笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章，希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。 此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息： 本专题系列文章： 《澳洲土地登记内参》01：关于澳大利亚土地登记的那些事儿-澳大利亚土地登记概况 《澳洲土地登记内参》02：澳房不是你想卖，想卖就能卖！-土地转让登记 《澳洲土地登记内参》03：如何运用抵押权保护好您的地权？-抵押登记 《澳洲土地登记内参》04：13条关于社区产权与物业管理的锦囊！-社区产权登记 《澳洲土地登记内参》05：在澳洲你必须了解自家土地的地役权！-澳洲地役权登记1 澳大利亚产权登记 澳大利亚（昆士兰州）除州自然资源和矿产部土地信息和产权局外，没有其他的不动产将记机构，土地权利作为惟一的产权进行登记，其它地上物都作为土地的附属物，其权利也附属于土地权利。 只要合法拥有了土地权利，其地上的一切在没有其他契约（合同）的限制下，就自然成为土地权利人的利益。如果契约（合同）经过登记，也只能作为土地权利人主动接受的对土地权利的限制，而不影响其拥有合法的土地权利。 不动产权利的单一会使社会更容易接受和了解不动产权利，更容易形成产权的自我保护意识和登记意识，也使立法机构的立法目标和内容相对简单化，登记机构的产权登记的过程和方法更加容易规范，产权登记的公信力也更加容易形成和提高。 而且，土地和房产的产权人一般情况下是一致的，以土地登记为基础的不动产登记制度具有很强的科学性。以土地登记取代或包含房产登记不但可以减少部门之间推诿，而且可以节省大量重复性劳动。 澳大利亚的法律规定土地归州政府管理 ，在其联邦、州、地方三级政府中，联邦没有士地（不动产）产权管理机构，地方政府无权管理土地，土地产权登记由州政府自然资源和矿产部土地信息和产权局统一进行。 澳大利亚以州为单位开展登记，州以下分若干个登记区并设置登记中心，由州土地登记署直接管理，负责受理和办理士地登记事务。土地登记经登记官审定并签署后，登记机构代表政府直接予以登记，如产权人需要产权证书也以土地登记机构名义发放。 澳大利亚产权类型与产权证 澳洲房屋产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。澳洲房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。  澳洲产权类型如下：  澳洲产权持有方式种类如下： 在执业中，客户经常会提及的一个问题，在房产交割后澳洲政府是否会主动给产权人一份产权证呢？ 一般来说，在澳洲置业，不同于中国，需要办一堆手续并且最后都有本厚厚的房产证供业主保留。澳洲物业交割后，您往往会从产权法律师处获得一份生效的买卖合同（Executed Contract），交割明细（Settlement Statement），相关检索报告（Searches）以及/或者Loan Agreement（贷款合同）等其余产权转让文件。 如果您为现金买家，在您的产权律师为您进行登记后的大概一个月左右，您可以要求您的律师为您提供一份电子档的Certificate of Title，即产权检索证明，其证明力可相当于中国的 “房产证”。 如果您为贷款买家，那么这张Certificate of Title会直接从Lands Titles Office寄给银行，没有任何中间人或机构有机会拿得到，因为银行需要同时登记他们的抵押权。 需要注意的是，物业交割并不等同于产权登记，期间因作业流程存在时间差，您也可以随后再进行一次产权检索（Title Search），确保产权已经顺利登记。 澳大利亚产权检索样本（Title Search Sample）3 中国产权登记概况 中国的不动产登记，有土地登记、房产登记，甚至还有林产登记、草原登记等，并分布在不同的登记机关，严重地影响了登记的准确性及公信力，并给士地使用者带来了很大的麻烦。 根据中国目前的法律体系，不动产权利包括土地权利、房屋权利、林木权利、草原权利等，这些权利的形态、内容、取得方法以及权利行使，因受不同法律的约束而各不相同，登记机关分属于各个行政主管部门，登记的程序和方法也不同。土地与房屋、林木、植被的权利关系相关法律各执一词，不同的部门站在各自的立场（利益）上，都在强调各自的权利。 而对作为这些权利基础的土地权利，各部门为了各自的利益多不愿承认、甚至有以地上物权利代替土地权利的规定和做法，其直接危害就是社会对不动产权利认识和不动产权利保护的不当，以及不动产登记公信力的低下；更由于政出多门，直接影响着中国不动产法律体系的建设和《物权法》的制定。 而土地权利的形态、内容和限制又远比房屋、林木和草原的权利复杂，并且没有房屋、林木和草原权利形式直接，加上长期的计划经济和社会习惯的影响，人们对土地权利的认识、寻求法律保护的意识培养、以及土地权利作为不动产权利基础的观念的建立，还需要一个过程。 根据中国经济社会的发展，建立以土地权利为基础的不动产权利法律体系是必须的，建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度也是必须的。 在土地登记机构方面，中国实行以地方县级以上人民政府作为土地登记机关、土地登记具体事务由政府土地管理行政主管部门负责的机制。土地登记申请一般经过办理机构审核后，需要报政府进行审批，土地产权证书必须以政府名义发放。土地登记工作主要以县级或设区市为单位开展，部分省份实行分级登记。 澳大利亚的这些经验，对于中国实行不动产统一登记、方便土地使用者、保证登记准确性和权威性方面，有借鉴和帮助作用。因此，在中国建立不动产统一登记制度，应借助《物权法》的实施为土地登记带来的新机遇，积极推进建立不动产统一登记制度。土地作为不动产的唯一载体，建立以土地为基础的不动产统一登记制度具有非常明显的优势。 各类中国产权证如果您希望获得关于澳洲产权登记的更多资讯，或您正面临关于产权登记纠纷而寻求专业咨询与建议，欢迎您关注作者以下联系方式进行个案付费咨询。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 今年公布的最新统计数据显示，2016年全澳大利亚出生于中国大陆的新移民为526,000，这一数据在2006年是206,000人。10年时间人口净增加320,000人，增长率155%。同期澳洲总人口从1980万增长到2340万，人口净增加360万，增长率18%。 2006年之前来到澳洲的大陆移民，多以技术移民为主，他们来到澳洲时身无长物，国内父母亲友也刚刚开始买房买车，没有余钱支持新移民在异乡投资创业，所以大多数新移民登陆伊始，打工就成了谋生的唯一手段。但2006年之后，情况发生了变化。一方面，投资移民不断增多，开始使用自有或从海外筹措的资金投资澳洲，另一方面，即使是技术移民，得益于中国经济的高速发展，国内富裕起来的父母亲友已经可以借钱给他们在澳洲投资创业，甚至可以直接投资他们的生意项目了。 2006年后的另一个重要变化是，许多没有取得澳洲移民身份的中国人也开始大举进入澳洲房地产市场，购买期房用于出租或稍后出售获利。 由于这些种种的变化，身在澳洲的移民朋友经常会遇到国内亲朋询问外国人在澳洲取得的收入应如何纳税等问题。 在回答这个问题之前，要说明一下，在澳洲税法中不区分澳洲人和外国人，它只区分澳洲税务居民和非税务居民，并根据你的税务居民身份来决定如何就你的收入征税。 比如2016/17年度澳洲税务居民的个人所得税税率为： 注：以上税率未包括应税所得2%的公共医疗保险费。 澳洲税务居民一般来说应就其当年在全球取得的所有收入向澳洲政府纳税，而非澳洲税务居民一般来说仅需就其在澳洲取得的收入纳税而且适用的税率也不同于澳洲税务居民。持有澳洲护照的澳洲人因为常年不在澳洲，可能被税务局认为不是澳洲税务居民，而定居在澳洲具有澳洲永久居民身份的外国人又当然被视作澳洲税务居民。所以为理解一个人在澳洲的纳税义务，首先要确定其是否为澳洲的税务居民。 澳洲税务局采用四种方法测试某个自然人是否为税务居民。首先是居住地测试法。如果你住在澳洲，你就是澳洲的税务居民（比如持有一年以上学生签证的中国国籍留学生）。如果你不满足居住地测试的条件，但是你符合以下另外三项测试方法中的一种，你还是可能被视为是澳洲税务居民： 01 永久家庭住房测试法 如果你的永久家庭住房在澳洲，你就是澳洲税务居民，除非你能证明你的永久家庭住房在澳洲之外。税务局给出的例子是如果你打算在国外生活数年并已将澳洲的自有住房出租了，就算是证明了你的永久家庭住房已不在澳洲。 02 183天测试法 如你在某一纳税年度在澳洲连续或断续居住满183天，你会被认为是澳洲税务居民，除非你能证明你的常规居所是在澳洲之外而且你也无意愿在澳洲定居。 03 养老金测试法 如果你人虽然常年在海外但却是澳洲政府系统的雇员并在纳税年度向澳洲政府管理的养老基金缴纳养老金，你将被视为澳洲税务居民。 如果一个人的经常居住地不在澳洲，又不符合以上三项测试中的任意一项，那么他将不会被认为是澳洲税务居民。 非税务居民在澳洲取得的收入，根据其收入性质的不同分为两类，各自适用不同的税率和不同的纳税方法。 一、利息、分红和专利版权等知识产权许可费收入 非税务居民在澳洲取得该类收入时不用向澳洲税务局报税。澳洲付款人在支付该类款项时，依法有义务确定收款人是否为澳洲税务居民，当确定收款人为非税务居民时，有义务代政府扣除收款人依法应缴纳的税款并上缴国库。 收款人应该向澳洲付款人提供其当前的海外地址。因为该地址决定了适用的代扣税税率。地址不明时，付款人应按最高税率49%扣税。 根据中华人民共和国与澳大利亚签订并于1991年7月1日生效的税务条约，地址在中国大陆的收款人在澳洲取得的下列收入适用如下税率： 注: 税前分红（Unfranked Dividend）, 指从未缴纳公司所得税的利润中派发给股东的分红。 根据澳大利亚税法，即使利息、分红和许可费并未实际支付给收款人，但只要应付款根据海外收款人的指示用于再投资、留存或变成股本等，都将视为已支付，澳洲付款人必须依据应付款数额计算应代扣的税款并缴付税务局。 二、利息、分红和专利版权许可费之外的收入 非税务居民在澳洲取得利息、分红和许可费之外的收入时，必须主动向澳洲政府报税。 以下为2016/17年度澳洲非税务居民的个人所得税税率： 通常情况下取得该类收入的收款人是纳税义务人，支付该类款项的付款人没有代扣税义务。但也有例外情况，比如，税法规定，向非税务居民（外国人）支付文艺表演、体育比赛、赌博收入等特定费用的付款人有代为预扣税的义务。再如，去年以来修改的税法要求房地产销售合同的价格达到规定数额的买方，必须代税务局预扣卖方的海外居民资本增值税，除非卖方提供了税务局颁发的清税证明或减免税证明。 非税务居民最常见的第二类收入包括在澳洲通过出租或出售房屋取得的租金收入或投资回报。 从税率表中可以看出，非税务居民该类收入的纳税起征点是零元。理论上，只要你当年在澳洲取得的此类收入超过1个澳币，你就有义务做纳税申报。为进行纳税申报，取得该类收入的非税务居民应向澳洲税务局申请一个税务档案号码（TaxFile Number），以便每年自主申报在澳洲取得的任何此类收入，并支付应付税款。 根据以上分析可见，如果你投入澳洲生意项目的资金，部分或全部来源于国内父母亲朋的借款或直接投资，那么你可以在每个财年，报税之前，先用你的生意所得支付海外借款的利息或海外投资的分红，剩余的部分才是你当年应报税的收入。即使你应该汇回国内的利息分红并未实际支付，而是留在了你的手里，你也必须按上文的要求代扣国内放款人/投资人应付的税款并上缴澳洲税务局。 因为在你的应税收入中减掉了海外利息或分红，你的收入可能会显著减少，故而应交的个人所得税也会相应减少，税务局可能会要求你出示，你接受的海外借款或海外投资真实存在的证据。所以你务必要保存好相关证据，比如书面的借款协议或股东协议，收款证明以及放款人或股东居住地在中国大陆的证明等，以备税务检查。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 案情回顾 2013 年9 月的一天，当来自台湾的李先生一家人乘坐着他们的Toyota Tarago（银色车）驰骋在去North Stradbroke Island 的路上之时， 谁都不曾想到这是他们最后的幸福时光….. “嘭!” 伴随着一声巨响，李先生的座驾结结实实的撞上了迎面疾驰而来的Nissan Patrol（黑色车）。这次惨烈的车祸造成了李先生的长子，时年17岁的李连阳 (Lien-Yang Lee，音译) 永久性瘫痪！李先生的妻子以及他的两个儿子也都受了不同程度的伤。 面对如此惨列的交通事故和高额的医疗费用，李先生一家随即向对方的CTP保险公司RACQ申请理赔。  普法时间  01 什么是CTP保险，它跟车祸有什么关系？  CTP（Compulsory Third Party），即第三方强制保险，是每辆车在购买Rego时强制购买的，意在对车祸中的无过错伤员承担赔偿责任。  伤者进行CTP理赔对于肇事司机本人是没有任何影响的，而且肇事司机的CTP保险费也不会因此而受影响。因为CTP保险费的金额由政府规定，与司机是否有造成车祸无关。 02 什么情况下能进行CTP理赔呢？ 在昆州，只要同时满足以下4个条件即可申请理赔:  a、您遭遇了车祸  b、车祸中您不是过错方 （过错方车上的乘客也可以！） c、车祸导致您受伤了  d、伤情导致了您有损失 （包括无法工作、学习、照顾家庭等） 本案中李先生的大儿子李连阳作为原告，他声称在事故发生时是其父亲正在开车，而他正和他的另外两个兄弟坐在后座，此次交通事故是由父亲疏忽驾驶而导致的。李连阳的母亲也证明在事故发生时是李先生在驾车。 但是，根据在案发现场的警察证明，当时银色的Toyota Tarago属于逆行，而且证据显示，事发时是李先生的大儿子李连阳正在开车。 一个大疑团 车祸发生时谁是司机这个事实问题竟然出现了争议！ 各位要先搞清楚一件事，李先生一家的车当时是逆行，已经违反了交通条例。 如果大儿子李连阳是车祸发生时的司机，那么即使他永久性瘫痪了，也是没有权利进行CTP理赔。 如果当时是他的父亲开车而导致的车祸，那么作为乘客的李连阳是有权利进行CTP理赔的。  本案的CTP保险公司是RACQ，他们坚持认为当时开车的是没有驾照的李连阳，并以此拒绝了对本次车祸进行赔偿。于是，双方对簿公堂。 一审结束，法官判定原告李连阳诉求成立，要求RACQ向李连阳支付赔偿金$439,840。 峰回路转 RACQ在履行完一审法官的判决后并不打算就此结案，并向昆士兰最高法院提起上诉，要求李先生一家退还RACQ支付的$439,840赔偿金并反过来向李先生一家索赔。 请注意，在本案中，原告李连阳澄清事实的依据主要来源于其父母的证人证言，李连阳的母亲明确指出在车祸发生时是李先生在驾车，此证据也得到了李先生的同意。 而RACQ主要是以专家证据来还原事实真相。虽然根据专家鉴定，在案发时即便李连阳是坐在后座，也很有可能出现如此严重的伤情。但是专家鉴定的另一个证据成为了本案戏剧性扭转的关键！ 真相是什么？ 根据专家证人对现场勘察发现，李连阳的DNA与弹出的汽车安全气囊上遗留的血迹DNA相符，除此之外并没有发现其他人的DNA与之相符。这说明在车祸发生后，李连阳是被人从驾驶座抱出并安放在车子后座上的。 最高法院的法官认为，相比于RACQ所提供的专家证据，李连阳父母的证人证言说服性和客观性相对较低。因此法官对于本案中专家证据的采信度远高于对证人证言的采信度。 法官最终判定CTP保险公司RACQ胜诉，李连阳及其父母被责令返还赔偿金$439,840，其父母需额外支付$234,428作为给RACQ的赔偿。 本案启示及意义 1.不要存在侥幸心理，在没有有效驾照的情况下一定不要擅自驾车 2.如果不幸遇到交通事故，且过错在对方的时候，伤者可以向CTP保险公司申请赔偿 3.如果希望向CTP保险公司申请赔偿的话，务必恪守诚信原则

最高法院能听取上诉，也能初审某些案件。（最高法院 仍旧保留对某些案件的初审权）。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 相信在澳洲生活多年的你我他对澳洲政府雷厉风行实施新政的风格都深有体会，对的，新财年即将来临，这回政府又要开始行动了，继2017年4月18日澳洲总理在Facebook上澳洲总理宣布，政府将废除457签证后（相关解读：457签证做不了了，还可以做什么？），澳大利亚政府于2017年5月10日宣布的2017-2018预算，预算案的公布将又掀起一阵波澜： 房产方面 针对海外购房者 2017年5月9日晚7:30以后递交海外投资管理局(FIRB)申请者，如果所购买物业每年空置6个月以上，或业主没有真正往外出租至少6个月，政府会每年会向海外买家征收费用，费用将等于当时递交申请时支付的申请费。而政府判断房屋是否空置的方法是查水表，确认用电量等等。  海外人士出售房子时，若售价超过75万澳币，买家在交割时必须扣留售价的12.5%作为卖家应缴所得税直接支付给税务局，由卖家自行再做退税。 海外人士(包括澳大利亚临时签证拥有着)不再享受自住房免增值税政策。针对开发商 从2018年7月1日开始，由开发商出售的全新房产，买家在交割时必须扣留售价中包含的10%作为GST直接支付给税务局，由开发商自行再退GST。 移民方面父母签证政府将于2017年11月引入新的担保父母签证（不用担心目前处在的PR父母签证依然存在），此政策的实施将带动每年15000的申请。 该签证主要需要注意以下几点细节： 1. 这个临时签证向澳洲公民，永久居民和“符合资格的新西兰公民”的父母开放； 2. 该签证有效期为3-5年，届时这种新的临时签证将允许父母在长达5年的有效期中居住在澳洲，不必离境，还可以多次往返，可续签，签证有效期累计不超过10年，但不允许在澳境内申请PR父母签证； 3. 申请该签证的父母必须购买私人健康保险（否则子女必须负责父母的医疗开销），并获得子女在财务上的担保。 政府想要在不增加纳税人负担的前提下，使新的签证计划具有更大的可负担性。 所以澳洲如果要引入更多海外父母移民，就必须保证目前已经不堪重负的医疗体系不再有额外的开支，这是一个关键性问题。新签证政策的实施预计将给澳洲政府带来至少九千九百万的额外收入。技术移民、雇主担保和家庭移民配额 唯一值得欣慰的19万PR配额不改变，其中： 技术移民将占总额的68.9%，雇主担保配额48250个，独立技术移民配额43990个，州/领地政府担保28850个； 家庭移民将占总配额30.8%，其中配偶移民47825个，父母移民8675个，其他类型的家庭移民900个。以及 特殊技能移民以及其它占了总配额的0.3%。 难民配额 2016年-2017财年的难民配额是13750个，新的财年接纳难民人数将从13750个增加到16250个。 教育方面大学教育 对于留学生而言，学费的上涨无疑是最大的打击，在未来的4年中，政府将对大学资金削减近20% 财政拨款，相当于28亿元，那么就意味着大学学费将一度上涨近7.5%。同时从2018年起，澳洲PR和新西兰公民将不能申请教育补助，学费将和留学生一样。中小学教育 政府将把大部分的财政预算投入到中小学的教育中，未来10年，澳洲政府对中小学校的拨款将增加75%，2017-2018年澳洲中小学将获得额外的186亿澳元拨款！同时政府将额外拨款4.28亿用于幼儿教育。 医疗方面 对于公共医疗税（Medicare Levy），澳洲政府规定，到2019年，政府会将公共医疗税从2%提高至2.5%，用于全民残障保险体系的建立。 银行方面 除了留学生外，银行在本次新财年预算中也受了重磅一击，从2017年7月1日起未来的4年中，银行需要向澳洲政府缴纳高达62亿澳元的财政收入，用于补贴低收入群体。同时若银行存在不正当行为，将被处以5千万到2亿元的罚款，可以很大程度上规避不正当行为的发生。 随着新预算出台，有人欢喜有人忧，但无论如何说明了澳洲政策实施的确是雷厉风行的，所以无论移民还是置业，都不要一直观望，政策在变、房价在涨、配额在减少，所以无论是要买房或是要移民的人士都要趁早。