关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 周六接到客户电话告知他刚拍卖买下来一个独栋屋，声音听着很沮丧。我问买房子是好事呀，怎么不开心呢？ 客户说，其实本来没有打算买房子，上午起来去喝早茶，开车发现几个街口外个独栋屋要拍卖。他停好车好奇想看看房子怎样。房子不错，看的人还不少，中介告知指导价250到270万，15分钟后开始拍卖，问他是否要注册参加拍卖。 客户说不知道为什么，他一冲动就掏出驾照注册了。开始拍卖的时候，他头脑发热又一冲动首先报了个250万，想着还会有人跟着往上报价的。 结果…… 没有……结果……还是没有…… 结果客户稀里糊涂就拍下来这栋物业。 我忍不住说您也太冲动啦！ 客户沮丧地说，我知道拍卖下来没有冷静期，但是我还没找律师看过合同，没做过建筑白蚁报告，还不知道贷款能不能做下来，能贷到多少，不知道这一时之间是否能凑到足够现金交割…… 不知道还有什么办法可以取消合同吗？ 我忍不住又说了一次，嗨您真是太冲动啦！ 我安慰客户说，我不看合同很难帮到您，要不把签好字的整本合同发给我吧。我收到合同后看看有没有办法。客户说好会让中介先发整本合同扫描件给我。 熟悉购房合同的人通常都知道，在合同冷静期过后或者没有冷静期的情况下，买家改变主意或者在规定期限内未能办理交割手续都算买家违约。 买家违约经济责任在各州的合同中规定大同小异，以新南威尔士法律委员会标准合同条款第9条为例： 1.   卖方有权没收买方之前交付的定金，以及向买方追讨10%的首付未付的部分；2.  如果卖方能出具证据证明其经济损失超过10%首付的金额，卖方有权追诉超过10%的额外损失；具体来说新南威尔士州标准合同条款第9条买方违约经济责任如下： 第9条：如果买方没有根据合同（或合同相关通知）履行其合同义务，卖方有权发通知 终止此合同。在合同终止后，卖方可以： 9.1          没收首付或向买方追讨首付未付清部分（金额不能超过合同价的10%）；9.2          扣留买方可能已经支付给卖方的任何其他款项作为赔偿保证金，直到 –                 9.2.1      卖方终止合同后的12个月；或者                9.2.2      如果卖方在终止合同后的12个月内对买方提出赔偿诉讼，直到官司结束为止; 以及9.3          卖方可以起诉买方 –                9.3.1      如果卖方在合同终止后的12个月内签署合同转卖此房（地）产给第三方，卖方可以向买方追讨 – ·         转卖的差价 (减去卖方已没收的首付款，以及减去卖方需要交的增值税以及消费税）; […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 中级法院是比地方法院高一级的法院。中级法院设陪审团，能审理各种严重的刑事案，如破门行窃，人身伤害，危险驾驶，持械抢劫和性骚扰等案件。中级法院还能处理个人、企业和政府间金额在15万至75万澳币之间的民事纠纷。它还能受理地方法院的上诉。 A 出庭人员 在中级法院里法官和陪审团共同审案。法官（在庭上称为“YOUR HONOUR”）负责法律的执行并在陪审团作出判决后宣布处罚结果。陪审团在刑事案中有12名成员而在民事案中只有4名成员。他们是从选举名册中随机抽选出来的。陪审团和法官一起在法庭上听取所有证词，案件结束时，法官对所有证据进行归纳并向陪审团解释哪种证据能用，哪种证据不能用。然后陪审团退出法庭去讨论案情。 在刑事案件中，被告需要由监狱工作人员陪同出庭，并由一个或二个大律师和一个小律师作为代理。代表原告出庭的是来自公共执法办公室 （司法与监察的一个部门）和联邦执法办的一位监察官。 在民事案件中没有执法官。原告和被告双方往往与他们的法律代表共同到庭陈述各自的案情并据理力争。 有时在刑事和民事案件中,当事人会选择自己为自己辩护，这样他们就得自己负责举证和质证。 法庭工作人员包括：法官助理（负责法庭的行政事务），书记员（负责记录整个法庭程序）和一位法庭秩序员（负责让陪审团成员和证人宣誓，宣布开庭和休庭以及照料陪审团成员的其他事务等。） 中级法院的审讯过程是对公众包括记者开放的。然而，和地方法院一样，如被告年龄在17岁以下，法官就会限制公众旁听和记者报道审讯的某些细节。 B 审讯程序 01  刑事案件 刑事案件往往不能直接由中级法院受理。它们必须先由地方法院审理，然后由地方法院转呈中级法院。中级法院还可听取对地方法院判决的所有上诉。 如果法官认为被告会危及公共以及被告自己的安全，被告在开庭之前就会一直被关在监狱里，这样，被告就成了在押犯。有时，法官或许会允许被告被保释，只要被告保证到时出庭，这样被告或被告的亲人得付一笔保释金。如果被告到时不出庭，这笔保释金也许不退回。在庭上，双方各自陈述事件的起因和经过。他们传唤证人来证明他们的说法，双方律师可向证人提问。 在陪审团听完所有证据后，法官会指导陪审团，然后陪审团决定被告是否有罪。 如果在较长一段时间内陪审团仍不能取得一致的判决，法官也许会宣布解散陪审团。 这样案件就要重审。如果被判无罪，被告将被当场释放。如果被判有罪，法官就会当堂宣判。中级法院的法官有权作出其权力范围内的各种判决。 02 民事案件 诉讼金额在15万至75万的民事案件可由中级法院直接受理。双方的法律代表陈述案情。 他们往往会叫本方证人到庭作证并质问对方证人。民事案有时也设陪审团，但实际上只有少数案件（如诬陷案件）会设陪审团。 没有陪审团就由法官作决定。在听完所有证据后，法官或陪审团（如果有的话）宣布一方获胜。在民事案件中没有有罪或无罪的判决。法官也许会判一方付给另一方一定数额的赔偿费或责成一方把问题解决。 C 如何上诉 在某些情况下，一方也许会对中级法院的判决提出上诉。上诉由上诉法院受理。上诉法院是高级法院的一部分，其职能就是专听上诉，不对案件进行初审。如陪审团判定某人无罪，此结果不能上诉。 D 其他职能 中级法院还包括计划与环境法庭。该法庭是专门处理有关 城市规划、土地分割与区域划分方面的争议。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 从2017年下半年开始，受限于贷款政策缩紧，大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境，从2018年的伊始，《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时，买家可能遇到的问题、责任以及相关建议，即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章： 澳洲楼花成交之前想转手，我该怎么办? 在澳房市场火热的这些年，为什么我的投资项目没能赚到钱？ 海外投资贷款急救帖(2)！海外贷款的法律暗礁，你都了解吗？ 楼花转售攻守道(上) 楼花转售攻守道(下) 澳房合同违约，开发商追诉至中国执行怎么办 当一套楼花无法交付，您的其他澳洲资产会受到牵连吗？ 在之前的文章中我们提到了关于“若楼花无法顺利交付，您可能面临的法律责任”的主题，引起了众多海外买家，尤其是楼花买家的强烈兴趣与讨论。 不少读者纷纷留言私信询问相关的细节，特别是在买家违约的情况下，开发商（卖家）是否有权诉至中国，要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决。 原文中的案例简述如下： 以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例，开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿： 原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000澳币； 延期交付所产生的滞纳利息，逾48000澳币； 市场销售费用，包含市场支出逾6500澳币，卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币； 其它成本（若再销售失败或销售低价的差价补偿）。 60万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过近10万澳币的惩罚金律师信！ 除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。 可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信即可，反正“山高皇帝远”！ 但是，我们强烈不建议买家面对法律纠纷时，采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention），海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书，并且生效。 因此，如果作为买家的你面临无法交割的窘境，应当及时征求法律建议，减少自己的损失，保障自己的权利。 那么今天，我将针对以上话题作相应延伸，集中讨论中澳承认与执行相互判决的条件与实践。 中澳两国承认与执行相互判决的实践 由于外国判决的承认与执行问题一般认为属于程序问题, 根据“程序问题依法院地法” 的冲突法原则以及世界各国的实践, 一国法院的诉讼行为是该国司法权的体现, 所以, 承认与执行外国法院判决的程序, 一般也依承认与执行判决的法院地法律。 又因世界各国各自社会、政治制度、文化传统、经济利益、历史特征、法律习惯等的不同, 而在承认与执行外国判决的问题上各国的规定差异悬殊, 尤其在承认与执行外国判决的条件方面各国的规定更是千差万别。从而造成种种障碍, 致使一国作出的判决, 往往很难在国外得到承认与执行, 或者虽可在某国得以承认和执行, 但在另一国却不能如此。 澳大利亚判决在中国的承认与执行条件 假设买家老王无法交割一处澳洲楼花，后开发商诉至澳大利亚拥有相关管辖权法院并获得确认买家违约的生效判决书。而买家老王身为海外人士、且并无资产在澳洲可以被执行，那么在这种情况下开发商是否可以请求中国法院承认与执行澳大利亚法院作出的该判决？ 从我国民事诉讼法第267 、268条规定的精神来看, 我国承认与执行外国判决的基本条件是： 外国法院的判决必须是已发生法律效力的判决、裁定； 该判决国必须是和我国缔结了关于相互承认和执行对方判决的双边条约, 或双方是同一国际条约的共同缔约国, 或双方有互惠关系的； 该外国法院判决不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的。 凡是外国判决符合上述3条原则, 我国就依照我国民事诉讼法规定予以承认与执行。总的看来, 我国对外国判决的承认与执行的条件只作了简要的原则性规定。我国对外国判决的承认与执行方面的规定与澳大利亚的有关规定相比尤其显得过于简单、笼统。特别是当我国需要与澳大利亚开展司法协助或两国的判决需要相互予以承认与执行时, 就更加难以顺利进行。 此外，我们可参考广东省一个真实案例《最高人民法院关于申请人弗拉西动力发动机有限公司申请承认和执行澳大利亚法院判决一案的请示的复函》（2007年3月1日[2006]民四他字第45号） […]

本人身边有位好友Mr. X与女友Ms. Y同居伴侣一起联名在澳洲购买了几间房子，双方的父母都有给与金钱上的帮助，几年后分手了，朋友便咨询本人, 说 “我是否得分她我一半的资产？那岂不是很不公平，因为大部分的钱是我出的，是我向我的父母借的，我还得偿还我父母钱。她生孩子后就没上班没收入，基本上没出多少钱。” 本专题是针对Mr. X的问题，简略的为大家一一解答相关与在澳州的未婚伴侣可能会遇到的问题。 A.澳洲未婚伴侣法律指南1： 澳洲家庭法和未婚伴侣的关系 1.澳洲家庭法Family Law Act 1975 (Cth)的历史 2.实际关系(俗称“De Facto Relationship”) 的法律定义 B.澳洲未婚伴侣法律指南2: 涉及De Facto Relationship的财务事项 (上篇) 1.家庭法第VIIIAB部：涉及De Facto Relationship的财务事项 2.两人需要在一起多久才能和对方分财产或讨赡养费？ 分手后财产该怎么分？ C.澳洲未婚伴侣法律指南3: 涉及De Facto Relationship的财务事项 (下篇) 1.我们房子是我继承的，是我向家人借钱买的 ，那也要分给对方吗？ 2.如何拟定财务协议俗称 “financial agreement”? 3.分手后能讨赡养费吗？ D.澳洲未婚伴侣法律指南4: 涉及De Facto Relationship孩子抚养权 问：我们房子是我继承的，是我向家人借钱买的 ，那也要分给对方吗？ 现在的房价犹如天价，对有些人来说，付个头期却得动用毕生存款，或选择向父母借钱买房子。据本人了解，依据中国人传统的文化，男方父母通常会购买房子给孩子当新婚礼物。那问题来了，假如由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，那房子终究归谁？父母出资会视为只对自己子女一方的赠与，还是对双方的礼物？ 澳大利亚的家庭法和中华人民共和国婚姻法截然不同。我们在第一篇文章提及澳大利亚《家庭法1975》的历史，大家要切记在澳大利亚，联邦《家庭法1975》是在全国生效的，但注意西澳拥有其州涉及同居伴侣的法律。到目前为止，澳洲《家庭法1975》没有明确的针对这方面的问题做出解答。我们律师只好通过案例为客户们争取最好的权利和利益。 贷款或礼品，傻傻分不清楚？ 父母(或亲戚朋友)提供的钱是贷款还是礼物?这是一个非常复杂的问题。在决定资金是礼品还是贷款时，法院必须考虑所有的证据，包括来自出资人的证据，以确定该资金确实是需偿还的贷款或是赠品。法院在作出决定时可考虑以下因素（但不限于这些因素）： 任何书面贷款协议，贷款的条件等 借款人(孩子)是否有偿还贷款人（例如父母）任何款项 双方认为贷款的目的，例如：贷款人是否有意要借款人还债 双方是否有进行任何讨论贷款的存在和条款的证据 是否有任何还款预期 是否有任何有关贷款的担保，例如登记的抵押 […]

如果开发商，建筑商和买家坐在一起开会讨论楼花合同，你知道各自隐藏的小心思吗？ 很多时候，我们担心，签了一本楼花合同，心里很忐忑，这房子还没建起来，开发商到建筑商我也不熟，从规划到建成，这本合同能多大程度上框住他们？ 我们看惯了一名律师面对着合同纸上谈兵，但真正从开发商和建筑商的视角看合同去分析合同不多。 由于在开发和建筑上的一些个人经历，我会以三方的角度帮大家分析下合同中一些敏感条款问题。希望大家可以自己发现，理解和管理楼花风险。以下会有一部分以诙谐的会议对话方式呈现，但话糙理不糙。 关于实际面积减少 和其他在建造中房产可能产生的改变 通常楼花合同会写明，如果房屋在建成后注册的实际面积减少超过原合同中面积的5%（一般不包括车位储藏室），买家可以选择撤销合同拿回定金。 除此之外，合同中一般会要求买家无条件接受可能在实际建造中对于房屋朝向，布局等的改变，除非这些改变严重影响到买家权利或者房屋价值。 所以这些改变真的会发生吗？ 开发商：广大的买家们，我的DA（开发许可）已经下来，大家可以放心基本不会有什么变化。 当然，有些开发商会向政府申请递交Section 96修改DA，这样也许会对某些户进行改变。大家要看销售合同，是否其他开发商有提出来会这么去做。 当然即使去修改DA开发商也会平衡已经签署的销售合同和商业利益。对于已经签过合同的买家，我们会尽量不影响到。 建筑商：从建筑商角度，我们在建造或施工中不会故意对房屋面积或者朝向进行改变。我们都是对着图纸建。如果真是有很大变化，那原因一定不是出在我们这里。 我的甲方改变了主意，我只能跟随。 开发商： 朝向方位一般不会有很明显的改变，这个变化太大，我的成本也很高。有的时候室内的布局会有些改变。因为即使DA有批，但是对于内部布局的小改动，开发商是有一点点小权利的，一般来说Council不会有什么异议。所以在室内布局方面，我们是可以做些小改变的。 买家： 那大方向上，会到影响我房子居住价值的地步吗？ 开发商：一般不会。但话也不能说死。对于未来几年我都不确定会有什么变化。说不定这块地又rezone了呢。本来我们卖的也不是什么现房，大家承担点风险也是正常的。 （图片来源： Bloomberg） 关于交房质量缺陷质保时间 （Defects Period） 大部分楼花合同开发商都会给予买家3个月左右的质保时间。 如果在成交后3个月内发现房屋有任何质量问题，开发商需要派人在一定时间内修缮好。 开发商：3个月质保，没问题，这个可以保证。 建筑商：嗯，我跟开发商签的建筑合同里有warranty，我会负责修理。 买家：那就放心了，不过为什么就只有三个月左右的时间。 开发商：我能说，我想尽快抽身吗？ 房子都交割了，就别找我麻烦了。行业标准，三个月质保期。 建筑商：笑而不语。。 买家：建筑商，你在笑什么？ 建筑商：我们跟开发商签的建筑合同，很多情况下都会给1年的warranty。也就是说1年之内房屋质量有问题我都会管。当然之后物业也会管。 买家：你的意思是？ 开发商：建筑商大哥，你别害我。好不好，顾客是上帝，你要是之后还发现什么质量问题，跟我讲吧，我找建筑商能修就帮你修了。我们要服务好买家，做百年开发商。 买家：这还差不多。下次考虑还买你房子。 关于装修电器清单 （Schedule of Finishes）和样板间 基本所有的楼花合同都会附有Schedule of Finishes在合同里，同时也会有样板间进行展示。这几乎是所有买家唯一可以相信和确认房子建好后的规格和模样。 不过这些东西，到底要多detail才合理或者可以信几成呢？ 开发商：我理解大家觉得Schedule of Finishes写的太笼统，但没办法，我不能把自己框进去。我这预算还没下来，万一建筑成本很高，我得给自己留点余地。但是你看，这电器品牌还是有的。 建筑商：这Schedule of Finishes跟我没关系，这是给买家看的。我听开发商和他Project Manager的。我按他们说的建。 买家： Schedule […]