关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章，希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。 此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息： 在澳大利亚昆士兰州，开发商想在成片土地上建筑一栋或几栋高楼，根据当地法律，开发商可以把每个单元房卖给消费者，消费者拥有每个单元房的产权，这片土地的产权称之为社区产权。 社区产权土地的产生要有以下必备条件： 1. 社区产权土地上要有两个以上土地所有者； 2. 社区产权土地上应有公共财产； 3. 社区产权土地要有唯一的一个业主委员会； 4. 社区产权土地要有唯一的一个《社区管理声明书》。 每个单元房的业主向州政府土地登记机关申请单元房的土地登记。与中国的房产登记不同的是，登记的面积是单元房的建筑面积，不登记分摊的土地面积，宗地是边界为每个单元房的墙、地板层和天花板的地产。 一公寓开发商必读：开发建设社区及登记1 开发商购买土地及土地登记 通常，开发商在开发前，会在地方政府网站上进行规划查询，根据规划用途和规划强度限制选择开发用地。有时开发商会提早购买土地，等待最佳开发时机。地方政府一般不会要求开发商尽快开发但开发商需要支付大量的不动产税。 开发商购买土地后，需到州政府土地登记机关申请土地转让登记。如果开发商购买若干块土地合并成一块进行开发，应请社会测量机构或测量师负责完成地籍测量与地籍调查。 测量师对每一个地界进行精确测量并征求四邻公众意见埋设界址桩，绘制测量图并签字盖章以保证测量图及调查工作的准确性。开发商申请土地转让登记时，应将测量图提交到州政府土地登记机关。2 开 发 申 请 开发商撰写开发的申请报地方政府审批其申请应说明建筑的设计、布局和用途。地方政府在审批时要广泛征求州政府的有关部门（如电力部门、通讯部门、公路部门、供水污水处理部门、植被管理部门及国家公园管理部门等）及公众的意见。3 社区内部的基础设施建设 在申请开发的同时，开发商应进行社区内部的基础设施（如小区道路、下水道、污水和电路等）建设，如果要和原有的市政设施连接，开发商应向地方政府支付相关基础设施与市政设施的连接费用。4 楼房地基建设及预售单元房 社区内部的基础设施完成后，开发商可以聘请建筑商开展楼房地基建设。楼房地基建设完成后，开发商就可以预售各单元房，开发商也可以聘请中介代理商预售各单元房。预售金应存到指定的银行信托账户封存，而不能用于楼房的建设，开发商开发建设资金只能是自有资金或从银行贷款。5 成立业主委员会并制定《社区管理声明书》 地方政府审批通过后，开发商才可以按批准的要求建设楼房。开发商负责把业主委员会建立起来。本社区的业主委员会应有唯一的法人实体名称，例如黄金海岸”海景住宅小区”业主委员会法人实体的名称为： 「海景社区产权法人实体」。 社区产权法人实体可以以其名义提起诉讼或被起诉。本社区业主委员会法人实体的名称不得与己登记的其他社区业主委员会法人实体的名称重复。 社区产权法人实体应有印章。法人实体的印章必须包括法人实体的全称，例如黄金海岸”海景住宅小区”业主委员会法人实体的印章上有下面字样： 「海景社区产权法人实体」。印章上的”社区产权”可被缩写成「CTS」 ，比如「海景CTS法人实体」。 单元房售出前，业主委员会有可能只是开发商一家。这时，开发商会参照其他已建成社区的《社区管理声明书），制定本社区的《社区管理声明书），如果开发商制定的《社区管理声明书》不合理，则会严重影响单元房的销售。6 单元房产权与《社区管理声明书》登记 开发商将建筑设计方案及《社区管理声明书》提交到州政府土地登记机关。登记师将撤销开发商拥有的电脑登记系统登记的本社区土地产权证书。然后，按照建筑设计方案，外|政府土地登记机关将每个单元房的产权都登记给开发商。单元房售出后，电脑登记系统登记的每个单元房的产权人是购买者（业主），并以本社区业主委员会的名义登记《社区管理声明书》。 二公寓买家必读：公寓单元房的购买7 消费者的权益 一个消费者如果想买社区单元房，有权要求开发商提供本社区所有的资料。消费者可以到州政府士地登记机关进行本社区产权状况及《社区管理声明书》登记内容的查询。 如果消费者购买的社区单元房是期房，有权要求开发商对未来的社区、整栋大楼及单元房的状况进行一些承诺，并将它们写在购买合同里。 交房时，如果社区、整栋大楼及单元房的状况与承诺有冲突消费者有权要求开发商赔偿或解除合同。同时，消费者应注意收集开发商或其代理商所做的广告，不论是否写在合同里，开发商或其代理商所做的广告都算他们对消费者的承诺。消费者可以聘请有政府颁发资质的建筑验收公司，对工程质量及开发商的承诺进行验收。8 购 房 合 同 购买合同里开发商的承诺一般有：建筑的承诺、社区的承诺等。建筑的承诺包括：楼房的结构、何时可以完工、装修的细节（使用的电器、取暖设备、厨房设备及卫生间设备的品牌及型号：家具的种类品牌及型号：墙壁装饰的方式品牌及型号等）、单元房在大楼的位置及尺寸等。社区的承诺包括：社区的密度、绿化、基础设施等。9 房产转让登记 因单元房售出前，电脑登记系统登记的每个单元房的产权人都是开发商，所以开发商每卖一套单元房，单元房业主与开发商都应到州政府土地登记机关办理房地产转让登记。10   单元房业主在社区里的其他权利与应尽的义务 在《社区管理声明书》中应详细描述单元房业主在社区内的其他权利与应尽的义务，如业主有使用社区内公共设施的权利（例如业主可以免费使用社区内游泳池及健身房等公共设施）。 业主同时也有义务遵守社区的管理规定，不得饲养某种宠物、不得践踏草地、在某时间段播放音乐的音量不得太大、业主的车辆应按照要求停放、业主使用公用停车位时应交纳停车费用等等。单元房业主在社区里的其他权利与应尽的义务应在《社区管理声明书》的”附加规则”中加以叙述。 三社区管理中的贡献明细用益权（BCCM Contributions） […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 家庭法院是在1975年颁布《家庭法》之后，于1976年元月5日创建的，是一种高级法院。除西澳之外的所有其他州都设有家庭法院，西澳选择创建自己的州立家庭法院。 职能与权限 1 家庭法院能处理所有婚姻及有关方面的案件，其中包括：离婚申请、禁止令、财产分割、配偶抚养、小孩监护权及抚养费等方面的问题。家庭法院还能处理根据联邦和州高级法院互相授权的部分州属案件和公司法案件，以及从联邦法院转来的有关贸易法，行政决定（申述）法和所得税估定法方面的部分案件。 2 家庭法赋予家庭法院有签发命令，通缉令和令状的权利。 3 家庭法院能强制执行该法院的命令和一些其他的法院的命令。能惩罚藐视法庭权威的行为。家庭法院还能行使《1961年婚姻法》赋予的某些权力。 大法官负责法院的组织管理工作。法院还设有一名主要行政官协助大法官的工作。法院的管理工作分三个级别：国家级的、地区级的和本院的。每个级别都有司法、管理、登记和咨询四个部门。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 众所周知现在贷款很难做，严峻的形式据业内人士估计短期难以缓解。目前这个困局早在好几年前房地产销售最火爆时就已见端倪，那时我们在办公室谈论时就有有识之士指点，接下来的格局将是做开发商的不如放贷款的。 果不其然，接下来我们开始感受到贷款政策一点点收紧，大量买家房产交割立竿见影受到巨大冲击，作为另一端的一些开发商也未能幸免，根据原本计划所圈的地再也无法轻易得到利息相对合算的银行贷款。 非银行资金借贷本来一直占据着贷款市场的一个小角落，在此时势下突然显山露水，由于相对于银行来说灵活度稍大，俨然大有成为贷款市场主流的架势。 其实绝大多数的贷款还是静静地由传统银行信贷处理，只不过可能因为平淡，好像没有谈资。而非银行借贷，尤其是商业地产开发项目由于涉及巨大资金，其中境外隐形富豪们的身影见首不见尾，感觉各种波澜起伏显然更有说头。基金作为贷款主体 在非银行借贷中绝大多数由各种形式投资基金进行操作。基金经理人身负投资人的信托职责，虽有点灵活度不过也有不可逾越的风控限制。私人作为贷款主体 真正的私人资金用于直接用于商业借贷也有所增加，在我们看来增加的直接原因是由于澳境内银行及基金的贷款审批都相对严格，尤其基金贷款的条件有点苛刻，商业贷款需求在澳洲境内无法满足而向境外的自然延展。 这些贷款共同特点是通常年化利息较高，贷款/估价比（LVR）高，第二顺位抵押也可以谈。 我们遇到过实际案例，中国国内资金雄厚的家族之间谈生意太爽快，饮杯茶之间就把子侄辈在澳洲弄的一些’小项目’资金借贷就谈好了。不能还款时想到需要抵押物了，发现借贷方在澳真正能够拿出来作抵押的物业筛一筛，全都是’相关人士’名下持有物业，而且全部有银行或其他方的第一顺位抵押，意即没有实际意义。 另外有个案例，客户也是中国国内的关系介绍的，准备向澳洲一些地产项目进行借贷。在进行前提调查的时候发现，此开发商已经持有一个开发用地一段时间，有抵押贷款。在前两年土地价格飞涨的当口，希望以提供第二顺位抵押贷款重新融资，但是融资出来的资金想用于另一个项目的开发，但是又不想提供另一个项目土地做抵押，有点绕。 我们给客户的分析是万万不可。 开发商告知愿意提供个人担保，客户有点踌躇，因为开发商是中国国内某大家族企业的关系人，应该来讲有点信用的。我们告知首先担保人必须提供其个人资产负债表供客户来做评估，是否有任何实际上可以用于做抵押的产业，其实通常可以用于做抵押的产业都已经有其他第三方抵押在前。因此来讲没有过硬抵押物的前提下，担保人是没有什么实际意义的。  当然大多数的投资人本身就有丰富的商业经验，在做投资或贷款前会做充分的尽调和就具体细节进行谈判。尽职调查 毋庸置疑任何一个贷款主体在放款前都需要做非常详尽的尽职调查，项目繁多。归为两个大方面为法律尽调和商业尽调。需要从最基本的环节了解求证开发商公司主体、购买项目、项目可行性、政策风险、环境保护问题等。FIRB申请 不要忽略了，取得民用土地的抵押贷款权，需要得到外国人投资管理局（FIRB）的批准。 可以说FIRB对于这些项目为商业开发并无异议，不过我们常见的土地开发商项目土地很多时候由民用住宅用地/商住楼/商用楼拼在一起。其中民用地上的抵押债权需要FIRB批准。 我们碰到过有时FIRB一线接电话的工作人员无法回答到底在哪个点上需要FIRB批准，是在签抵押协议前？还是在抵押贷款债权人在借方违约时行使权力将土地转到自己名下前？ 准确来讲，应该在签抵押协议前。 有时贷款需要得很急，借方等不及FIRB批准就希望放款，因此对于抵押贷款文件的处理需要考虑到需要FIRB批准的前提及如果FIRB不批准如何处理。 提醒一点，FIRB的批文通常限定如果抵押债权人将土地转名给自己，必须在3个月内再出手，因此从经济角度需要考虑这么做的利弊。土地估价报告 考虑放贷款的额度（LVR），必须根据正式的用于抵押贷款作为用途的土地估价报告作为依据。那么有经验的人都知道抵押贷款的估价报告很多时间比买价低或相等，很少有评估价超过买价的时候。 不过在有吸引力的利息率的时候，私人贷款主体有时会同意高比例LVR或甚至溢价贷款。在这个时候谨慎的做法是，不要用开发商的眼光来分析土地的价值，而是要尽量依据正式估价报告来做判断。因为如果在贷款到期，借方需要进行其他融资；或者是借方违约债权人不得不处理土地时，市场上其他第三方接手时不会以开发商的眼光来看土地价值。 我的一个客户打了个形象的比喻，就好比花大价钱买个东西，需要用钱的时候你把这个东西送到当铺里试试就知道滋味了。个人/公司资产担保 前面讲过没有过硬的抵押物，贷款的风险是巨大的。而最常见最有价值的抵押物就是土地。不管怎样从贷款的角度来讲，通常做法是需要借贷方提供个人资产、公司资产、股东持有的股份作为担保。贷款文件 贷款文件需要非常详尽，需要尽量就在整个贷款过程中可能发生的问题进行事先约定，以免在出现问题的时候出现纠纷。以及需要约定抵押贷款人有哪些权利，包括要求在贷款过程中要求借贷方提供信息材料的权利。资金入澳 这个话题也是目前热点。不少客户需求是能否在中国境内放人民币贷款，这样不需要承担转款的风险。这个需要在贷款文件中建立一个详尽的架构来保障放款和拿到土地抵押权注册之间如何保障债权人的利益。全程跟进 贷款放出后到收回过程中需要及时跟进项目情况和开发商公司情况，需要根据贷款协议定期要求借贷方提供项目进展，公司财务等文件。并且需要在双方约定的时期对土地/项目进行重新评估，确保LVR维持或达到双方约定的比例等。  高风险高回报、在商言商诚然没有错，不过在每个环节进行严格风控在我们看来是必须的。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 上期我们详细分析了昆士兰州动物应有的权益和可能侵犯动物权益的行为，本期将为大家介绍一旦遇到虐待动物的行为，不是只能袖手旁观，你也可以依法举报，而无需担心举报后个人信息会被泄漏，因为澳洲对个人信息的保护也有非常严密的程序。 01 一、如何举报虐待动物行为？ 根据《2001年昆士兰州动物保护法》，遇到虐待动物行为，可以向以下机构进行举报： 1、昆士兰州生物安全局（DAF） 该机构主要负责处理包括家禽业在内的商业牲畜的有关举报，还负责动物保护协会（RSPCA）职能范围以外的事件。 投诉电话：13 25 23 办公时间：星期一至五8:00AM — 5:00PM（星期四除外：9:00AM — 5:00 PM；公众假期除外） 2、昆士兰州动物保护委员会（RSPCA） RSPCA负责处理关于休闲性质农场和宠物虐待的投诉   投诉电话：1300 264 625（1300 Animal） 办公时间：8:00AM — 7:00PM（一周七天） 注：在正常办公时间以外，RSPCA安排有急救人员接听电话 3、警察 如果遇到紧急事件，又联系不上以上两个机构，你也可以打电话给当地警察局。如果是涉及动物的交通事故，则一定要报警。 02 二、投诉时需要提供的信息 电话投诉时请提供以下信息： 你的姓名，地址和联系电话 ，动物所在的位置 一些具体情况，比如动物的种类和数量，动物出现的问题和动物当时的状况 动物主人的姓名、地址和电话（如果知道也请提供） 调查人员需要知道的任何其他问题，例如流浪狗是否住在案发地附近，以及当地居民是否有潜在虐待或暴力行为。 要注意的是：  匿名举报可能不会被受理  不能进行不实举报，否则即属犯罪行为 03 三、动物权益举报程序 当你向DAF或者RSPCA举报后，他们会安排相应的工作人员与你联系。 如果你不确定一种行为是否涉及虐待动物，也可以致电上述两个机构咨询，工作人员会根据你提供的信息确定这是否侵犯了动物权益。 1、初步调查 他们会根据你举报的情况，决定是否紧急。 你的举报可能会从一个机构（DAF、RSPCA或警察局）转移到其他机构。这三个机构根据所涉动物的种类、数量和地点来分配工作。  举报后DAF和RSPCA会有相应调查员接手处理，警方也会依其内部程序处理。 必要时，警官或调查员会和你联络，要求你提供更多有关案件的细节，或在有必要时协助他们寻找动物。 警员或调查员调查案件。调查案件主要有两个目标： (1) 帮助有需要的动物，满足其当前和长远的生存需求； (2) 确定动物主人不会再次导致同类事件的发生。但其实警察和调查员大部分的工作还是口头教育人们重视动物权益，不要做一个不负责任的主人。 2. 根据初步调查结果，警察和调查员会采取以下举措： 不行动——如果没有真正涉及动物权益问题，就不需要采取进一步行动。例如，有人可能会举报邻居养狗却从来不遛，还一直把狗拴着，但他们可能不知道邻居其实晚上有遛狗。  口头教育——如果主人不知道或不理解他们对动物的责任，调查员会口头教育主人。例如，如果狗主人没有经常遛狗，但狗狗还很健康，调查员可能会告知狗主人，他们需要根据《2001年动物保护法》给狗狗提供足够多的户外活动机会。  动物权益指令——调查员可能发出正式书面指示，要求动物主人在指定时间内纠正违反动物权益的行为。例如，如果狗主人没有依照口头教育来遛狗，相关机构就可以对其发出指令。调查人员之后会继续跟进，以确保主人遵循指示。如果仍然再犯而又没有正当理由，即属违法行为。 取证起诉——调查期间，如果调查人员认为情况严重到足以被认定为犯罪，他们可以收集证据来起诉动物主人。  转移动物——有时调查员会认为，只有将动物从所在的地方转移才能确保其在短期内得到适当照顾。不过只有极端危害到动物权益的情况下才会这样做，就像上次我们提到黄金海岸那个虐打自家宠物狗的男子，被举报后他被判不能再养宠物，并被勒令把宠物狗KAKA转送给其他人养护。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章，希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。 此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息： 地役权是指由于特殊的原因而使用他人土地的权利，又称为在他人土地上的通行权。被设立地役权的土地称之为“供役地”，受益的土地成为“需役地”。 地役权的内容与权利表现主要为： 在他人土地道路上通行的权利； 在他人土地上建设或使用下水道或污水道； 在他人土地上建设或使用供水管道或供电线路； 在他人土地上建设共同分享的围墙； 在他人土地的上空建设建筑物； 为保证自己土地的光线和空气而对他人土地进行某种限制的权利等等。 例如，A土地的业主只有从相邻B土地上通过，才能满足其日常的通行，因此A土地业主则会要求在B土地上设立“在他人土地道路上通行的权利”。 1 澳洲地役权的4种形式 a）地方政府对地役权的规划 在业主获得供役地的所有权（或使用权）以前，地方政府规划中明确说明需役地业主有权在供役地上设立某种地役权。此种情况下在业主获得供役地的所有权（或使用权）以后，需役地业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。 b）历史形成的地役权 长期以来，需役地在供役地上一直享有某种地役权（可能由于供役地业主和需役地业主是好朋友） 但这种权益没有登记。当需役地业主将需役地转让给新的业主后，新的业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。针对此种情况，若供役地业主或需役地业主死亡继承人不得擅自取消历史形成的地役权 c）供役地业主与需役地业主通过谈判设立地役权 针对以上两种类型以外的情况需役地业主可以通过与供役地业主谈判决定是否设立地役权。供役地业主有权要求需役地业主支付合理的钱，以弥补自己的损失。供役地业主有权否定需役地业主在自己的土地上设立地役权。 d）政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上设立地役权 政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上铺设地上管线或政府允许矿主在他人的土地地下采矿时，政府公共设施部门或矿主有权在供役地上设立相应的地役权，供役地业主必须接受。针对此种情况，供役地业主虽然无权阻止地役权的设立，但有权要求政府或矿主支付经济补偿。当政府或矿主支付的钱不能满足供役地业主要求时，供役地业主有权司法上诉要求政府或矿主支付合理的钱。法庭通过调查后，可以判决政府或矿主应支付更多的钱，也可以判决政府或矿主支付的钱是合理的，双方应遵守法庭的判决。 当矿主在供役地上露天采矿时，供役地业主有权要求矿主买下全部的供役地。当矿主在供役地下封闭采矿时，供役地业主除有权要求矿主支付经济补偿外，还有权要求地下封闭采矿时，不能破坏地表土地或不能影响地表土地的利用。 与政府公共设施部门为建设公路或铁路而使用部分供役地时，当公路或铁路建成后可能影响剩下的供役地使用时，供役地业主有权要求政府买下全部的供役地。 当政府公共设施部门为建设公共设施而在供役地铺设地下管线时，政府公共设施部门有权在供役地上设立相应的地役权，供役地业主往往无法不合理阻止地役权的设立，也往往无法要求政府支付经济补偿。但供役地业主有权要求铺设地下管线时，不能影响土地地表的利用。2 澳洲地役权登记 ——若同意政府在土地上设立公共设施 a)     地役权的申请： 当供役地业主同意（或被迫同意）设立地役权后，供役地业主和需役地业主应共同填写地役权登记申请表（下图） 。地役权登记申请表内容包括： 授予者、供役地业主：地役权的授予人应填写全名，即登记的供役地地块的所有人。此外还需填写供役地业主的通讯地址、电话号码及其代码。 供役地和需役地的描述：填写供役地的地址及对土地和附属建筑物的描述。填写需役地地上建筑物的情况及用途政府公共设施部门设立地役权时，无需阐明需役地。 供役地的收益：填写供役地业主因设立地役权而得到的收益（补偿费及支付方式，或其他）。 需役地的收益：填写需役地业主在供役地上享有的权利。 被授予人、需役地业主： 填写需役地业主的姓名或公司名称、通讯地址、电话号码及其编码。 需要考虑的事项。 准予/执行：供役地业主考虑到以上方面，准予需役地业主设立某种地役权，并且填写供役地业主和需役地业主双方立约的内容。供役地业主及其证明人签字，需役地业主及其证明人签字。 b)     地役权的登记： 地役权登记申请表填写完成后，需役地业主或地方政府向供役地业主支付相关费用。然后，需役地业主或地方政府向州政府土地登记部门申请地役权登记。 c)     地役权的审核： 在接受申请后，州政府土地登记机关登记师对提交地役权登记申请表文本文件进行自动顺序编写，并按统一规定的格式输入到计算机内，登记师在室内对计算机输出的双方权利人的身份、产权状况、交易的合法性及地役权登记过程进行最终的审核。审核无误后，登记师会修改电脑登记系统供役地产权证书的内容，并在电脑登记系统供役地产权证书注明本宗地的地役权状况。 至此，地役权登记完成。3 澳洲地役权的终止 ——当不再提供土地供政府设立公共设施 因某种原因，需役地（或政府）不再需要在供役地上设立某种地役权时，需役地业主（或政府）有权申请解除全部或部分地役权，供役地业主必须接受。放弃地役权必须经过登记才具有法律效力。 a)   地役权放弃的申请： 供役地业主和需役地业主共同填写（或需役地业主单独填写）放弃地役权登记申请表。放弃地役权登记申请表（地役权变更文据）内容包括： 被放弃的地役权交易编码及提出声明人姓名：填写原地役权的登记编码，提出放弃地役权人姓名、地址和电话号码及代码。 土地及附属建筑物的描述：填写供役地和需役地的地址及对土地和附属 […]