回顾过去一年，2018年的澳洲投资市场无疑是令华人投资者与相关从业人士印象最为深刻的一年。 这一年中，投资环境有起有伏，汇率走势稍起稍落；许多买家担忧退市，也有许多投资者趁低入市；许多相关从业者离岗转业，也有许多从业者厚积薄发。 然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境（房产）投资市场愈演愈热的大势。 古人云“以史为镜，可以知兴替“。本期，作者从电话、会面及邮件等多个渠道，为读者与客户解答买房过程中的各个法律问题里，整理出澳洲置业相关法律问题，并结合作者以往相关文章案例，推出“2018全年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题”专题文章。 本文旨在为大家全面归纳并逐一解析在澳洲买房的过程中，需要注意的法律事项。本篇为下篇： 上篇回顾：2018年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题（上) | 产权法65 1.    婚前财产分配的法律原则； 2.    外国买家投资澳洲房产的法律新政（海外人附加印花税）； 3.    购房合同签订需要注意的法律事项； 4.    楼花转售的4种主流方式。 更多阅读：匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲移民法01 最高频法律问题 ③ | 购房合同签订需要注意的法律事项 咨询频率：★ ★ ★ ★★ 法理难度：★ ★ ★ ☆ ☆ 据房产网站Realestate报道，澳洲房产市场利润相当丰厚，2018年第4季度，二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。 如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价，但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 法律风险 法理规则 评析或案例 1. 房屋风险的转移，何时转移？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。 2. 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？ 合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。 买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续的，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。 3. 以贷款条款撤销合同？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。 合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。 4. 以建筑及害虫检查条款撤销合同？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。 买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。 5. 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？ 未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。 6. 合同已经履行，但迟迟无法过户？ 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。 如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。 7. 房屋被查封会影响合同效力吗？ 房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。 买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故 买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。 8.     卖方要求买方放弃冷静期？ […]

编者导读 有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发：风险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，但从事地产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划、市场、销售和建造等风险。当然，高风险也注定与高回报并存。 编者希望通过系列专题《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规，法律注意事项以及相关建议。 澳洲小型开发合规指南 1、法谈如何在澳洲做小型开发商？（上） | 产权法58 2、打算做轻型开发，土地购买中的注意事项（中） | 产权法66 3、打算做轻型开发，土地购买中的注意事项（下）| 产权法70 FIRB（海外投资审查委员会）是海外身份投资澳洲绕不过去的一个坎。 我们又说回来海外投资审查的问题了，在这个系列文章的第一篇：法谈如何在澳洲做小型开发商？ | 产权法58我们也讲到了FIRB的问题，着重于购买住宅土地（residential land）之后用作开发用途时的FIRB申请问题。 今天这一部分，我们来看海外人士（包括海外公司和基金）在购买商业地产（commercial land）或者商业住宅地产（commercial residentialland）时需要注意的问题以及FIRB的处理办法。 之所以放在轻型开发这一系列中，是因为很多时候可以以后用作开发的土地，在买卖时本身已经有一个成熟的商业房产在土地上。因此在土地购买涉及到FIRB审批时，就并不会当做residential land来考虑。具体怎么操作有什么好处，我们接下来会讲到。 以海外身份在澳洲买过住宅类房子的朋友们应该对这个部门不陌生，从字面上来看，顾名思义，主要监管的就是来自于海外对澳洲的投资，这投资包括住宅类投资和其他例如商业土地类的投资。 关于海外人士的定义，我们之前的专栏中已经有详细分析过，什么样的个人，公司或者基金（trust）会被认为是foreign person。而今天，我们借着这个开发系列文的下期，把重点放在这“其他投资类型”上。  之前大多数关于FIRB的相关文章都是围绕这海外身份买住宅类房产来讲，而很少有人从其他投资角度来关注FIRB的要求。这个投资就不再是买个投资房的投资，而是广义上的投资了，包括除住宅类房产以外的其他形式资产的投资，有可能是商业地产的投资或者商业住宅类地产的投资。 简单来说，绝大多数商业地产在购买时是不需要FIRB审批的，同时也不需要通知FIRB。因此，海外人士在购买时不会像住宅房产时有很多限制。当然极少数特定情况下的商业地产购买还是会涉及FIRB的审查，这个我们下文会提到。其实商业房产很好理解，办公楼商店等等。以后有机会我们拿一篇单独来看纯商业地产的投资注意事项。 而今天我们主要看一个介于商业和住宅中间的一种资产，最近越来越多的客人把投资方向转向了这种投资，当然无论从短线持有回报或者长线推倒重新开发或者分契转售都是一种很好的投资资产组合。 在FIRB及A New Tax System (Goods andServices Tax)Act 1999定义下面，有一个概念为“commercial residentialpremises”，那具体哪些房产会被定义为commercial residential premises？主要有以下三种：  1.  宾馆（hotel）; 2.  汽车旅馆（motel）； 3.  Boarding house等。 大家看到，特征就是本身是居住类的房产，但因为有商业经营管理，因此被算作commercial residential premises。 这类资产自身就有强有力的现金流支撑，同时从开发角度，土地或者现有建筑都会有潜在的开发可能。对于那些自有资金强大，想稍长线操作再寻求开发的投资者，这种资产非常适合。当然现时市场上这种资产价格也不低。 那作为一个海外背景人士或公司，从FIRB角度购买拥有此类房产的土地有什么好处，很简单，不需要申请FIRB也不需要缴纳FIRB申请费。相较于购买单纯的住宅用地，省时省心省钱。从开发角度来讲，也没有我们之前提到的关于住宅土地开发时限的限制（之前我们提到如果是以再开发的目的申请，批准条件通常会要求项目要在4年内完工）。 被归类为commercialresidential premises的房产及土地在购买时会被算作developed commercial land。而购买commercial land大多数情况下是不需要FIRB申请以及通知FIRB的，除非： […]

BentoKing X 澳法评 便当王 BentoKing，这家隐藏在Sunnybank Plaza Food Court的便当店，主打台式便当以及炸物。不说不知道，其实这家店在台湾已经有20年的历史，老板家里可是台湾便当界的大牌！如今他把家族传扬了20年的好味道带到了布里斯班，要让大家都知道爆汁鸡排的美味！那一块充满台湾味道的鸡排，是经过时间考验的味道。 门店的地址就在Sunnybank Plaza food court，金轩酒家和Hungry Jack中间，正正对着Hoyts电影院。 林汇铭律师团队受任作为BentoKing的法律顾问，主要为其提供法律建议，草拟、审查、修改相关法务协议等法务文书，为公司经营管理决策或事项提供合规审查。 林律师持有中国及澳洲两国律师执业执照，为澳大利亚精品律师事务所AGC Lawyers最年轻的合伙人，并于中国上海Alshine（浩信）律师事务所担任驻外律师。此外，林律师于2018年9月凭借其在跨境商业法方面的优异表现与社区法律支持的卓越贡献获得APAC Insider Legal Awards颁发「2018年度杰出青年律师奖（30岁或以下）– 澳大利亚」。 之前举办的鸡排买一送一活动，吸引了一大波喜欢鸡排的食客疯狂打call，好评一波接一波。 登陆Hark Hark三个月，已经累计了80+条好评，总评分4.6。登陆Google Map二周，总评分达5星！ BentoKing究竟有什么特别，小编带你体验一下。 用秘制腌料制成的小鸡翅，有一种截然不同的鲜香和口感！油炸之前裹的薄粉，使轻薄的外皮吃起来一点都没有油腻感～ 把翅根上的肉肉撕扯而下，嘴里伴着肉汁和外皮的酥香，不能再满足！绝对比KFC的鸡腿好吃！ 厚实的鸡排外面一层的金黄酥脆，一咬就是咔哧一声，嘴里迸发着外壳激烈的香味，鸡肉的肉汁被200%地锁在里面，爆汁力MAX！ 所有的肉肉也都可以搭配肉燥饭变成一份便当，还能配上小吃和饮料组成套餐，满足所有的大胃王～ 扫描二维码，即可添加BentoKing客服微信哦~

导读 连锁加盟店这种商业模式随处可见，尤其对于想要创业，但经商经验不丰富的业主来说，加盟一个已经成立并形成市场规模的品牌会很大程度上降低创业和经营风险，不失为一个很不错的商业选择。如果您考虑加盟一个连锁生意（特许经营），在签订任何文件之前，您都应该咨询会计师、银行、律师或者注册特许经营顾问。 澳洲法律评论因此特邀商业法领域专长的费文思律师与林汇铭律师，为大家分享专题文章《法谈澳洲加盟连锁生意》。 《法谈澳洲加盟连锁生意》 1.购买加盟连锁生意，如何尽职调查 2.打算连锁加盟澳洲生意？这些利弊你不得不知 3.连锁总公司应采用怎样的公司构架 4.怎样读懂连锁总公司《披露文件》 连锁加盟店这种商业模式随处可见，尤其对于想要创业，但经商经验不丰富的业主来说，加盟一个已经成立并形成市场规模的品牌会很大程度上降低创业和经营风险，很大程度上是一个很不错的商业选择。 今天我们先从Franchisee（加盟店）的角度谈谈想要加盟以一个品牌要知道和注意的事情。 加盟的利处有哪些？ ● 享受已有的品牌知名度； ● 大部分连锁加盟总公司会提供培训，技术系统支持，统一做市场营销和广告宣传； ● 更容易获得融资； 加盟会有哪些弊端？ ●因为加盟的商业形式，加盟店和加盟总公司（Franchisor）之间会签署《加盟协议》（Franchisee Agreement）, 加盟店会受到协议条款的制约 (当然总公司也会受到协议的制约）。 ● 《加盟协议》会明确规定加盟店应该怎样运营。 所以作为加盟店持有人可发挥创造力或时间自己商业想法的空间很有限。 ● 同时对于加盟店能在什么区域经营生意， 用哪些供货商有明确的限制； ● 如果总公司或其他加盟店对品牌形象造成了损害，会对你的生意造成影响； ● 当然，加盟店的性质就是你需要定时给总公司支付费用； ● 也许在合同期限结束后， 总公司不和你续约，意味着将无法继续经营加盟店。 在考虑加盟店商业模式的益处和弊端后，业主需要做很多尽职调查，其中包括充分的市场调研， 看是否在你所属的邻域内有足够的市场需求，同时确保在经营过程中有足够的现金流以及在出售生意的时能获的资本红利（capital gain）。 如果您有意向加盟一个品牌，在签合同之前， 总公司会给您一份他们给加盟店的标准合同供您参考，其中会包含《披露材料》，《披露材料》里会包含总公司生意经营情况的数据和其他相关的信息，披露这些信息的目的是确保您在和总公司签订《加盟协议》前充分了解你要加盟的品牌的具体经营信息。  《披露材料》里会包含很多生意经营和财务信息，这里就不一一列出来了，其中比较主要的包括：总公司的实体信息，决策人/管理层的信息以及他们的相关经验，目前已有的连锁店以及他们的地理位置，总公司授权使用的商标及其他知识产权，总公司是否会和连锁店进行线上竞争，总公司运营收入信息等等。 这些信息会很大程度上帮助您了解加盟生意的经营管理情况，能更好地决定要不要成为此品牌的一个加盟店。 如果您有意向购买一个加盟店，在收到总公司的《加盟协议》后要认真阅读《披露文件》和协议本身，充分了解您在合同项下的权利和义务， 以及面临的风险。作为代表加盟店方的律师，律师会审阅文件，为您提供法律意见，指出潜在风险，同时帮您修改条款，代表您和总公司进行协商，确保在签署合同前， 您作为加盟店的利益得到最大的保障。

导读 签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。澳洲中小企业商业活动活跃，租赁业务频繁，为了避免纠纷的产生，保护中小企业主与房东们各自的合法利益，澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。 同时，我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》，共9篇。 《澳洲商业租赁法规指南》 1.澳洲商业租赁，你不得不知的四大细节  2.澳洲新威尔士州租约与许可之区别简述 3.澳洲昆士兰州商业租赁主要流程与法律注意点 4.商业租赁如何防坑？不得不注意的暂定协议 5.租赁与牌照协议区分 （Lease & Licence Agreement） 6.租铺装修注意事项 （Fit Out Matters）  7.租赁的产权注册 （Registration of Lease） 8.如何修复租赁的违约 （How to remedy breach of lease） 9.如何续租或转让租约 （Option to renewal & Assignment of lease） 许多客户在签署正式的商业租赁前都会要和店家房东签署一份租赁的暂定协议 （Heads of Agreement）, 那下面就和大家解释一下这个暂定协议具体有什么内容，还有在签署此协议时要注意的事项。 什么是暂定协议 (Heads of Agreement) ？ 顾名思义，暂定协议就是在签署正式协议前甲乙双方把在谈判中达成的大致意向记录在案的文件。 对于商业租赁来说，暂定协议就是一份把房东 (landlord/lessor) 和 租客（tenant/lessee）关于洽谈的主要租赁条款做的总结。 暂定协议的目的一是来展示房东基本同意将商铺出租给租客的一个姿态，二是来提示有意向的租客开始做出认真签署正式租赁的准备，告知租客去寻找专业的法律咨询从而在此也过滤掉那些意向不充实的租客。 暂定协议里大致会有那些内容？  在租赁的暂定协议中主要会含有以下的条款： ● 房东和租客信息 […]