家）的主流态度 一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。 另外，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。 在这样的态度下，开发商有可能会在购房合同中添加相关条款，以限制或禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。 大家可能不知道，住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款，签署了这种条件的合同后，如果确认无法得到贷款，那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。 然而遗憾的是，通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见，卖家不太可能主动解除合同，而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约，以最大限度地保护卖家自身利益。二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣 因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势： 时间优势：一般来说，公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等，联排别墅的建筑周期在1年至2年不等，而楼花往往会在将要交付时进行转让（例如交付前3至6个月，一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足，而不得已转让楼花），这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。 价格优势：由于交付时间的紧迫，部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此，在2016年下半年开始，市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”，一方面让无力交付的一手买家尽快脱身，另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。  买家无身份限制：海外买家购买二手房有诸多限制，例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是，澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件： 房产合约在所有权过户前已经被终止；且 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。 印花税优势：在2016年下半年，澳大利亚各州纷纷开始增加海外人额外印花税，例如昆士兰州在2016年10月1日之后签订的合同，海外人需要缴纳额外3%印花税。然而，通过恰当地运用楼花转让的合适方式，可以帮助一手买家无需支付或退回印花税；或者帮助二手买家节省税务成本，支付一手买家合同签约时的印花税金额。 综合上述优势，在贷款政策不断收紧的大环境下，有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。三、楼花无法顺利交付，可能面临的法律责任 可是，从楼花的持有者的角度来看，现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付，您可能面临一系列的法律责任。 以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例，开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿： 原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000澳币； 延期交付所产生的滞纳利息，逾48000澳币； 市场销售费用，包含市场支出逾6500澳币，卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币；和 其它成本（若再销售失败）。 60万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信！ 除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。 简单来说，开发商（卖家）往往期待买家可以顺利交割，从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付；并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判，双方仍然未能得到和解协议，那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且还可以继续向买家追讨再出售时，若低价成交的差价部分。 可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信即可，反正“山高皇帝远”！ 但是，我们强烈不建议买家面对法律纠纷时，采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention），海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书，并且生效。 因此，在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下，如果作为买家的你面临无法交割的窘境，首先应当尽快咨询您的专业律师，了解有哪些方式可以在交付前转让楼花，以及相应的责任与费用，最大可能地减少自己的损失。四、图解楼花买卖的3种主流方式，哪一种更合适您？          想要了解更多内容，请看下一篇《楼花转售攻守道(下)》

简介 现代大多数的人思想和观念较开放，未婚同居已不是罕见的事了。 本人的好友和客户，多数是未婚同居并且共同联名购买房产，物业等等。无论您是要买房子来投资或居住，大家在购买房产之前难免也会有众多考量。倘若您打算与您的伴侣，家人或朋友联名购买房子，您必须了解许多法律的顾虑，以便能及时通过法律的途径（譬如拟定贷款合约，家庭契约，遗嘱，财务协议或俗称 “binding financial agreement”）来保障您的利益。而且您必须考虑，倘若您的伴侣遭遇不幸逝世又或者您是个没登记结婚的情侣，您该怎么办？ 不是每段感情都能长长久久，没人能像刘德华那般爱你一万年，再亲的朋友或家人也能为了钱财而反目成仇，翻脸不认人。相信大家曾听说或见证亲朋好友或明星分手或离婚后争家产，孩子抚养权等纠纷。美国著名歌手 Mariah Carey 和澳洲赌场大亨 James Packer 就是很好的例子。两人高调的恋爱，订婚以及后来的分手而受到媒体的关注。据报道，两人分手后，女方被要求离开与男方联名的房子，但女方拒绝离开。然而，女方要求男方在洛杉矶购买一栋豪宅给她作为她和解谈判的一部分。据报道， 男方最终支付了女方数百万，这包括了男方送给女方 35 卡拉的订婚戒指，结束了他 们激烈的分歧。 本人身边有位好友 Mr. X 与女友 Ms. Y 同居伴侣一起联名在澳洲购买了几间房子，双方的父母都有给与金钱上的帮助，几年后分手了，朋友便咨询本人, 说 “我是否得分她我一半的资产？那岂不是很不公平，因为大部分的钱是我出的，是我向我的父母借的，我还得偿还我父母钱。她生孩子后就没上班没收入，基本上没出多少钱。” 本专题是针对 Mr. X 的问题，以 《澳洲未婚伴侣法律指南》的专题形式为大家一一解答相关与在澳州的未婚伴侣可能会遇到的问题。 A.澳洲家庭法和未婚伴侣的关系 澳洲家庭法 Family Law Act 1975 (Cth)的历史 实际关系(俗称“De Facto Relationship”) 的法律定义 B. 涉及 De Facto Relationship 的财务事项 (上篇) 家庭法第 VIIIAB 部：涉及 De Facto Relationship […]

事件回顾 据报道早在2015年12月的时候，布里斯班两名中国留学生对一只哈士奇进行了长达八小时的虐打，直至小狗失去了知觉。事件在当时闹得沸沸扬扬，相信大家也有所耳闻。 （图片来源：change.org: 被重新收养后的哈士奇） 事发一年多后审判，一名留学生当庭认罪，而另一名却并未出庭，并且审判的结果也难以让人平复。由于事件的关注度极高，也有相当多的人在请愿网站发起声援请求，要求移民部长取消两人的签证。 然而近日，事件终于有了最后的结局——当事人被移民局取消了签证！！！ （图片来源：今日昆士兰） 事已至此，有人高呼“大快人心”，也有人唏嘘“何以至取消签证的地步？” 其实，学生签证被取消并不是一件新鲜的事。移民局官网数据表明近几年境内学生签证被取消的案例呈下降趋势。即使如此，2015 – 2016财政年还是有2482个留学生在境内签证被取消。 笔者想说，别说学生签证被取消，就算澳洲永居权也有可能被取消！ 永久权并非免死金牌 所有的澳洲签证，包括永居权，都有可能被移民局取消。甚至包括澳洲公民身份在某些情况下也可能被取消。 所有澳洲移民都应该了解签证可能被取消的情况以及签证取消后的后果。签证取消是可以避免的，而且取消结果也是有可能被驳回的。 根据《1958年移民法案》，移民部长有权在多种情况下取消签证。本文将讨论以下几种重要的签证取消的原因： 不正确或虚假文件 01 第109条 – 如果移民局根据不正确的信息或假文件签发签证， 那么其可以取消签证 。不管申请人是否知道所提供的信息不正确，都无关紧要。 所以千万不要想着以这样的理由来搪塞移民局！ 很多人为了骗取永居权，企图通过假结婚的行为达到永久居住的目的。然而，移民局对这种骗取签证的行为采取严厉打击的态度！若想人不知，除非己莫为。这种行为最终会为移民局所查知，目前超过千人的配偶签证已被取消。笔者衷心告诫大家，还是不要铤而走险为好。 违反签证条件 02 第116条 – 如果签证持有人没有遵守签证条件，或者其存在可能对澳洲的健康安全或良好秩序产生风险，或者允许给予签证的情况已不再存在， 那么移民局可以取消签证。 境外人士 03 第128条 – 如果移民局有理由根据第109条或116条取消签证，且持有人在海外，移民局则有权直接取消其签证，无需事先给出任何通知。 针对商务签证 04 第134条 – 该条款在所有签证取消条款当中是相当独特的，其适用于所有“商业签证”类别，目前包括这些类别：132签证，160签证，161签证，162签证，163签证，164签证，165签证，188签证，840签证，841签证，842签证，843签证，844签证，845签证和888签证。 根据此发条而被取消的签证，其持有人是有权向AAT（行政上诉法庭）提出复审的。 针对187偏远地区雇主担保签证 05 第137Q条 – 例如签证持有人未能及时开始工作，或者没有努力在规定时间内开始工作，或者工作未满2年就离职，签证均有可能被取消。 针对副申请人 06 第140条 – 当移民局根据第109，116或128条取消了签证主申请人的签证时，其附申请家庭成员的签证也将被取消。 品质原因 07 第501条 […]

主编寄语 知识产权是生意宝贵的资产和财富，在澳经商，知识产权保护不可忽视。 澳洲拥有健全的知识产权保护法律体系，在提供充分保障的前提下，使您得以充分享受知识产权带来的经济利益。 许多新移民来澳经商忽视了知识产权保护，以至于错过了知识产权保护的最佳时期。同时也有因为开展生意前没有进行充分的调查，在不知情的情况下侵犯了他人的知识产权，导致产生严重的经济损失。 因此，澳洲法律评论特邀请费文思律师以专题的形式对知产产权法进行解说。《澳洲知识产权法指南》旨在帮助在澳华商了解在澳经商会涉及到的知识产权法律知识，帮助您在澳经商过程中更好地利用和保护您的知识商业财富。 本专题主要分为以下篇章： 1.澳洲知识产权法概况 2.投资前，如何进行知识产权调查 3.商标注册的流程与注意事项 4.专利注册的流程与注意事项 5.若遇知识产权侵权，我该怎么办？ 知识产权法科普篇 在过去一百多年的时间里， 在继承英国普通法系的基础上，澳大利亚发展出一套完善健全的知识产权保护法律体系。今天就来聊一下：在澳经商必须要知道的关于知识产权法的那点事儿。 为何要保护知识产权? 知识产权是您商业的核心竞争力，也是商业宝贵的资产。 从logo， 品牌形象，设计包装，商业方法、技术及文字作品都是您生意经营的核心资产。为了保证您的创意不被他人（尤其是竞争者）抄袭利用， 您必须对知识产权进行保护。 被保护的知识产权使得您的生意更具有竞争力，同时为您的生意大大减少竞争风险，增加生意价值。 在澳开展生意前， 在知识产权法方面有哪些注意事项？ 在澳建立生意之前，如果您使用商业名 （business name），您需要在ASIC对商业名进行注册。在选择商业名和公司名之前，你需要调查您要在ASIC注册的商业名及公司名是否已经有他人使用了类似的名字。 更重要的是，你需要检查此名称是否已是注册商标。 这一点很重要，因为如果在没有进行注册商标调查就开始使用某名称进行商业活动的情况下，您可能已经侵犯了他人的注册商标 （即便是在您没有意识到的情况下），如果对方追究，您可能会面临经济赔偿甚至法律诉讼。 如果您在ASIC成功注册了您的商业名，请注意ASIC注册并不能给您带来独家使用某商业名的权利，同时也不代表您对此商业名具有所有权。 想要获得这些权利， 您需要在澳大利亚知识产权局（IP Australia）进行商标注册。 成功注册后，您对商标才具有所有权，同时才可以依法追究侵犯您知识产权的第三方。 图片出自IPAustralia.gov.au 哪种知识产权保适用于我的生意？ 澳大利亚知识产权分为六类，最常见的有以下四类： 01 发明专利 （需要通过注册获取保护） 专利申请保护最长可长达20年（创新专利是短期专利， 保护期为8年）。 想要成功申请专利， 您的发明技术必须要具有新型性、创新性和实用性。 所以一定要注意，您的发明技术要是独一无二的，所以在申请专利前， 一定要进行保密。并且此技术发明在业界人士看来不是显而易见的，并且此技术要具有实用性。 注册保护是有地域局限性的，如果您会在多国使用此项技术发明， 您需要在多国注册专利以获得全面的保护。 02 商标 （需要通过注册获取保护） 客户通过你的品牌标志来识别您的品牌。 注册商标的目的是保护你的品牌形象或品牌标志和图案免受第三方的使用从而迷惑已有消费者或潜在消费者。 与专利不同， 您的注册商标的保护期限没有时间限制（需缴纳续费及持续使用注册商标）。商标想要注册成功，必须要有别于其他品牌已有的标志和图案。 域名， […]

一夜间，一群中国人在澳洲“火”了！然而，这并不是什么光鲜亮丽的事，简直骇人听闻！ 爱奇艺《奇妙的食光》制作组在澳洲黄金海岸暴力粉丝，动手动脚甚至动“武器”！受害者目前在医院诊治，可是暴力者还没有得到应有的惩治。据说剧组的五个人施暴者在事发当天就已经被警察扣押。他们在交完保释金之后就被释放，但是护照被警方扣押。 根据今早开庭最新消息，5位犯罪嫌疑人全部认罪，目前刑法主要为罚款赔偿，其中2位需缴纳500澳币Bond与6个月的Behavior Order，另3位缴纳600澳币Bond与9个月的Behavior Order。 《澳洲法律评论》特约律师高梦佩律师（逸升律师事务所）在事发当日就接到了在此事件中受害人的咨询，她也将以法律援助的身份为受害者提供帮助。 该案件已于9月7号早上在Southport Magistrates Court开庭。 此暴力事件已经在澳洲引起了民众的高度关注。高律师认为，引导群众用法律武器维护权益更是当务之急！ 倘若你也遇到类似情况，如何判断处理，高律师有如下建议： 01 就施暴者而言（刑事） 警察公诉以Common Assault（普通攻击罪）与Public Nuisanc（扰乱公共秩序罪）的罪名来起诉剧组的施暴者。 那么什么是 Common Assault（普通攻击罪） Public Nuisanc（扰乱公共秩序罪） 当犯案人在攻击别人，并导致他人受到人身伤害伤害（例如瘀伤或肿胀）时，犯案人就构成了该罪行。 通常，伤害是指严重到足以需要医疗或影响休息的伤情。 In Queensland, a common assault charge carries a maximum penalty of 3 years imprisonment and is dealt with in the Magistrates Court. You may be charged with common assault in circumstances where […]