如果你正在经历家庭暴力，你可以选择以下的途径寻求帮助● 如果你需要紧急的帮助，请直接拨打报警电话000● 如果你的朋友或者家庭成员正在经历家庭暴力请联系Brisbane      Domestic Violence Service (BDVS) team 联系方式如下： 电话: (07) 3217 2544 传真：(07) 3013 6090 邮箱：[email protected] 地址：PO Box 3449 South Brisbane Q 4101 网址：www.bdvs.org.au 什么是家庭暴力 依据昆士兰家庭暴力保护法(Domestic and Family Violence Protection Act 2012) 家庭暴力指的是一方向与其有亲属关系（包括同居关系，婆媳关系等）的另一方施加暴力并造成受害者恐惧的行为。家庭暴力包含以下几种情况： 1.、身体虐待:● 直接攻击身体● 使用武器(包括其他器具)● 攻击儿童● 将受害者锁在屋外● 剥夺睡眠和食物 2、性虐待:● 任何形式的强制性行为或者性侮辱● 导致性交时疼痛● 没有保护措施的强迫性行为 3、情感虐待:● 指责受害者，贬低受害者的自尊和自我价值● 言语虐待，包括咒骂和羞辱受害者● 社会隔离和社会控制● 关于儿童监护权的威胁● 精神虐待或否认和/或滥用宗教信仰或做法，迫使受害者处于从属地位 4、经济虐待:● 控制受害人的财产● 提供过少生活费● […]

导读 法律，没有你想象的那样简单。提前了解总好过临时抱佛脚，这些澳洲法学院必学的经典问题你都知道吗？从10月起，澳法评推出专题《澳洲法律小贴士》，与大家分享一些法律小知识，尤其是向大家介绍国内比较陌生的澳大利亚法律体系和澳洲判例，希望能帮助大家对澳洲法律有更深的了解。 1、澳洲法学院必学的29个商法经典问题，全部总结在这里！ 2、澳洲法学院必学的100个商法经典问题，全部总结在这里！(2) 澳洲法律小贴士30 联权共有（Joint tenancy） 当两个人（多为夫妻）或两个以上的人联权共有某个财产时，他们集体拥有对于这个财产所有权。当他们中其中有一人去世，他们的共有财产会自动转为还在世的联权共有人所有。此种权利变动不受亡者遗嘱的约束。 分享人 ：侯越 澳洲法律小贴士31 按份共有（Tenancy in common） 允许两个或两个以上的人对财产拥有所有权。每个共有人有权在其去世后将其财产份额留给任何受益人。与联邦共有的不同在于当共有人死亡时其财产的转移不受先前遗嘱的限制，而可以自由处分自己在房产中的权益份额。 分享人 ：刘昊楠 澳洲法律小贴士32 公司清产结算(Liquidation)，是指为了偿债来收集和出售公司财产的行为。该行为一般发生在公司资不抵债的情况下。但是，依据公司法461(1)条，在公司董事无视公司利益，单纯为了个人利益行为；或公司行为给成员带来不合理歧视和偏见的情况下，不是资不抵债的公司也可以被要求清算。 分享人 ：丁南君 澳洲法律小贴士33 David Grant & Co 公司 v Westpac银行 D公司在收到W银行的法定要求的21天后要求延缓，根据公司法1322条，D公司在特殊情况可以申请救助令(要求延缓)。法院驳回了D公司的延缓要求根据公司法459G(2)，只能在收到法定要求的21内提起延缓，只能(may only)严格限制了法院的权利。 分享人 ：马蕴智 澳洲法律小贴士34 公司法（432A-435D）规定自愿外部接管程序目的是为了最大化公司继续贸易的可能性。如果这个可能性完全不存在的话，可以最大化公司债权人的债务回收（435A）。 从本质上看，自愿外部接管程序可以在调查公司是否财产清算的同时给予公司喘息之机。此程序中的外部管理人员非常重要，在正式任命之后除管理公司经营及财产状况还要决定该公司是否需要申请财产清算。一般来说，管理人员须是注册清算人。 分享人 ：陆萌 澳洲法律小贴士35 债权人自愿清产结算 依据公司法497条，债权人自愿清产结算程序是在公司资不抵债时开始。虽然这个程序的名字叫做债权人自愿清产，但是这个并不是由债权人发起，而是由公司的董事发起并且要经过公司成员会议和决议通过。 分享人 ：阎姝霏 澳洲法律小贴士36 揭开公司的面纱 ( Lifting the corporate veil)公司法人格否认。这一程序指法庭揭示公司背后的实质，以及检查组建公司的目的和控制公司的方法。例如，某人在经营A公司时，有意识的将公司资产抽逃用于经营B公司，将债务集中于A公司，而利润集中于B公司，当A公司资不抵债时申请破产以逃避债务。此时法庭可以抛开”公司独立法人资格”而直接追究公司成员责任。 分享人 ：田震 澳洲法律小贴士37 588H条列出了破产交易的抗辩理由： 在债务发生时，公司董事有合理的原因认为并且确实认为公司不会资不抵债。（588H（2）） 公司董事有合理原因认为并且确实认为向其提供有关公司是否资不抵薪信息的来源是有能力的并可靠的。 分享人 ：陆萌 澳洲法律小贴士38 […]

3月是澳洲各大高校的开学季，其中中国留学生占到全澳国际留学生人数逾30%，是所有国家中占比最大的。 因此，近期有众多读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。 本文将着重10个咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。 1. 留学生可以买澳洲新房吗？ 无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB，获得批准进而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。 2. 留学生可以买澳洲二手房吗？ 根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。 “FIRB” 是澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment ReviewBoard）的简称。留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。 需要额外注意的如下： a. 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）； b. 均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元； c. 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。 请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。 3.  留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？ 二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。 一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可即FIRB申请，但最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。 目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。 4.   留学生购房合同中必加的条款？ 除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（NewDwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。 5.   留学生购买澳房所应支付的税务与费用？ 以来自天津的小白为主人公为例。小白是一名昆士兰大学化学专业的研究生，也打算长期在布里斯班生活发展。其父母便打算资助他购买一套80万澳元的房产（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房。 那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为： a. FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免） b. 产权注册费：约2,357澳元 c. 基础印花税：约21,850澳元 d. 海外人附加印花税：约56,000澳元 e. 律师费：约1,500澳元 同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。 但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。 更多阅读：7%的海外附加印花税，以及7种豁免/优惠方式！| 产权法46 6.   留学生购买澳房可以贷款吗？ 如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。 因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。 但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。 此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。 7.   留学生购买澳房有年龄限制吗？ 留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。 因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。 8.   留学生可以和父母联名购买澳房吗？ 许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适，是自己一个人的名字，父母的名字还是自己孩子的名字呢？ 其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式： […]

最近帮客人处理了一个悉尼CBD的penthouse购买事项。两层的顶楼公寓价格上千万，CBD中心的中心，不过不是一线海景。客人问，这个价格值不值，我说只要你喜欢就好。的确，这个价位不买带地的独栋house而买city的公寓，不是喜欢还会是什么，是真的喜欢住在市中心。 我当然不歧视公寓，不过公寓，大家明白概念上跟独门独院的house还是有区别的。所有住户属于一个strata scheme，彼此独立却又受约束。这些特点在买卖时会带来哪些额外的问题，我们通过这个房产千万级的买卖案例来给大家简单说说。 成交前的维修问题 区分自己房产区域和公共区域（common property） 我们知道很多二手房买卖，无论价值几何都会在验房时遇到或多或少的房屋问题，这些都需要买卖双方协商到底该谁来修，谁来承担费用，何时修好等问题。当然大多数情况下，合同中都会写明买家签署合同即同意接受现有房屋条件以及维修状况。 公寓和house最大的不同的地方就在于要分清哪些区域是自己lot的，哪些算作公共区域（common Property）。 通常来说公寓内部空间的所有东西都需要业主自己负责维修，包括公寓内墙，内部的装饰，地毯地板等。那与之相对的所有外部空间，包括分隔墙，窗户，包括正门和阳台滑拉门（1974年之后注册的strata schemes），以及阳台通常都属于common property，由owners corporation来负责。 在这个CBD案子中，我们同时遇到了来自内外的维修问题。从公寓lot内部来讲，客人在看房时发现厨房的自动开关柜门系统（由触摸控制）有不灵敏现象，和卖家协商，卖家同意在成交前修缮好安装新的系统。由于是公寓内部的问题，买卖双方很容易解决，双方律师草拟一个特殊条款放在合同中就可以。 另一方面，公寓的主阳台在客人购买前一直持续出现渗水迹象。从物业报告来看，楼下的邻居已经报告给物业很多次，并且物业已经决议需要更换全部的阳台瓷砖和下面的防水涂层，作价大概10万澳币。大家可以看到，这里因为阳台属于common property，因此物业是有责任提供这部分的维修的，而不是业主本人，同时成本也会由整栋物业的业主来分摊。所以这部分，是没办法由卖家控制的。 通常来说，作为买家，我们需要要求卖家配合物业公司尽快开始施工，但是工程的进度和完工时间却是卖家不能保证的，所以对于common property的工作，即使是自家阳台，也不是卖家可以完全说得算的。 物业费和车位 大家一定好奇这物业费要一年多少，我算了算一年的总额大概等同于澳洲人均年收入的数额。所以真的白送给大家伙儿，很多人也养不起这个房子。那物业费为什么这么贵，我们这里顺便说一下物业费的算法。 物业费的费用通常包括几个方面：整个建筑的正常保养费用包括公共区域、公用游泳池、健身房等的养护，建筑保险，一些清洁维护工人的费用，物业公司管理费，以及维修基金等。这些费用的总和即这个总的strata scheme 费用，然后会按照每个lot的所占比例（unit entitlement）来算到每一户的费用即为你自己要付的物业费。 这个unit entitlement的比例是整个strata scheme在土地局注册时就确定下来的，主要考量的是每户公寓的房产价值。所以价值高的penthouse自然在strata scheme中占的比例就会高。当然city本身很多建筑是heritage，在年代保养上和保险上都会成本很高，所以自然物业总成本就很高。 除此之外，也是这个房产很特殊的一点就是房产本身是不带有车位的。准确来说，是没有一户拥有自己的车位，全部地下车库都属于common property并且是有公司专门运营的valet parking来管理。根据这本合同的房产物业管理条例及声明，房主有权使用4个valet parking作为车位，即只有使用权没有所有权。同时，因为是valet parking，业主在缴纳物业费的同时还需支付不菲的停车费用。如果迟交或者拒绝缴纳，那车位的使用权也会被取消。 这些具体的要求和使用办法也是会在strata by-laws 和strata management statement中详细阐明。所以在购买这类房产时，一定要了解物业方面的具体要求，因为很多情况需要在购买前就知晓。 关于物业报告 （Strata Report） 同时在这里我们提一下物业报告的重要性。因为这栋Penthouse购买时，中介已经准备好物业报告供潜在买家审阅，所以不需要买家单方面再去申请。 通常来说一般买二手公寓时，律师都会建议客人做一份物业报告。有没有必要去做，我觉得有，当然除了很新或刚落成的楼盘。但是这份报告通常会不会影响买房的decision making，我觉得不会。很多人会说，那我花钱做这个report干嘛。 我们先看看物业报告一般包括哪些主要方面： 现在进行的以及过往的维修记录； 现在物业整体运营的财务状况； 现在的物业费情况； 有无可能存在特别物业费收取（special levies）等。 很多情况下我们会发现，你要买的那一个lot，比如进行一项重大维修或者将要进行一项重大维修，像我们这个案子遇到的阳台维修，也许会影响到你一段时间的居住体验或者给你未来一段时间造成困扰，比如持续渗水到邻居家。而这些问题都是可以在物业报告中发现并多加注意的。 一份好的物业报告，就像是一份传记。让你浏览完就像看过了整个物业的过往史。除了展现在你面前的公寓表象，物业报告可以让你更加深刻的了解这栋楼：这个物业，你的邻居，以及未来会不会有什么让你操心的问题。 所以简单来说，除了中介告诉你的，物业报告会告诉你更多，让你在分析价格和未来投资上有一个更全面的分析。当然哪个邻居屁事多，也可以从上面看出来。 以上内容供大家在买二手公寓时作参考，由于客人的隐私问题，内容有做修饰改编。 感谢阅读，下期见。

我们在之前在公众号中曾经和大家深入讨论过资金来源的合法性以及澳洲投资方向的问题。事实上在我们与诸多读者交流的过程中，我们发现读者们对于188C的申请要求其实已经非常了然于心，但是他们更加的关心4年之后永居申请的问题。对比眼下的188C的难度，他们更加的关注4年后自己的投入是不是值得的、安全的。 今天我们的重点也是永居申请之时的 一些重要问题 自2012年澳洲投资移民改革以来，188C签证作为一个新的子类别，一直以对申请人背景要求低和转永居要求低闻名。历年来,188C也的确广泛地受到高净值人群青睐，包括并不限于低龄或高龄投资人群、忙于照顾国内生意而无法长期在澳定居的成功生意人士，以及通过房产增值获得500万澳币净资产的人士等等。 首先，转永居之时的要求，简单说来就是： 在申请前，申请人持188C签证需满足在澳每年住满40天，或配偶每年在澳住满180天； 申请人在澳投资500万澳币至少四年； 在澳经营合格的生意，并符合直接合规模投资。 客观的评价这些要求，真的不是很难。但是似乎通过188C成功获得永居的申请人，并非想象的多。澳法评并非危言耸，听给大家打退堂鼓。毕竟四年的等待期比起一般的“移民监”要久的多，诸多因素都并非人为可以控制：基金违约，私人公司或者投资项目的关闭，申请人个人情况的改变，都会直接或间接导致永居申请的失败。 但是实际上大部分的情况完全可以挽救甚至避免，今天我们为大家带来的就是关于政府对于188C申请人转永居之时的要求的难点分析。 1、签证申请递交时间 理论上，这个要求其实并不复杂，但是仍然有一些申请人在这个问题上出错。可以看到： 如果您的188C是2015年7月1日前递交的，那么您在递交888C永居申请时，必须已经持有188C签证3年11个月以上。通常这批申请人的188C签证有效期为4年，那么实际上您只有一个月的时间可以递交转永居申请，即188C签证过期前那一个月。 2、30天的间隔期 申请人在办理自己的188C的过程中，都非常的清楚在持有188C签证的 4年期间，必须一直保持合规投资。或者说，保持连续的投资。但是有很多主动或者被动的因素使得申请人在四年时间内必须去变换自己的投资产品，例如：基金违约，自己个人想选择更好的回报的产品，等等。这样的问题必然导致投资会有空档期，即使是一天也打破了’连续’二字。移民法对于这样的问题也给了大家一些余地：间隔30天内的投资转换仍视作连续投资。如果转换的间隔期超过30天，则不能满足保持连续投资的要求。如果在这种情况下递交申请，最后只能得到被拒签的结果。 188.511  If the applicant satisfied the primary criteria for the grant of a Subclass 188 visa in the Business Innovation stream, the Investor stream, the Significant Investor stream, the Premium Investor stream or the Entrepreneur stream, temporary visa permitting the […]