新业主Tom遇到的房产税费问题 Peter收到他以前留学时悉尼大学的同学Tom的电话，Tom告诉Peter他2017年4月刚买了一套价值$800,000 公寓房，后来收到州税局寄来的地税账单。 Tom在2015年拿到澳大利亚永居签证，但是由于工作，Tom2016年整一年都在中国。 Tom向Peter抱怨，不是说公寓没有土地税的吗？ Peter解释不是公寓不需要缴土地税，而是单个公寓的地价往往低于土地税的起征点，今年（2017）新州土地税起征点位澳币549,000。确实Tom购买的公寓完全可能是土地税全免的。 同时他提醒Tom，还要留意土地税附加费的问题土地税(Land Tax) 先来看看什么是土地税？ 土地税顾名思义，是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征，以每年的12月31日为结点。 哪些房屋形式需要缴纳土地税？ 空地 别墅及公寓房用地 度假屋 投资型房产 公司管理性质的公寓房用地 民用、商用或者工业用地，包括车位 商用房产比如工厂、店面和仓库 向州政府或者当地政府租赁的地块 目前新州的土地税怎么计算呢？ 年份 征收起点 费用计算 2017 $549,000 $100 + 1.6% (土地价格 –549,000) $3,357,000以上（包括3,357,000） $45,028 + 2% （土地价格 – $3,357,000） 以Tom为例，如果Tom买入房屋的土地价值在$549,000以下，那么Tom可以豁免缴纳土地税（无论是否自己常住）。 但是如果超过了这个数字，比方说这套公寓的土地价值为$600,000，Tom就需要缴纳 $100 + 1.6% (600,000 – 549,000) =916澳元的土地税。 谁决定土地价值为多少？ 估价总局(Value General)提供的估价师每年的7月1日计算土地价值，然后提供给州税局使用。 物业管理型公寓，每间公寓的土地价值按照strata分摊比例来计算。 要是业主对土地价格产生质疑，业主在收到土地价值测算后的60天内可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。 谁可以豁免缴纳土地税？ 一般来说，业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且只有一个房产可以申请土地税豁免。值得注意的是，如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下，则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。 土地税附加费(Surcharge Land Tax) 什么是土地税附加费？ 其实从土地税附加值早在2016年新州预算中就已经被提出了，自2017年起，在新州拥有物业的海外人士需要在遵循土地税政策上，额外加收0.75%的附加税。  新州正常土地税2017年的免征额度是54.9万（海外人士也享有此免征额），但是0.75%的土地附加税却没有免征额度，从第一块钱起就要开始缴纳； 谁需要缴纳土地税附加费？ 个人 an individual  […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 STP已经正式到来！ ATO的税法委员长Chris Jordan正式宣布， 从2019年7月1号开始，只要你雇佣了员工， 你就必须用STP！ STP是关于雇主向ATO报告员工工资信息的条规。 ATO在2014年提出一个STP（single touch payroll）的概念，旨在要求雇主更加透明化员工工资信息。 这项规定在2018年7月1号正式开始实施， 到2019年7月1号就会覆盖到所有业主！ 您或许会对此项规定心存疑虑， 但是！不用担心！ 小编已经准备了满满干货 来为大家解疑STP以及应对方法。 什么是STP？ STP（single touch payroll），是ATO出的一项针对雇主工资单报告的新规定，这项规定从2014年开始被提起，直到2018年7月1号正式开始实施。 简单来说，STP 意味着每次雇主付钱给员工时，都需要通过会计软件将员工的工资信息（包括工资，抵扣的部分，雇主withhold的部分）和super的信息都一并报给ATO。 也就是说，每次你做工资单，计算工资来付给你的员工时，你必须将你会计系统里的STP数据（员工的工资信息和super信息）提交给ATO。 这也意味着，假如你已经提交STP数据给ATO了，你将不再需要提供payment summaries给你的员工，员工可以自己通过登录他们的myGov来查看自己的工资信息（雇主需要先做finalisation declaration）。 什么时候开始STP？ 雇佣20个或超过20个员工的雇主，从2018年7月1号开始就需要用STP。 雇佣19个或以下员工的雇主，2019年7月1号开始需要用STP。 这也就意味着，从2019年7月1号开始，即便你只雇佣了一个员工（或者只给你自己发工资），你也必须通过会计软件将STP的数据上报给ATO。 注意：这里的员工包括全职，兼职，临时工，海外的员工和目前在休假的员工 STP过渡流程 根据ATO委员长Chris Jordan的报告，虽然STP在2019年7月1号会强制要求所有业主都使用STP来报告员工工资信息，但ATO会提供一些过渡的手段和流程让小企业业主适应一下。 1.对于微小企业（雇佣员工1到4人），假如您是通过会计中介进行季度报税，那么在前两年内，您可以每季度上报一次STP。（正常情况下每次付员工工资都要上报） 2.对于小企业（雇佣员工少于20个），可以向ATO申请3个月的延期来正式开始STP。也就是说，小企业业主可以向ATO申请，从2019年7月1号到9月30号之间随时开始实施STP。 3.对于第一年上报STP的雇主，假如在上报过程中出现错误，漏报或迟报，都不会有惩罚。但假如ATO通知雇主错报，漏报或迟报STP后雇主仍不修改，那么雇主将很有可能面临上千澳币的罚款。同样的，若一年过渡期后雇主出现错报，漏报或迟报，则会直接面临罚款。 4.对于目前尚处于经营困难，或者企业位于没有网络覆盖的地区，ATO会酌情给予上报豁免。 我需要做什么？ 假如您是自己在用软件给员工做payroll，那么您可以联系软件的客服看他们是否已经开始提供STP提交的功能。 假如您之前是用纸质的形式在向ATO报告员工薪酬的信息，那么您需要开始使用含有STP功能的payroll软件。 当然，假如您已经是我们的客户并且已经启用QBO（QuickBooks Online）了，那么您完全不用担心，交给我们来处理就可以了。 QBO是什么？ QBO（QuickBooks Online）是一款由美国大型财务软件上市公司Intuit开发的，针对中小型企业的云端会计软件，目前在全球财务软件中排名第一。 它提供的功能包括但不仅限于：直接开立发票和订单，直接连接银行账户的交易，跟踪销售，费用和利润情况，即时查看税务情况，还能自动备份每日的数据。 这些强大的功能基本覆盖账目，税务，财务等各个方面，为中小型企业的运营提供极大的便利，让业主能够随时随地通过手机端监控自己的收入，支出和利润。

回顾过去一年，2018年的澳洲投资市场无疑是令华人投资者与相关从业人士印象最为深刻的一年。 这一年中，投资环境有起有伏，汇率走势稍起稍落；许多买家担忧退市，也有许多投资者趁低入市；许多相关从业者离岗转业，也有许多从业者厚积薄发。 然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境（房产）投资市场愈演愈热的大势。 古人云“以史为镜，可以知兴替“。本期，作者从电话、会面及邮件等多个渠道，为读者与客户解答买房过程中的各个法律问题里，整理出澳洲置业相关法律问题，并结合作者以往相关文章案例，推出“2018全年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题”专题文章。 本文旨在为大家全面归纳并逐一解析在澳洲买房的过程中，需要注意的法律事项。本篇为下篇： 上篇回顾：2018年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题（上) | 产权法65 1.    婚前财产分配的法律原则； 2.    外国买家投资澳洲房产的法律新政（海外人附加印花税）； 3.    购房合同签订需要注意的法律事项； 4.    楼花转售的4种主流方式。 更多阅读：匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲移民法01 最高频法律问题 ③ | 购房合同签订需要注意的法律事项 咨询频率：★ ★ ★ ★★ 法理难度：★ ★ ★ ☆ ☆ 据房产网站Realestate报道，澳洲房产市场利润相当丰厚，2018年第4季度，二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。 如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价，但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 法律风险 法理规则 评析或案例 1. 房屋风险的转移，何时转移？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。 2. 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？ 合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。 买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续的，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。 3. 以贷款条款撤销合同？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。 合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。 4. 以建筑及害虫检查条款撤销合同？ 以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。 买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。 5. 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？ 未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。 6. 合同已经履行，但迟迟无法过户？ 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。 如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。 7. 房屋被查封会影响合同效力吗？ 房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。 买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故 买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。 8.     卖方要求买方放弃冷静期？ […]

编者导读 有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发：风险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，但从事地产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划、市场、销售和建造等风险。当然，高风险也注定与高回报并存。 编者希望通过系列专题《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规，法律注意事项以及相关建议。 澳洲小型开发合规指南 1、法谈如何在澳洲做小型开发商？（上） | 产权法58 2、打算做轻型开发，土地购买中的注意事项（中） | 产权法66 3、打算做轻型开发，土地购买中的注意事项（下）| 产权法70 FIRB（海外投资审查委员会）是海外身份投资澳洲绕不过去的一个坎。 我们又说回来海外投资审查的问题了，在这个系列文章的第一篇：法谈如何在澳洲做小型开发商？ | 产权法58我们也讲到了FIRB的问题，着重于购买住宅土地（residential land）之后用作开发用途时的FIRB申请问题。 今天这一部分，我们来看海外人士（包括海外公司和基金）在购买商业地产（commercial land）或者商业住宅地产（commercial residentialland）时需要注意的问题以及FIRB的处理办法。 之所以放在轻型开发这一系列中，是因为很多时候可以以后用作开发的土地，在买卖时本身已经有一个成熟的商业房产在土地上。因此在土地购买涉及到FIRB审批时，就并不会当做residential land来考虑。具体怎么操作有什么好处，我们接下来会讲到。 以海外身份在澳洲买过住宅类房子的朋友们应该对这个部门不陌生，从字面上来看，顾名思义，主要监管的就是来自于海外对澳洲的投资，这投资包括住宅类投资和其他例如商业土地类的投资。 关于海外人士的定义，我们之前的专栏中已经有详细分析过，什么样的个人，公司或者基金（trust）会被认为是foreign person。而今天，我们借着这个开发系列文的下期，把重点放在这“其他投资类型”上。  之前大多数关于FIRB的相关文章都是围绕这海外身份买住宅类房产来讲，而很少有人从其他投资角度来关注FIRB的要求。这个投资就不再是买个投资房的投资，而是广义上的投资了，包括除住宅类房产以外的其他形式资产的投资，有可能是商业地产的投资或者商业住宅类地产的投资。 简单来说，绝大多数商业地产在购买时是不需要FIRB审批的，同时也不需要通知FIRB。因此，海外人士在购买时不会像住宅房产时有很多限制。当然极少数特定情况下的商业地产购买还是会涉及FIRB的审查，这个我们下文会提到。其实商业房产很好理解，办公楼商店等等。以后有机会我们拿一篇单独来看纯商业地产的投资注意事项。 而今天我们主要看一个介于商业和住宅中间的一种资产，最近越来越多的客人把投资方向转向了这种投资，当然无论从短线持有回报或者长线推倒重新开发或者分契转售都是一种很好的投资资产组合。 在FIRB及A New Tax System (Goods andServices Tax)Act 1999定义下面，有一个概念为“commercial residentialpremises”，那具体哪些房产会被定义为commercial residential premises？主要有以下三种：  1.  宾馆（hotel）; 2.  汽车旅馆（motel）； 3.  Boarding house等。 大家看到，特征就是本身是居住类的房产，但因为有商业经营管理，因此被算作commercial residential premises。 这类资产自身就有强有力的现金流支撑，同时从开发角度，土地或者现有建筑都会有潜在的开发可能。对于那些自有资金强大，想稍长线操作再寻求开发的投资者，这种资产非常适合。当然现时市场上这种资产价格也不低。 那作为一个海外背景人士或公司，从FIRB角度购买拥有此类房产的土地有什么好处，很简单，不需要申请FIRB也不需要缴纳FIRB申请费。相较于购买单纯的住宅用地，省时省心省钱。从开发角度来讲，也没有我们之前提到的关于住宅土地开发时限的限制（之前我们提到如果是以再开发的目的申请，批准条件通常会要求项目要在4年内完工）。 被归类为commercialresidential premises的房产及土地在购买时会被算作developed commercial land。而购买commercial land大多数情况下是不需要FIRB申请以及通知FIRB的，除非： […]

BentoKing X 澳法评 便当王 BentoKing，这家隐藏在Sunnybank Plaza Food Court的便当店，主打台式便当以及炸物。不说不知道，其实这家店在台湾已经有20年的历史，老板家里可是台湾便当界的大牌！如今他把家族传扬了20年的好味道带到了布里斯班，要让大家都知道爆汁鸡排的美味！那一块充满台湾味道的鸡排，是经过时间考验的味道。 门店的地址就在Sunnybank Plaza food court，金轩酒家和Hungry Jack中间，正正对着Hoyts电影院。 林汇铭律师团队受任作为BentoKing的法律顾问，主要为其提供法律建议，草拟、审查、修改相关法务协议等法务文书，为公司经营管理决策或事项提供合规审查。 林律师持有中国及澳洲两国律师执业执照，为澳大利亚精品律师事务所AGC Lawyers最年轻的合伙人，并于中国上海Alshine（浩信）律师事务所担任驻外律师。此外，林律师于2018年9月凭借其在跨境商业法方面的优异表现与社区法律支持的卓越贡献获得APAC Insider Legal Awards颁发「2018年度杰出青年律师奖（30岁或以下）– 澳大利亚」。 之前举办的鸡排买一送一活动，吸引了一大波喜欢鸡排的食客疯狂打call，好评一波接一波。 登陆Hark Hark三个月，已经累计了80+条好评，总评分4.6。登陆Google Map二周，总评分达5星！ BentoKing究竟有什么特别，小编带你体验一下。 用秘制腌料制成的小鸡翅，有一种截然不同的鲜香和口感！油炸之前裹的薄粉，使轻薄的外皮吃起来一点都没有油腻感～ 把翅根上的肉肉撕扯而下，嘴里伴着肉汁和外皮的酥香，不能再满足！绝对比KFC的鸡腿好吃！ 厚实的鸡排外面一层的金黄酥脆，一咬就是咔哧一声，嘴里迸发着外壳激烈的香味，鸡肉的肉汁被200%地锁在里面，爆汁力MAX！ 所有的肉肉也都可以搭配肉燥饭变成一份便当，还能配上小吃和饮料组成套餐，满足所有的大胃王～ 扫描二维码，即可添加BentoKing客服微信哦~