关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 2017年5月23日，昆士兰州议会通过了《2017年民事法规一揽子修正案》，对多达17部民事法规进行了修改。6月5日，昆州总督保罗•德泽西签署同意令，宣布该修正案涉及的所有修正后的法律条文于同日开始生效。其中对昆州财产法第57A条的修改对所有出售黄金海岸地区临水物业的业主和中介绝对是一个利好。 为什么说是一个利好呢？因为第57A条的修改，明确宣布了黄金海岸市第17号地方法规《水道区域环境及设施养护法》第15条第三款和第四款的无效，移除了悬在出售临水物业业主和中介头上的达摩克里斯之剑。 第17号法规于2013年7月5日生效。该法规是黄金海岸的地方性法规，故仅在黄金海岸市政辖区内有效。该法第15条规定所有黄金海岸市政辖区内的临水物业，如果有护岸墙、导流墙、栈桥或浮码头中任何一种设施完全或部分坐落于该物业之上或与该物业相接触，则业主在出售该物业时，必须在合同中写入一个特别条款，说明以下事项： （1）本合同适用黄金海岸第17号地方法规； （2）上述一种或多种设施坐落在该物业之上或与其毗邻： （3）根据17号法规，未来的业主有义务付费保证该设施始终处于良好的工作和安全状态并能持续发挥其设计功能；和 （4）该设施有否收到政府下达并且现业主尚未贯彻完毕的整改通知书，如有，该通知书的内容。 未在合同中正确履行披露义务的，市政府可对卖方处以罚款，最高可达50个点，（2017年7月1日起一个罚点等于126.15澳元），即6,307.50澳元的罚款。 另外，第15条第三款规定，如果买方发现有披露义务的卖方没有完全遵守以上规定，则买方直到交割日前有权随时终止合同。第四款进一步规定，卖方包括中介在该合同项下收取的任何款项必须在买方发出终止合同通知之日起14天内全额返还买方。 该法规的实施，给临水物业的销售带来许多困难。首先，确定临水物业是否适用第15条的披露规定并无明确的可操作的方法。物业上有栈桥和浮码头还容易识别，但确定很多临水物业岸边水下的那堆石头究竟是否是护岸墙或导流墙并不容易。去市政府付费查询，市政府出具的报告只会显示，被查询的物业是否为临水物业。如果是，报告会提示业主，如果其物业之上有护岸墙、导流墙、栈桥或浮码头中任何设施中的一种，其要尽到出售时的披露义务但报告并不会告知你所查询的物业是否有披露义务。要想绝对确定，你可能需要付费聘请专门的水利工程师到家进行现场勘察。其次，销售合同履约的不确定性变得极其之大。如果业主或中介应该披露而没有披露或披露的事项不完全，则合同随时可以被买方依法终止。 第17号法规从出台之日起，其第15条第三款的合法性就受到了利害关系人的质疑。质疑除了诟病其不具有清晰的可操作性之外，主要集中在其是否违反了上位法– 昆州财产法。 昆州财产法第57A条规定，行政规章不得规定物业销售合同因违反该行政规章的要求而无效，除非该规章由总督签署并明确说明具有使物业销售合同无效的效力。第17号法规第15条第三款的拥护者认为黄金海岸地方法规不是行政规章，与财产法57A条并不冲突。反对者认为其是行政规章，应归于无效。因第57A条的规定并不明确，支持者反对者众说纷纭莫衷一是。 昆士兰律师协会曾在2014年推动修改第57A条，但提案在议会辩论中胎死腹中。今年修正案再次上会，终获通过。 修改后的第57A条规定，任何行政规章或地方法规，除了州法律有明确授权外，否则不得规定物业销售合同因违反其要求而无效，也不得因土地销售合同一方没有履行该规章或该法规规定的义务从而给予土地销售合同的另一方终止合同的权利。 该修正案的通过等于宣布了第17号法规第15条第三款的死刑。黄金海岸市政府虽然在议会辩论阶段极力游说，希望阻止该法案的通过。但修正案通过之后，市政府的网站已发布公告，告知市民该地方法规的相应条款已归于无效。请见链接： 公告大意如下        2017年6月5日昆州财产法第57A条已被修正，明确了第17号地方法规无权因临水物业的卖方未尽法规要求的披露义务而给予买方终止合同的权利。因此，第15条第三款从2017年6月5日起失效。但是，在此日期之前签订合同的，如果卖方未按第15条的要求进行披露或者披露不全的，买方仍有权在交割日之前随时终止合同。 6月5日之后，临水物业的卖方和中介不必再担心合同可能因违反第17号地方法规的规定而被买方随时被终止，但该法规要求披露的规定依然有效，如果卖方应该披露而没有披露或者披露不全，市政府仍有权对违规者处于高达6300澳元的罚款。 另外，需要特别指出的是，如果一个共有产权住宅小区（CommunityTitle Scheme）有一面土地直接临水，即使只有几户人家是真正临水，其他大多数人家都不临水，小区内的所有人家都会被视为是直接临水，因为小区的共有土地直接临水。所以，如果小区紧邻的水面上有上述提及的水利设施中的一种，则小区中的任何一家出售时都有披露责任，即使被出售的那一户离水边有百米之遥。这一点往往会被卖方和房产中介所忽略。一旦没有按规定披露，而有人知会了市政府，卖方就可能面临被罚款的风险。

Auslaw Partners | 澳和律业拥有一支专业、经验丰富的移民律师团队，致力于为客户提供全面的移民法律服务，帮助他们实现在澳洲的移民目标。我们深刻理解移民过程中的挑战和复杂性。我们的专业移民律师团队具备广泛的知识和专业技能，以及对最新移民法律和政策的深入了解。我们与客户紧密合作，根据其具体情况和目标，制定个性化的移民策略，并提供全方位的法律支持。 我们的服务范围： 商业投资移民 技术职业移民 家庭团聚移民 工作雇佣移民 签证纠纷与移民上诉   无论你是来澳洲工作、学习，抑或旅游观光，毫无疑问，都需要申请签证。签证问题是最最头等大事！ 你可以选择自行递交申请，当然也可以由专业人士代为处理申请，那样事情会更简单，成功申请签证的机会也会更高。 当请专业人士申请签证成为一种主流，留给大家的就是一道选择题了！在专业人士中，有移民中介，也有移民律师，你会选谁呢？ 不管你选择移民中介还是移民律师，首先都要确保其有在移民中介协会 (Migration Agents Registration Authority) 的注册，这样他（她）才有资格为他人进行代理。 是否具备澳洲移民中介资质，可以轻松在www.mara.gov.au网站查询到。 对于没有在MARA注册的中介或者律师，大家就可以不用考虑了。 在律师和中介二者之间可以任选其一来帮助你申请签证。但在有些情形下，选择律师相比中介会更合适。 那么有人就会问了，移民中介和移民律师到底有什么差别呢？     01 移民律师的资格更难取得 所有的移民律师都是移民中介，但并不是所有的移民中介都是移民律师。 移民中介经过以下过程即可获得执业资格： 完成为其6个月的移民培训课程并顺利通过相关考核 向移民代理登记管理处（OMARA）注册 而移民律师必须经过以下步骤才能取得执业资格： 完成法律本科（Bachelor of Laws）或者法律博士（Juris Doctor）课程 完成Practical Legal Training课程的理论学习和实习 获得最高法院律师执业资格 向州律师协会申请执业证书 向MARA注册成为移民律师 从学历要求上大家就可以明显看到，移民中介的资格快则可以在半年内取得。而移民律师的资格要经过高等教育，至少要经过三年奋斗才能取得。   02 移民律师的知识水平和法律能力更高 众所周知，移民和国家政策有着十分密切的关联，而法律是保障政策实施和执行的利剑。移民关乎不同国家之间人口的流动，有关移民的法律必然以复杂的姿态呈现！ 在澳洲，法律系统就像一棵大树，包含着众多枝丫，例如法律章程、条例、过往的法庭裁决案例、专业行政机构的见解等等。 在这棵法律大树之中，有一条名为澳大利亚移民法的树枝，它包括《1958年移民法法案》以及《1994年移民法法规》。 这里需要特别注意，澳大利亚作为履行普通法法系的国家，移民法判决须参照以往的法庭判决。 基于以上认知，移民律师对移民法的认知自然要比一般移民中介更加深入。他们的专业知识储备和专业能力能够帮您解决签证涉及到的所有法律问题，自然就可以更好的为您解决移民方面的问题。     03 […]

我们是澳和律业 Auslaw Partners， 是一家基于布里斯班的法律服务提供商，致力于解决昆士兰甚至全澳华人的法律难题。关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 澳大利亚是现代法治社会，其法律体系自联邦至州和领地，从联邦宪法，到联邦移民法、公司法、破产法、家庭法，到各州（领地）的刑法、合同法、财产法等等，以及各种行政法律法规，包含了一个现代社会的基本运转所需的几乎所有相关法律法规及各种规章准则。法律体系的完善使得澳大利亚成为世界上保护人权、尊重公民自由传统、吸引外国投资者的典型国度。 本文起，澳洲法律评论荣幸邀请到昆士兰州屈指可数的华人出庭大律师余先伟先生以专栏的形式为各位读者陆续详解《澳洲法院体系纵览》： 州地方法院 州中级法院 州高级法院 最高法院 家庭法院 联邦法院 地方法院 地方法院在昆士兰法院体系中起着重要的作用。许多民事和刑事案件都得首先经过地方法院的审理。有些案件在地方法院就可以审理结案，而有些案件却需要转呈到更高一级的法院去审理。 地方法院能够审理地方法官依法能够审理的各类民事和刑事案件，其中包括刑事轻罪（如拒付交通违规罚款和不严重的违法行为：小偷、小摸，拒付旅店或餐馆的账单，恶意破坏他人的财产等）。民事案件包括：个人或公司将对方告上法庭以解决争端，但诉讼金额需在5万澳币一下。 审案人员一般为地方法官（在庭上称之为：“YOUR HONOUR”）。但在一些边远地区如地方法官不在,可有两位太平绅士主审案件。 地方法院不设陪审团。案件由地方法官一锤定音做出判决。 A 出庭人员 在刑事案件中出庭人员为警察执法官（police prosecutor）和被告。警察执法官负责向法庭陈述案件经过。被告可由小律师（solicitor）或大律师（barrister）代其申辩，也可自己单独出庭。 在民事案件中没有被告和警察执法官，取而代之的是诉讼双方和他们的律师。在民事和刑事案件中，双方都可以举证． 出庭的其他人员包括传讯证人的法庭秩序官和负责法庭记录的书记员。 地方法庭的审讯是向媒体和公众开放的。然而如果被告的年龄在17岁以下，法院就成了儿童法庭，地方法院就会限制媒体和公众进入法庭。同样，在一些（如涉及家庭暴力）案件的审理中，法官也许会决定审讯过程不向 大众开放，审讯的某些细节不能在媒体中报道。 B 审讯程序 地方法庭的审讯程序取决于案件的类别。 01 刑事案件 在刑事案件中，当某人受到警方的刑事指控时，他/她可以申请保释但必须在某一指定的日期到庭受审，他/她也可以由警察从看守所带到就近的法庭去审讯。当案件转呈法院时，法官就会决定该案件是否应该转呈到一个有陪审团的更高一级法院去审理。法官的决定是以刑法为依据的。刑法已将那些案件可由地方法院审理作出了详细的规定。这些案件被称为刑事轻罪（summary offences），如违规行为和交通犯罪等。那些在更高一级法庭审讯的案件称为严重犯罪(indictable offences)，如入室行窃，偷窃，过失杀人，谋杀等。 在某些案件中，地方法院的法官会让被告选择由一位地方法院的法官来审讯还是由更高一级的法院（中级法院）的陪审团来定罪。 然而一些较为严重的案件，地方法院只进行初审。如果地方法院的法官认为罪名成立，被告就会直接送到中级或高级法院去审理。有一种被称为ex officio indictment的法庭程序可让案件不经过初审直接到中级或高级法庭去审理，在初审中，被告就算开始受审了。 一些案情较重的案件将转呈到更高一级法庭去审理，而一些情节较轻的案件将定在晚些时候由地方法庭审理。这让原告和被告双方有时间准备各自的案件和召集证人。在审判中法官将根据警察执法官和辩护律师所提供的证据对被告作出有罪或无罪的判决。如被告被判无罪，他就可离开法院，案件也就此了结。如被告被判有罪，法院就会宣布处罚结果。 如被告对受控的轻罪或违规行为认罪的话，法官一般会当堂做出判决。法官有权做出一系列的宣判，包括罚款，社区服务和坐监等。 02 民事案件 如当事人（个人、企业或政府部门）想解决一个民事纠纷（比如交通事故中的乘客状告车主或保险公司要求人生伤害赔偿），这类案件无需经过地方法院的审理。一般说来，这类案件可直接告到有权处理相应赔偿金额的法院。地方法院的金额限制在15万澳币以下，中级法院为75万澳币以下，而高级法院为75万澳币以上的案件。 民事案件的双方往往会在开庭之前提出解决争议的方案。如方案被双方接受并在法院备案，法律行为将就此中止。如诉讼双方不能达成一致，法官会将案件列案以便日后开庭审理。 在案件的审理过程中，双方的律师代表分别陈述各自的案情，利用证人和其他的证据来佐证他们的申辩。听完双方的辨词之后法官就会做出判决。决定往往会让一仿付给另一方一定数额的赔偿。民事案件没有坐牢的处罚。 C 如何上诉 在某些情况下，诉讼双方也许会对地方法院的判决提出上诉。中级法院将受理所有来自地方法院的上诉案。如能得到上诉法院的允许，一个上诉案还可从中级法院直接递到上诉法院。上诉法院只受理上诉案件而不对案件进行初审。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 这个问题屡屡被很烦恼的客户问起，我感到不得不写写这个话题了。 最近就有这么一个例子：一位客户在一个月前，以250万价格签到了一栋10年新五房独栋屋。 这栋房子在市场上已经有一段时间了，房主本来打算拍卖，我的客户拍卖前就去看过房子。方方正正5间大卧室，朝向和土地面积都不错。中介告知拍卖指导价是270万。考虑到近期该区最近一些独栋房拍卖飚出的高价，我的客户连拍卖都没有敢去，感觉上拍卖分分钟可能拍到将近300万，去拍卖也是浪费时间。 没想到啊没想到，这个房子流拍了，原因在于… 呵呵…没有人出价。 我的客户从中介处了解到房主已经在别处修建了全新独栋屋，对于出售这栋房子早已无心恋战。我的客户采取不出价则已，一出价务必在当天交换合同的战术开始和房主通过中介磨价格，他一边在电话上谈价，一边在银行排队随时准备开首付支票，终于在下午5点差5分谈妥了一个不可思议的250万，当即开好银行支票，当天晚上双方签订了合同，6周办理交割。 客户的亲戚朋友得知后也纷纷赞叹，便宜呀。客户散步碰到住在该区的邻居，邻居惊叹才250万呀，原来他们也去看过这栋房，出于同样的原因，邻居没敢去拍卖，因为感觉怎么也要拍出个小300万吧。 这种幸运的感觉随着两个星期后这栋房子旁边一户的拍卖达到顶点。 隔壁这栋房子和客户买的房子由一个建筑商同时建好的，户型地块基本一样。客户出于好奇去了拍卖现场。结果第一拍就是250万，15分钟后直接拍到285万成交。 客户非常开心… 开心过后，客户开始担心… 他倒是开心了，他的卖方肯定很郁闷。会不会找借口不和他办理交割手续呢？ 客户自身的贷款手续办理得很顺利，上周五客户打算提前一周和卖方办理交割手续。卖方律师的助手告知不行，卖方还没有准备好。我的客户蒙了，难道最害怕的事情竟然发生了，卖方为什么要拖延时间？是不是不想交割？ 我们也觉得有点奇怪，卖方早已搬到新建的房子里去，这栋房子已经空了比较长一段时间。此外按道理来讲，由于合同交换并没有冷静期，这已经5周过去了，难道卖方还没有办理好解除抵押贷款手续，通常快的话只需要一周时间的呀。 我们电话打到卖方律师处，总是找不到具体负责此事的律师，电话留言也不见回。由于不知道具体情况，我们也找不到经手律师，客户找中介，中介也说不清楚卖方是否还有什么未尽事宜需要处理。客户已经相当焦虑了。 好不容易熬过了一个周末，本周一一大早，客户就打电话过来。问怎么办？ 我告知，根据我们对这件事情的分析，卖方想抵赖不办理交割手续的可能性比较小。原因在于房价可能有这样的利益空间的情况下，买方善罢甘休的可能性基本没有，十有八九会告上法庭，目标将非常明确，要求法庭判卖方必须履行合同。 那么法庭会判卖方必须卖吗？案例分析 简单来讲，我们先来分析一下，为什么法庭可能会命令某一方必须履行土地买卖合同● 通常情况下，法庭的首要考虑是任何经济赔偿对于对被违约方是否足够。法律传统上认为土地（房产）是独特的，因此一般认为经济赔偿无法充分补偿被违约方无法拥有一块特定的土地（房产）的损失。尤其是在卖方违约后，买方可能无法用同等价格购买和原来的土地（房产）同等的土地（房产）得情况下，法庭判决会更倾向于买方。 不过法庭判决某一方必须履行合同的决定是酌情的，以公平作为原则，在考虑实际情况后作出的决定。 我们再来分析一下，简单来讲通常在哪些情况下法庭不会强迫某一方必须履行合同： ●  强迫履行合同可能导致被告方陷入严重困境； ● 该合同本是一个极其不公平、谈判筹码完全一边倒、不道德的合同； ● 法律传统认为经济赔偿可以充分补偿被违约方的损失； ● 履行合同在实际中是不可能做得到的事情； ● 被违约方也有不当行为； ● 履行合同牵涉到提供个人服务，如雇佣合同等； ● 合同条款不清晰导致无法执行； ● 合同条款本身就允许任意一方可以随时解约； ● 这必须是个有价格的合同； ● 无效、非法或无法执行的合同。 从以往的案例来看，总体来讲法庭的判决以公平原则为主，这也有效地抑制了卖家在签约后随意违约。 当然以上是‘简单来讲’，在实际生活当中，如果买家延误了交割，到底什么原因的延误或延误到什么程度才能导致卖家无需履行合同？ 或者进一步说，如果买家严重延误，卖家声称是因为感觉买家不会履行合同了卖家才打算出售给第三方的，这个‘感觉买家不会履行合同了’的界限又在哪里？ 如果卖家声称合同的一个重要细节搞错了，那么什么样的细节及产生了什么样的后果到底什么原因的延误或延误到什么程度才能导致卖家无需履行合同？ 如果买家没有及时向法庭申请，什么原因或延迟到什么程度才能导致卖家无需履行合同？ 如果卖家声称如果必须履行合同的话，卖家会陷入严重困境，到底什么样的困境才能导致卖家无需履行合同？ 如果合同上写买家只有在‘得到满意的贷款’情况下才需要交割，卖方是否也有权利随时违约呢？ 这些都有以往的案例，此外还要看实际情况。 我们客户在到此为止的行为中，并没有使用任何欺诈手段或不当行为（侃价是狠了点… 呵呵…）；合同使用的是新州法律协会2016年版本标准合同，合同特别条款也相当标准化，没有什么条件性或不确定性条款。我们的分析为：如果万一卖方违约不履行合同的话，客户的胜率是相当大的。 我们安慰客户，在合同交换过后，我们已经在第一时间在土地管理处注册了禁买令(caveat)，卖方在没有通知我方的情况下无法交割给其他买家。 此外我们将严格执行合同，即使卖方不回复确认，我们也会和买方的贷款银行预定好在交割期限最后一天，即本周五（今天），办理交割手续，通知卖方律师预定好的交割日期、地点和时间，确保我方不会违约。 客户还是带着忐忑的心情回了家 。 一天，两天过去了，还是没有消息。我们心里也毛了。 周三下午我突然接到卖方律师电话，卖方已经准备好办理交割手续了，定好周五（今天）下午两点办理交割。 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 建立自我管理养老金（Self-Managed Superannuation Fund ）需要获得合适的法律、会计以及财务规划建议。根据您或家人的财务状况和未来规划目标，以及专业建议报告（Statement of Advice），最大利益化地建立自我管理养老基金并选择自我养老基金的受托人Trustee。 若为今后贷款和资产保护角度考虑，自我养老基金的受托人以公司（Corporate Trustee）形式为首选。 一、 相较于其它投资结构，自管养老金（SMSF）的优势 自我管理养老基金由基金的受托人进行管理，是一种退休金投资的结构。相较于其它投资结构，养老基金有很多优势，为将来向其退休的成员提供福利，还可提供减少投资收益税和资本利得税（CGT）的机会。 但是所有的养老基金须符合SIS Act, SIS Regulation和澳大利亚税务局（ATO）的规定，否则便没有资格获得税收优惠。 自我管理养老基金在累积阶段，即退休前60或65岁以前阶段，投资净收益的固定税率低至15%。而且，投资资本获利打三分之一的折扣，因此，资本利得税率（CGT）只有10%。 以前的法律对养老金退休资产没有金额的限制。也就是将养老金里面的资产从累计资产转为退休资产后，所有在退休资产里面的金额全部免税。 自2017年7月1日起： 每个退休成员的养老金资产限额是160万澳元之内，养老金的投资净收益会免税； 如果退休资产金额大于160万的部分将会从退休账户里分配到累积账户里，投资净收益需交额外税15%； 假如一个家庭在养老基金里的四个成员都满足了退休要求，每个成员退休资产金额最多160万澳元，也就是总共最多640万澳元退休资产金额的投资收益免税，而且无需支付任何资本获利得税。 自我管理养老基金相较于其它投资结构（比如公众基金）享有的其它的一些优势： 添加了选择投资产品的灵活性； 控制了总投资组合； 发挥了养老金的退休灵活性； 对个人拥有的股份以及其它上市证券可以直接进行转让； 可拥有商业不动产的所有权，因此，许多企业能够克服资金和现金流的问题。 二、 自管养老金如何应用澳房投资 自我管理养老基金可用于购买和持有房地产（有条件限制），这极具吸引力。但是，并不是每个基金都能有足够的资金来直接购买房地产。 自2010年7月7日起，“有限资源借贷 – Limited Recourse Borrowing Arrangements (LRBA) ”的实施开始对自我管理养老基金的限制减少。这便给自我管理养老基金投资房地产提供了机会，即使自我管理养老基金内资金不足也可以通过有限资源借贷的方式来购买房地产。 而且，在计算养老金的每个成员退休免税总额时，有限资源借贷不会因为是贷款而减少了养老金的资产总额（如上所言，2018财政年的预算中每个成员的退休免税资产总额是160万澳元）。 自我管理养老金的贷款是独立贷款，不可以在同一个贷款里有其它房屋做抵押，不接受空地和建筑贷款，也不可以增加已有的贷款。 银行要求建立独立信托(Bare Trust或Custodian Trust)和公司形式收托人(Corporate Trustee) 。在买方合同上的房产买方一定是独立信托的名称，不能是养老金本身的名称，并在合同里写明您的自我养老金只是房屋的法律收益人(Legal Beneficiary)。 养老金负责偿还所借贷款，房屋的租金支付到养老金的银行账户里。当贷款换清后，房屋从原来的独立信托名下才能转入养老金名下，无须交付印花税。 请注意，自我管理养老基金持有的民用住宅不能用于自住，也不能出租给关联方使用。而商业地产（如购买商铺）可以出租给自己的生意使用，也可以将已拥有的商业地产转入自我管理养老基金。 三、 160万澳元门槛与资本利得税减免 养老金中如有退休成员的净资产值多于160万澳元怎么办？超过的160万澳元的退休资产部分可以以现金方式拿出来。可是如果是房产的话，超过的160万澳元的部分没现金怎么拿出来呢？难道要出售房产？ 目前可行的办法之一是仍将房产留在养老金里面，既把超过160万澳元的退休资产部分转入累积帐户，这部分需征税15%。虽然征税，但这一征税远远低于养老金之外的投资，仍然极具吸引力。 应对以上的从以前免税到现在超过160万部分交税的问题， ATO还出台了资本利得税减免的规定（Capital […]