本人身边有位好友Mr. X与女友Ms. Y同居伴侣一起联名在澳洲购买了几间房子，双方的父母都有给与金钱上的帮助，几年后分手了，朋友便咨询本人, 说 “我是否得分她我一半的资产？那岂不是很不公平，因为大部分的钱是我出的，是我向我的父母借的，我还得偿还我父母钱。她生孩子后就没上班没收入，基本上没出多少钱。” 本专题是针对Mr. X的问题，简略的为大家一一解答相关与在澳州的未婚伴侣可能会遇到的问题。 A.澳洲未婚伴侣法律指南1： 澳洲家庭法和未婚伴侣的关系 1.澳洲家庭法Family Law Act 1975 (Cth)的历史 2.实际关系(俗称“De Facto Relationship”) 的法律定义 B.澳洲未婚伴侣法律指南2: 涉及De Facto Relationship的财务事项 (上篇) 1.家庭法第VIIIAB部：涉及De Facto Relationship的财务事项 2.两人需要在一起多久才能和对方分财产或讨赡养费？ 分手后财产该怎么分？ C.澳洲未婚伴侣法律指南3: 涉及De Facto Relationship的财务事项 (下篇) 1.我们房子是我继承的，是我向家人借钱买的 ，那也要分给对方吗？ 2.如何拟定财务协议俗称 “financial agreement”? 3.分手后能讨赡养费吗？ D.澳洲未婚伴侣法律指南4: 涉及De Facto Relationship孩子抚养权 问：我们房子是我继承的，是我向家人借钱买的 ，那也要分给对方吗？ 现在的房价犹如天价，对有些人来说，付个头期却得动用毕生存款，或选择向父母借钱买房子。据本人了解，依据中国人传统的文化，男方父母通常会购买房子给孩子当新婚礼物。那问题来了，假如由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，那房子终究归谁？父母出资会视为只对自己子女一方的赠与，还是对双方的礼物？ 澳大利亚的家庭法和中华人民共和国婚姻法截然不同。我们在第一篇文章提及澳大利亚《家庭法1975》的历史，大家要切记在澳大利亚，联邦《家庭法1975》是在全国生效的，但注意西澳拥有其州涉及同居伴侣的法律。到目前为止，澳洲《家庭法1975》没有明确的针对这方面的问题做出解答。我们律师只好通过案例为客户们争取最好的权利和利益。 贷款或礼品，傻傻分不清楚？ 父母(或亲戚朋友)提供的钱是贷款还是礼物?这是一个非常复杂的问题。在决定资金是礼品还是贷款时，法院必须考虑所有的证据，包括来自出资人的证据，以确定该资金确实是需偿还的贷款或是赠品。法院在作出决定时可考虑以下因素（但不限于这些因素）： 任何书面贷款协议，贷款的条件等 借款人(孩子)是否有偿还贷款人（例如父母）任何款项 双方认为贷款的目的，例如：贷款人是否有意要借款人还债 双方是否有进行任何讨论贷款的存在和条款的证据 是否有任何还款预期 是否有任何有关贷款的担保，例如登记的抵押 […]

如果开发商，建筑商和买家坐在一起开会讨论楼花合同，你知道各自隐藏的小心思吗？ 很多时候，我们担心，签了一本楼花合同，心里很忐忑，这房子还没建起来，开发商到建筑商我也不熟，从规划到建成，这本合同能多大程度上框住他们？ 我们看惯了一名律师面对着合同纸上谈兵，但真正从开发商和建筑商的视角看合同去分析合同不多。 由于在开发和建筑上的一些个人经历，我会以三方的角度帮大家分析下合同中一些敏感条款问题。希望大家可以自己发现，理解和管理楼花风险。以下会有一部分以诙谐的会议对话方式呈现，但话糙理不糙。 关于实际面积减少 和其他在建造中房产可能产生的改变 通常楼花合同会写明，如果房屋在建成后注册的实际面积减少超过原合同中面积的5%（一般不包括车位储藏室），买家可以选择撤销合同拿回定金。 除此之外，合同中一般会要求买家无条件接受可能在实际建造中对于房屋朝向，布局等的改变，除非这些改变严重影响到买家权利或者房屋价值。 所以这些改变真的会发生吗？ 开发商：广大的买家们，我的DA（开发许可）已经下来，大家可以放心基本不会有什么变化。 当然，有些开发商会向政府申请递交Section 96修改DA，这样也许会对某些户进行改变。大家要看销售合同，是否其他开发商有提出来会这么去做。 当然即使去修改DA开发商也会平衡已经签署的销售合同和商业利益。对于已经签过合同的买家，我们会尽量不影响到。 建筑商：从建筑商角度，我们在建造或施工中不会故意对房屋面积或者朝向进行改变。我们都是对着图纸建。如果真是有很大变化，那原因一定不是出在我们这里。 我的甲方改变了主意，我只能跟随。 开发商： 朝向方位一般不会有很明显的改变，这个变化太大，我的成本也很高。有的时候室内的布局会有些改变。因为即使DA有批，但是对于内部布局的小改动，开发商是有一点点小权利的，一般来说Council不会有什么异议。所以在室内布局方面，我们是可以做些小改变的。 买家： 那大方向上，会到影响我房子居住价值的地步吗？ 开发商：一般不会。但话也不能说死。对于未来几年我都不确定会有什么变化。说不定这块地又rezone了呢。本来我们卖的也不是什么现房，大家承担点风险也是正常的。 （图片来源： Bloomberg） 关于交房质量缺陷质保时间 （Defects Period） 大部分楼花合同开发商都会给予买家3个月左右的质保时间。 如果在成交后3个月内发现房屋有任何质量问题，开发商需要派人在一定时间内修缮好。 开发商：3个月质保，没问题，这个可以保证。 建筑商：嗯，我跟开发商签的建筑合同里有warranty，我会负责修理。 买家：那就放心了，不过为什么就只有三个月左右的时间。 开发商：我能说，我想尽快抽身吗？ 房子都交割了，就别找我麻烦了。行业标准，三个月质保期。 建筑商：笑而不语。。 买家：建筑商，你在笑什么？ 建筑商：我们跟开发商签的建筑合同，很多情况下都会给1年的warranty。也就是说1年之内房屋质量有问题我都会管。当然之后物业也会管。 买家：你的意思是？ 开发商：建筑商大哥，你别害我。好不好，顾客是上帝，你要是之后还发现什么质量问题，跟我讲吧，我找建筑商能修就帮你修了。我们要服务好买家，做百年开发商。 买家：这还差不多。下次考虑还买你房子。 关于装修电器清单 （Schedule of Finishes）和样板间 基本所有的楼花合同都会附有Schedule of Finishes在合同里，同时也会有样板间进行展示。这几乎是所有买家唯一可以相信和确认房子建好后的规格和模样。 不过这些东西，到底要多detail才合理或者可以信几成呢？ 开发商：我理解大家觉得Schedule of Finishes写的太笼统，但没办法，我不能把自己框进去。我这预算还没下来，万一建筑成本很高，我得给自己留点余地。但是你看，这电器品牌还是有的。 建筑商：这Schedule of Finishes跟我没关系，这是给买家看的。我听开发商和他Project Manager的。我按他们说的建。 买家： Schedule […]

知识产权是生意宝贵的资产和财富，在澳经商，知识产权保护不可忽视。 澳洲拥有健全的知识产权保护法律体系，在提供充分保障的前提下，使您得以充分享受知识产权带来的经济利益。 许多新移民来澳经商忽视了知识产权保护，以至于错过了知识产权保护的最佳时期。同时也有因为开展生意前没有进行充分的调查，在不知情的情况下侵犯了他人的知识产权，导致产生严重的经济损失。 因此，澳洲法律评论特邀请费文思律师以专题的形式对知产产权法进行解说。《澳洲知识产权法指南》旨在帮助在澳华商了解在澳经商会涉及到的知识产权法律知识，帮助您在澳经商过程中更好地利用和保护您的知识商业财富。 本专题主要分为以下篇章： 1.澳洲知识产权法概况 2.商标注册的流程与注意事项 3.专利注册的流程与注意事项 4.投资前，如何进行知识产权调查 5.若遇知识产权侵权，我该怎么办？ 专利注册的流程与注意事项 专利是对申请人的发明创造进行法律认可。要想成功申请专利，您的发明创造必须是新颖的、实用的并且具有有发明性和创新性。 专利一旦注册成功，申请人就会在澳大利亚境内从法律层面获得一定年限的独家商业使用权（即垄断权利）。 专利的类型决定专利的保护周期。 澳大利亚专利申请分为以下几种类型： – 标准专利 （Standard Patent），专利保护周期为20年 – 革新专利 (Innovation Patent)，专利保护周期为8年 标准专利和革新专利有以下不同点： 01 革新专利对革新性要求相比标准专利更低。 革新专利旨在为申请人在低支出的情况下提供知识产权保护，相比标准专利，革新专利申请流程更快捷，并且更容易获得，适用于相对需要保护时长较短的发明 （例如简单的工具、器具、机械或设施）。 同时革新性专利也更适用于那些在已有技术上进行小规模改善的技术，往往这些小规模革新满足不了申请标准专利的条件。 革新专利有利于您对与不同阶段的创新进行及时的知识产权保护。 02 标准专利拥有更长的专利保护时长。 对于需要更长的市场周期的发明创造，比如说医药类产品或是复杂高科技类技术革新，标准专利是一种更适合的专利类型。标准专利的保护周期长达20年，而革新专利的保护周期最长只有8年。 03 对于标准专利，知识产权局会强制对其进行审查 (Examination) 无论是标准专利还是革新专利， 想要行使法律权利，必须经过知识产权局审查。然而，如果在没有特定要求的情况下，革新专利可以不受到知识产权局的审查。 这一点可以帮助您有效节省时间和金钱，只在有必要的时候再对革新专利进行审查（比如在行使法律权利时）。而标准专利则在一开始的审理程序中就必须接受审查。 在决定要申请哪种类型的专利后， 您还要思考您想要如何进行申请专利： 01 暂时性申请 暂时性申请的目的是尽快获得优先日期 （Priority Date）。暂时性申请并不能给予您专利保护， 您必须在优先日期12个月内提交完整专利申请。 02 完整申请  完整申请是获得专利注册不可或缺的一部分。 知识产权局会将您的专利申请公布在澳大利亚官方专利期刊（Australian Official Journal of Patents）上。 03 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。 然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。 因此，笔者将自2016年后，续笔编写《澳洲土地登记内参》专题文章，希望通过专题的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。 此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息： 贷款购房人士必读：如何运用抵押权保护好您的地权 澳洲土地登记内参(3) 1 土地抵押登记与抵押程序（向银行借款） 《1994 年土地产权法》(Land Title Act 1994) 第4条对土地抵押的定义包括“为确保金钱或有金钱的价值而在土地或土地权益上设立的担保”。通俗地讲，抵押是为确保履行债务的目的（如清偿借款）而设立的土地权益的让与以及担保行为。 当抵押权人在抵押人债务履行期内清偿债务后，有要求抵押权人归还被抵押权益的权利，抵押根人需将被抵押的土地权益归还给抵押人。 再更通俗地讲，抵押可以是向银行借款融资，而后将自己土地的权益让与给银行，以便银行可以登记自己的抵押权在抵押宗地上。 银行作为抵押权人时，具体登记程序如下： 向银行申请抵押：在土地抵押前，抵押人会携带个人身份证明及抵押土地的信息（土地买卖合同或产权登记证）向银行申请抵押； 审核和查询：银行查看抵押人身份证件核实抵押人身份，并到州政府土地登记部门查询抵押宗地的产权状况； 估价：银行核实抵押宗地的产权状况后，会派银行的估价员或委托估价机构对抵押 宗地估价：通常，抵押贷款的额度不超过抵押宗地评估价值的80%。银行根据抵押贷款的额度，要求抵押人出具年收入证明，证明抵押人年收入可以偿还抵押贷款的本金和利息； 签订抵押合同，填写抵押登记申请表及支付抵押金：经核实与评估后，双方或委托的律师一起进行洽商、签订抵押合同及抵押登记申请表，并交纳印花税。抵押登记申请表中，抵押人必须亲自签名，抵押权人可以由其代理人代签。双方都要有太平绅士签字证明抵押人和抵押权人代理人的真实身份。抵押人将抵押登记申请表交给银行后，银行向抵押人支付抵押贷款； 申请登记：为保证抵押登记的优先顺序及防止抵押人用该宗地在其他银行抵押，银行会以最快的速度将抵押登记申请表交到州政府土地登记部门。然后，银行会告知其他银行该宗地已在本银行进行了抵押。州政府士地登记部门登记师会开玩笑说“为保护自己的利益，银行在和登记赛跑”； 审核、登记：州政府士地登记部门登记师对提交的抵押登记申请表文本文件审核无误后，会修改电脑登记系统抵押宗地产权证书的内容，并在电脑登记系统产权证书 的第10项内注明本宗地的抵押情况。一旦抵押登记完成，政府将对本次抵押行为的合法性负责，除非银行未尽到应尽的责任（银行有责任核实抵押人身份及抵押宗地的产权状况）。 2 土地解押程序（向银行还款） 填写解除抵押登记申请表：抵押期限到期时，抵押人向银行偿还贷款本金及利息后，抵押人和银行共同填写解除抵押登记申请表，银行应将抵押登记申请表交给抵押人。解除抵押登记申请表中，抵押权人或其代理人必须亲自签名，并要有太平绅士或律师签字证明是抵押权人或其代理人本人的亲自签名； 申请解除抵押登记：抵押人将解除抵押登记申请表交到抵押权人或州政府土地登记部门（一般银行会提供解押服务，无需抵押人亲自前往土地登记部门），并交纳解除抵押登记申请费和登记费。 审核、解除抵押登记：州政府土地登记部门登记师对提交的解除抵押登记申请表审核无误后，会修改电脑登记系统抵押宗地产权证书的内容并在电脑登记系统产权证书的第1 项内注明本宗地的解除抵押情况，解除抵押登记完成。 3 抵押权主张与救济(贷款合同违约,银行的权利) 债务履行期满，抵押人无法履行抵押合同时（如无法清偿抵押合同中所列的 债务) ，抵押权人有权出售抵押标的土地以补偿债务。 在抵押权人出售抵押标的土地前，抵押权人授权的人应发表有关违约事实和已向抵押人送达违约通知的声明：声明抵押权人已向抵押人送达符合有关条款的《请求履约通知》，声明《请求履约通知》的内容和送达日期，声明《请求履约通知》送达后30天内抵押人仍未履约可能造成的违约情况（如拍卖），以及声明截至出售日期或转让日期时抵押人仍未履约可能面对的情形。 《1994 年土地产权法》(Land Title Act 1994)第78条第(1)款规定，当抵押人违约时，抵押权人可以有以下主张： (1) 取得抵押标的所有权； (2) 收取抵押标的租金和收益； (3) 向法院提请诉讼要求获得抵押标的的所有权，取消抵押权人赎取抵押标的权利或请求土地的售出权。 在实践的多数案例中，如果抵押的财产价值大于所担保的债权，抵押权人通常通过出售不动产的方式来抵补本金、利息和其他成本，并将抵补债权后的余额交给其他的继起抵押权人和抵押人。抵押权人在第一次收到关于抵押人违约和允许抵押人在30天内偿还债务的通知之前不得执行售出权。抵押权人在宗地的售出后实施的转让一旦登记，转让的权益即归属受让人，并解除此次和其他设立的抵押条款下的债务。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 根据澳大利亚国家统计局的最新统计数据，截至2016年12月底，出生于中国大陆的昆州常住居民有47,114人（统计局给出的数据未包括出生于港澳台和海外的华人，下同），而在2006年该数字只是18,400人，10年间增长率超过156%。同期昆州常住总人口从400万上升到488万，增长率22%。 来到昆州，首先要解决住的问题。中国大陆过去四分之一世纪经济的高速发展，让绝大多数新移民都有能力在澳洲购买住房，但大陆的买房流程与澳洲迥然不同。在大陆买房时一家中介就帮你把买房从贷款到过户一站式全搞定了，但到了澳洲，新移民会发现，房产中介既不管你的贷款申请，也不管你的房产过户。贷款你要直接找银行或通过贷款中介谈，过户你要请律师帮忙。这一点让许多新移民不适应。 另外，新移民多来自于中国的大中城市，他们原来的购房经验，多数仅限于购买公寓大楼中的一套房间，只要对要购买的楼房的层数、户型和朝向等满意，手里有钱，直接签合同就行了，不用考虑其他因素。但是到了澳洲，选择增多了，你可以买空地自己建房，买独立房屋及其土地，买不同类型的涉及共有产权的房屋。相应地，购房要考虑的因素也增多了。比如，买空地时你要查明土地是否是污染的土地；买独立房屋时你要确定房屋是否有建筑质量问题，是否被白蚁侵袭了，是否有限制土地使用的各种他项权利；购买涉及共有产权房屋时，你要考虑每年物业费的多寡，小区建筑和各种公用设施是否已存在严重问题，每家每户可能或马上要被征收高额特别物业费来解决隐患。所有这些因素如果买方不在房屋交割之前查明，及时终止合同或谈好价格补偿，则交割（Settlement）一旦完成，买方将丧失一切索赔权利。 最后，澳洲是一个联邦制国家，根据宪法，只有在有限的领域，联邦可以制定全国统一的法律，比如公司法和婚姻家庭法。更多的领域，立法权在州议会。土地制度就是一例，其法律可以由各州自行制定，虽然总的原则大同小异，但在具体要求上还是会有很大不同。网上有很多中文的澳洲购房完全手册，但多数以新南威尔士州或维多利亚州的法律为蓝本，直接用作昆州购房指南并不合适。 因此，本文专注于介绍昆州购房流程，帮助澳洲各地华人了解在昆州买房过户的各个环节要注意的法律问题。之所以叫法律指南，是想强调，本文主要涉及法律问题，至于房价如何确定和贷款如何获取等，不在本文讨论的范围之内。 昆州房产买卖涉及20多种法律，购房的每一个环节都可能牵涉到许多法律问题，本文无法一一论及，仅就具有澳洲公民或永居身份的买方通过中介直接签约购买二手房屋时可能遇到的常见法律问题做一简单介绍。 在昆州买房过户基本要经过以下十四个步骤： （1）定名  （2）量力 （3）选房  （4）出价 （5）签约  （6）投保 （7）付定  （8）查房  （9）批贷  （10）核数 （11）划款  （12）验房 （13）交割 （14）后续事项 以上每一个步骤，都可能有律师参与，所以下文如提到买方应如何如何或卖方应如何如何，该行为既可以由买卖双方本人实施也可以由买卖双方律师代为实施。 因文章较长，故分为上中下三篇，分次刊出。本篇为昆州二手房屋购买法律指南 （上） 01 定名 定名，即确定以谁的名义购买房产。以自己的名义买，以夫妻名义买，以家庭信托、自管养老信托名义买，还是以自家公司名义买，都要事先想好。不同的选择，会有不同的法律后果。有的选择帮你节省印花税，有的帮你省所得税，有的不省税但对做生意的人可以保护其房产免受债权人的追讨，等等考量不一而足。不知如何决定时，建议先咨询你的会计师或律师。 澳洲印花税的征收十分严格，不容变通，合同签订后的加名、减名或更名，有很大的可能被认定是签订了两份合同，因此政府要收两次印花税。所以，提前做好功课，尽量避免此类情况的发生。 如果实在要加、减、更名，为了杜绝被双重征税的可能性，一般律师会要求双方签订一个终止前一个合同的契约（Deed of Rescission），由此产生的额外律师费，就要由买方承担了。 如果市场火爆，卖方正愁无法毁约再卖，这时你提出要更名，卖方可能直接拒绝，迫使你要么履行已签的合同，要么终止合同，吃亏的还是买方，所以签合同之前想好用谁的名义购买非常重要。 02 量力 量力，即确定自己有多大的支付能力。无论是购买自住房还是投资房，都是一项重大的投资活动，可能影响你未来多年的税务规划和资金头寸，所以无论你是现金充足，还是囊中羞涩，最好先与你的会计师讨论一下，根据你的具体情况，决定全款还是贷款。 如果贷款，建议先找银行或贷款中介，给你的贷款能力做一个预评估。 在买房过程中，你最后要支付的总金额受到以下因素的影响： 1. 房价 2. 贷款银行要收取的各种费用（包括申请费、银行律师费和评估费等） 3. 印花税 4. 律师费（包括律师服务费和律师代为支付的检索查询注册等费用） 5. 截至房产交割日市政管理费、水费和小区物业管理费（如适用）多退少补后的增减额 6. 对房屋做建筑物质量和害虫检查要支付的费用 7. 政府收取的房产过户注册费和银行收取的房产抵押登记费等 其中贷款收费，各银行会有不同，应事先向银行或贷款中介问清楚。房屋质量和害虫检查费向有专业资质的检查员询价。其他费用可以咨询你的律师。 昆州印花税采取超额累进税率。目前的税率是物业价值： 小于$5000以下部分 —  免税 $5001至$75,000部分 —  1.5% $75,001至$540,000部分 —  3.5% $540,001至$1,000,000部分 —  4.5% […]