近期，由于外汇限制与汇率波动，不少面临澳洲房产交割的客户，来咨询这么一个问题：是否可以在中国，用人民币来进行澳洲房产购房款交易？ 这个问题较为新颖，澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易，澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。 本文期望抛砖引玉，就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。 全文摘要 A 选择第三方监管账户进行澳房交割的注意事项 B 印花税、产权登记费与解押资金的缴纳问题 C 如何通过中国律师服务完成涉外资产交易 A 第三方监管账户进行澳房交割注意事项 部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务，以协助房屋买卖双方完成房屋交割，确保交易顺利与安全。 澳房交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，建议在交易前务必确认以下法律问题： 1.  确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，并订立相关监管协议。 2. 确认甲乙双方交易的房产基本信息：澳大利亚_____州_____，产权编号为_____，产权转让人为_____，产权受让人为_____。 3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_____ ，账号：_____），以此帐户为房产交易收款帐户。 4.  确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_____ ，账号：_____）。乙方将人民币_____（计澳币$_____，下称“交易资金”）存入监管账户。 5.  确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。 如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除，或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态；同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。 乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。 6.  确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。 7.  确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。 8.  确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。 如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。 9.  确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。 10.  确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。 11.  确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。 B 印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题 尽管用外币完成澳房交割，在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但仍然建议在澳洲，以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款： 1.  印花税缴纳时间： 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。 如标的是现房，需要注意的是，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。 未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；除非有特殊原因导致晚交印花税，可提出申请豁免或减免利息。 2.  产权登记费： 例：昆士兰州产权登记费计算器（请复制以下链接粘贴到浏览器中打开） https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator 3.  解押还款： 如卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。 […]

前几日，Vaucluse这栋滨海豪宅以4000万澳元售出引起了热议，据报道，这套房实际属于刘强东，是永辉董事长夫人黄女士代为持有并在此次出售的。 当然，代持一说也只是坊间传闻，那么再看看下面这个真实案例： 近日，海外人士王先生对昆士兰州布里斯班一处价值80万澳币的三房公寓垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学李女士，提出由自己作为实际出资人，由李女士作为代持人替代王先生出价购买。 随后，代持人李女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。 此时，王先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想越担心，辗转多处联系到了我们进行咨询。 上面这个就是非澳洲身份的投资者挂名购房的典型例子。 所谓“挂名购澳房”，是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。 在这种情况下，代持人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权；实际出资人不享有房产的所有权，却对投资行为实际出资。 今天的文章里，我们总结归纳了以下6个关键法律知识点，希望可以帮助或警醒更多想要了解代持，或面临此类问题的“实际出资人”与“代持人”们。 1 FIRB对于买家签证以及身份的规定 对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。 FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民，可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。 所以，没有澳洲身份的王先生，只能求助李女士作为“买家”挂名购买此房产。 但是需要注意，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。 这是因为，FIRB明令禁止隐瞒海外投资人身份，或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的申请费的行为，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。 无疑，这对代持人和物业实际拥有人来说，都是非常大的违规风险。 2 首次置业补贴与印花税减免问题 澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业，必须要通过海外人士购房申请的审批，且需要交纳一定数额的申请费。 一些州政府对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税，由此不难想象，外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。 上面案例里的王先生，作为有一定资产的海外人士，通常无法自身申请州政府给予的首次置业补贴或印花税减免，而代持人李女士，则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人王先生获得以下优惠： 首次置业补贴（1-2万澳元）申请条件： 1)  必须是澳洲永久居民或公民； 2)  购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产； 3)  购房者年龄满18周岁； 4)  必须购买价值不超过75万澳元的新房。 首次置业印花税减免政策申请条件： 1)  购房者从未在任何国家购买过房产； 2)  购房者从未申请过首次置业补贴； 3)  新房交付后，须在该房产内连续居住12个月或以上； 4)  购房者必须年满18周岁。 3 银行贷款的抵押与还款问题 2016年之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。 因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款，也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。 那么，若实际出资人王先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对代持人李女士的信用评级与再贷款能力，或是强制要求李女士偿还贷款。 4 “代持协议”代持人与出资人权利义务 双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？ 澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义”。 也即是“挂名购房”后，作为登记权利人的代持人李女士一旦反悔，即使实际出资人王先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序； 更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，王先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。 在托伦斯登记制度下，当代持人李女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人王先生的同意。 […]

在澳大利亚，只要房产购买合同的买方是两个人或以上，律师在准备房产过户文件时都会向买方询问：“你们想如何共同拥有该房产？是以Joint Tenants的方式还是以Tenants in Common的方式”？面对这个问题，大多数人都会问，什么是Joint Tenants？什么是Tenants in Common？我们要购买的是自由拥有的土地（FreeholdLand）并成为该土地共同的所有者（Owners/Landlords），为什么要我们选择成为哪一种租客（Tenant）呢？ 中文通常把前一个词组（Joint Tenants）翻译成“共同共有人”，而后一个词组（Tenant in Common）翻成“按份共有人”。之所以在两个词组中都有“Tenant”出现，是因为这两个法律词组已有上千年的历史。一千年前的英国正处于封建时代，全国的土地归国王一人所有，国王将大片土地分封给臣子占有和使用以换取臣子的忠诚、田租和兵役，然而土地的所有权仍属于国王。上一级臣子又可以把他们占有的土地继续分封给他们下面的臣子占有和使用。就这样一层层分封下来，所有的土地占有者都是租客（Tenant），除了国王，没有人是地主（Owner/Landlord）。一千年后的今天，虽然封建土地所有制度早已经灰飞烟灭，但是带有封建色彩的描述土地共有关系的法律词语却沿用了下来。 根据澳洲的财产法，共有关系只有两种。一种叫共同共有（Joint Tenancy），另一种叫按份共有（Tenancy in Common）。土地房屋的买方是两人或以上时，在办理房产过户时必须注明他们选定的共有关系，拒绝选定的，产权处将以等额按份共有的方式登记。因为选择不同的共有关系，将会对房产的最终归属和税负产生长期深远的影响，因此每一个准备与他人共同购买土地房产的人都应该对这两种共有关系的区别有所了解，以便根据自己的实际情况，作出正确的选择。 一、什么是共同共有？ 共同共有是指共有人不分你我、你中有我、我中有你地同时拥有一处房产。每个人都拥有房产的全部权益但是每一个共有人在该房产中又都不具有排他的或比其他共有人更大的权益。共同共有的一个最重要特征是法律承认“幸存者独享权（the Right of Survivorship）”。当一个共同共有人去世时，他/她在房产中的权益立即自动转移给其他还在世的共同共有人，每一个共有人去世都发生这样的权益转移，直到所有房产的权益都转移到最后一位幸存者为止。只要还有其他共有人在世，任何共有人通过遗嘱处理自己在房产中权益的行为都是无效的。任何与其他人共同共有的财产，法律不允许作为遗产进行处分。 二、什么是按份共有？ 与共同共有相反，按份共有是区分你我的共有。每一个共有人在房产中所拥有的权益份额都是共有人在房产登记时事先协商确定的，可以是一人一半，可以是三七开、四六开，可以是多人按任意份额共有一处房产。按份共有不适用“幸存者独享权”法则。每一个共有人都可以自由处分自己在房产中的权益份额，既可以在生前出售，也可以在遗嘱中加以处分。一个按份共有人去世并且没有留下遗嘱，他/她的权益份额并不转移给其他共有人，而是要按法定继承的原则处理。 三、选择共有方式要考虑哪些因素？ 在澳大利亚，选择房产共有方式，主要考虑以下两个因素： 01 房产归属 在你百年或意外身故的情况下，你希望何人得到你房产的全部份额。如果是共有人，则可以选择共同共有，如果只希望共有人获得部分份额，或者不想让共有人取得任何份额，则必须选择按份共有。因为只有在按份共有的情况下，“幸存者独享权”法则才不生效，法律才允许你通过遗嘱处分你的房产份额。 02 税务负担 在1980年以前，澳大利亚实行遗产税，所以那个时候夫妻共同共有房产非常流行，因为如果一方去世，另一方自动取得全部房产权益，可以有效避开遗产税。到1981年，遗产税在澳大利亚各州全部取消，但澳洲联邦政府在1985年开始征收资本利得税（Capital Gain Tax）。资本利得税的计税方式与遗产税完全不同。在资本利得税框架下，共同共有人不但得不到税务优惠，相反还可能要比按份共有人多交税。因为在共同共有情况下，一方去世另一方取得的财产份额在将来出售时，资本利得税的计税基点是双方当年共同购买该房产时的价格，而在按份共有情况下，权利人根据遗嘱或法定继承原则取得的财产份额在将来出售时，资本利得税的计税基点是去世的共有人死亡时的市场价格。两种价格之间的时间跨度可能是十几、几十年，如果这段时间内房产价格飞涨，以幸存的共同共有人身份取得财产要比以按份共有财产的继承人身份取得财产支付明显更多的资本利得税。 由于澳洲税法对出售用做家庭主要居所的住房免征资本利得税，所以从资本利得税的角度，家庭主要居所可以选择共同共有，但除此之外的房屋，选择按份共有，可能是一个更经济的选择。 四、共有关系可以改变吗？ 共有人可以向产权处申请变更产权共有关系。既可以从按份共有变更为共同共有，也可以从共同共有变更为按份共有。只要变更的前后不涉及共有人权益份额的改变，就不会产生印花税，只需缴纳变更注册费。但如果涉及到共有人权益份额的变更，则权益增加的一方要根据权益增加部分的市场价值缴纳印花税。比如共同共有的两人变更成一人一半的按份共有，不产生印花税，但是变更成一人70%，另一人30%，则获得70%份额的人要就多得的20%缴纳印花税。 共同共有关系可以由一个共有人单方面决定变成按份共有关系，即解除共同共有关系不需要其他共同共有人的同意。申请人可以直接到房产局办理，但要签署并提交一份声明，声明其已将解除共有关系的变更注册申请文件送达或已经合理努力试图送达所有其他共同共有人。 在多人共同共有的情况下，一人解除共同共有，不影响其他人继续共同共有。比如，三人的共同共有被一人解除后，解除申请人按份拥有房产的三分之一，另外两人按份拥有三分之二，但这三分之二仍由两人共同共有。

澳洲一直以来都是大多数人心目中的“移民圣地”。然而，随着近年来移民的涌入，使得新移民和澳洲本地人的矛盾逐渐显现。一方面，澳大利亚政府需要接纳移民以刺激经济发展；另一方面新移民的涌入加剧了澳洲本地基础设施的压力和澳洲普通居民的生活负担，人越来越多，城市堵车越来越严重，教育资源和医疗资源都变得紧张起来。 为了解决这个问题，澳洲政府改革移民政策的消息不绝于耳。从削减移民配额到提高移民要求（比如新移民或许要在偏远地区居住一定时间）等，此起彼伏出现在各大社交媒体的头条上，成为广大华人“最挂心”的问题。 相比之下，配偶签证的政策还算稳定，但在2018年末，配偶签证也传出了改革的风声，这篇文章就和大家一起探讨配偶签证变革会对申请人造成哪些潜在影响。 改革了哪里？ 2018年11 月，澳大利亚参众两院一致通过了了Migration Amendment (Family Violence and Other Measures) Bill 2016，计划对配偶签证政策进行修改。其中最大的修改就是未来申请配偶签证前，必须对担保人进行资格审查，只有通过审查的担保人才“有资格”担保他人申请签证。 通过法案的“Family Violence（家庭暴力）”这个字面意思，我们可以看出其实这次改革的重点是和家庭暴力问题有关的。 改革的进度如何？ 这条移民修正法案自2016 年9 月1日在众议院首次提出，并于2018年11 月28 日 通过了两院的一致同意，经由总理签署同意后即可生效。本来已经“板上钉钉”的事，但是到目前为止，法案还没生效，可以看出其实澳洲政府还是有很多顾虑的。 这份法案到底改了什么？为什么澳洲政府迟迟未下定决心？ 从澳洲议会网站上公布的信息来看，此次修改移民法的要点主要有以下几个： 1、配偶签证的担保人需要进行担保资质审核，且担保人资格审核要和签证审核分开。只有在担保人审核通过后，申请人才可以递交配偶签证； 2、当发生严重的人身伤害事件时，尤其是家庭暴力，移民局有权拒绝配偶签证的申请和取消担保人的担保资格； 3、配偶签证的担保人要将个人信息共享给申请人； 4、配偶签证的担保人需要提供无犯罪证明。 根据上面修改的内容，我们可以看出过去的配偶签证确实存在了一些问题。比如担保人过往有家庭暴力/犯罪倾向，申请人无从得知，以为找到了“命中注定的另一半”，开开心心拿着配偶签证到了澳洲开始新的生活。结果相处了一段时间后出现了家庭暴力等完全意料之外的问题。这对申请配偶签证的人来说是十分不幸的，对移民局来说也同样头疼。 所以移民局煞费苦心，为了保障申请人和担保人双方利益，提出了这些修改。一方面保护担保人免于遭受“动机不纯”的申请人的伤害；另一方面，通过加强对担保人资质审核和信息共享，解决了部分申请人不了解担保人曾有家庭暴力以及恶性犯罪的情况。 现行的申请流程 虽然改革势在必行，但毕竟新的法案还没生效，我们还是回顾一下现行的配偶签证申请流程。 01 申请配偶签证，您需要： 一位澳洲永久居民的担保。这里的澳洲永久居民包括一般的澳洲公民（Citizen）、澳洲永久居民(PR)，或者符合条件的新西兰公民。配偶签证的申请人和担保人要同时向移民局递交申请和担保文件。 担保人需年满18周岁及以上。如果申请时未满18周岁，需要由担保人的监护人担保，监护人必须是澳洲公民、澳洲永久居民或新西兰公民。 （请注意：若担保人曾在过去五年内担保过其他配偶或被担保得到配偶签证，则不能成为现任配偶的担保人；若担保人之前已经担保过其他两个配偶来澳大利亚，也不能成为现任配偶的担保人。） 证明你们关系的真实性和持续性。基本的结婚证或同居关系注册证明（De Facto）是必须的，除此以外，你们需要收集你们在：经济方面、家庭方面、社交方面、情感方面的材料，证明你们的感情真实，并且有计划长期共同生活。 02 我的Visa快到期了，申请配偶签后是不是要离境？  在澳洲境内提交了有效配偶签证申请的人，可以获得一个过桥签证（BVA）。这个过桥签证的意义在于在申请人现有签证到期后，申请人可以用过桥签证来出入澳洲，直到移民局对是否批准配偶签证做出决定。另外，获得过桥签证的好处是让申请人获得相关的福利，比如：享受医疗保险，和在澳洲工作、生活、和读书的权利。 所以，如果您的其他种类签证快要过期，又符合申请配偶签证条件，就可以尽快递交配偶签证申请材料，获得过桥签证，继续留在澳大利亚等待配偶签审核，不用离境了。 如果法案生效，对现行的申请流程会有什么影响？ 新的法案要求配偶签证的担保人先提交申请，等担保人的申请通过之后，配偶签证的申请人才可以递交申请。目前尚不清楚该新法案规定的申请流程和等待时间大概要进行多久，但现行的等待期间为12-18个月。 澳法评提醒大家，对现在配偶签证的申请人来说时间非常紧迫。如果您现在的签证马上就要过期，就要抓紧时间申请配偶签证了。否则申请人就只能暂时离开澳洲，直到他们成功申请到配偶签证为止了。 我们的建议 新政策带来的影响可能是“更长的等待”或“更麻烦的准备工作”，为免夜长梦多，我们建议满足条件的申请人尽快申请配偶签证。 如果您或您身边的人有类似的需求，请联系我们，澳法评时刻准备着为您服务。

主编寄语 知识产权是生意宝贵的资产和财富，在澳经商，知识产权保护不可忽视。 澳洲拥有健全的知识产权保护法律体系，在提供充分保障的前提下，使您得以充分享受知识产权带来的经济利益。 许多新移民来澳经商忽视了知识产权保护，以至于错过了知识产权保护的最佳时期。同时也有因为开展生意前没有进行充分的调查，在不知情的情况下侵犯了他人的知识产权，导致产生严重的经济损失。 因此，澳洲法律评论特邀请费文思律师以专题的形式对知产产权法进行解说。《澳洲知识产权法指南》旨在帮助在澳华商了解在澳经商会涉及到的知识产权法律知识，帮助您在澳经商过程中更好地利用和保护您的知识商业财富。 本专题主要分为以下篇章： 1.澳洲知识产权法概览 : 澳洲知识产权法指南(1) | 商法08 2.在澳商标注册的流程与注意事项 | 商法09 3.澳大利亚专利的种类、申请方式与注意事项 | 商法10 4.本文：包括知识产权在内的商业资产保护 5.投资前，如何进行知识产权调查 6.若遇知识产权侵权，我该怎么办？ 随着生意的不断壮大，很多生意人都已在自己的公司或自己名下积累不少生意资产，例如不动产，设备机械，以及无形资产比如说商标、专利或者版权。在工作过程中，我们经常遇到有客户被债权人、顾客、供货商甚至自己的雇员告上法庭或产生这样或那样的纠纷，由于没有在早期做好资产隔离保护，公司名下的商业资产受到威胁，面临如果输掉案件，多年辛苦积累的资产可能就要付诸东流。 如何做到资产隔离保护，从而避免资产在纠纷或是面临诉讼时仍然能处于安全状态? 早期建立正确的商业构架是关键。 今天我们从知识产权保护的角度谈谈资产保护和公司构架。 为什么整个生意在一个公司名下有危险？为什么要单设资产持有实体（asset holding entity）？ 设立单独的资产持有实体的目的是将商业资产和运营实体（trading entity）隔离开来， 从而保护商业资产的安全性。 很多企业家没有意识到，整个生意都在一个公司名下是有极大风险的。 因为运营实体每天会和很多第三方进行商业往来，例如和顾客、供货商、雇员进入的各种合同关系， 很有可能会产生纠纷甚至面临诉讼。此时，运营实体会成为追溯的对象，由于运营实体下持有大量商业资产， 资产安全性受到威胁。 但如果能单独建立一个资产持有实体，并将所有商业资产放在这样一个和运营实体分离的实体下， 如果运营实体面临诉讼或产生纠纷， 第三方追溯的是运营实体而不是持有商业资产的实体，这样商业资产因为有了这层屏障而获得了保护。 除了起到保护资产的作用， 设立单独的资产持有实体还可以使得您的知识产权为您创造更多的商业价值。比如可以通过商业持有实体持有商标、专利或版权，将商标、专利或版权给他人授权使用从而收取授权费。 甚至有想将生意发展到海外，也可以通过资产持有实体将知识产权授权给海外实体进行使用。 那由运营实体产生出的知识产权资产该如何处理？ 因为运营实体会不断创造出新的知识产权，比如说雇员创造出的工作成果、其他服务商设计出来的新的logo及商标，生意中创造出来的可以成为专利的新的商业方法等。 最终的目的是， 运营实体因为时刻暴露在风险下，任何新创造出来的知识产权都应该及时转到资产持有实体名下， 同时资产实体再将其所拥有的知识产权授权于运营实体使用。双方之间需要有有效的授权和转让合同 （Licence and Assignment agreement）。这样，知识产权资产即得到了保护，运营实体也可以正常使用商业资产， 如果运营实体遭遇了第三方的侵权，运营实体也拥有权力追偿，从而获得赔偿。 需要注意的是，很多客户认为既然两个实体都是自己的公司，之间的法律文件可有可无， 这个想法是有误区的， 就算两个实体都是同样的股东持有，两实体间的授权和转让合同是极其重要的，如果没有这两份法律文件，资产还是没能做到有效隔离保护， 并且如果面临侵权行为，如果没有完善的法律文件， 法院很难判处赔偿。   […]