近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。 为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。 商业地产交易尽职调查 主要是为了确保买卖双方在签订合同前，通过合理的信息披露和调查，避免信息不对称，更全面地了解目标房地产本身的状况，并更好地确定各方权责。 我们基于多年丰富的华资背景投资方，并购澳洲商业地产的法律经验，秉承“商务+法务”的执业理念，为各位跨境投资者们保驾护航。 目前，赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。 完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。 本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。 1. 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查： ① 根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。 所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物； ② 如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报； ③ 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报； ④ 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。 2. 产权状况调查 ① 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)； ②土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它权利限制； ③ 土地和物业的保险情况和税收状况； ④ 与目标物业有关的重要合同（例如租约和服务合同等）； ⑤ 与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 3.   物业建筑和工程状态调查： ① 物卖方体建筑结构状况（屋顶、外墙等主体结构）； ② 物业内部机械和工程设施状况（例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统）； ③ 法律要求的防火、安保设施以及其它设施； ④ 建筑主体材料是否符合环保要求； ⑤ 建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。 4.   卖方财务和信用状况调查： ① 卖方的不良债权和负债情况； ② 卖方的银行贷款记录和对外担保情况； ③ 与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况； ④ 要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。 5.   目标物业估值和市场前景调查： ① 对目标物业进行专业测算并估值； ② 拟并购的项目是否与战略目标相吻合，考虑拟进入的区域是否为目标市场；    a. 物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况；    b. 项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体等。 澳洲法律评论 | 澳洲最全面的中文法律资讯平台  “将澳洲法律中文指南装进口袋”

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 银行贷款进一步收紧的消息，总会让已经签好购房合同但还没有办理交割的客户心里也一紧一紧的。 除了有打算一次付清全款的实力买家，绝大多数人在这种情况下的第一反应，就是立刻想办法甩掉这个烫手的山芋。最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。遗憾的是，新州购房合同通常并不能由于买家未能得到银行贷款而解约。 我们在以前的文章中讨论过新州合同买方违约的经济责任，即卖家通常至少可以没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且，如果再次出售价格差距如果大于10%金额的话，卖家还可以继续向买家追讨超出的部分。 因此可见卖家主动解除合同的动力非常小，而很有可能是直接宣布买家违约，以最大限度地保护卖家利益。 在目前房贷市场一片风声鹤唳的局面下，如果真的预见到将会发生无法交割的情况，作为买家的你，应该首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前转手，每一种方式涉及的手续税费等等。 敲黑板，你们想知道的交割前转售方式大全来了（同样适用于热门的楼花转售）。1 终止原有合同，然后再签一份新的合同 适用于卖家同意终止合同，转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。 如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家；买家可以向卖家提出要求，因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。 这种方法取决于卖家是否同意，如果卖家同意终止合同，那买家跟卖家之间的合同就失效，卖家会跟下一个买家签订一份新的合同，通常价格和条件都不变；但是卖家可能或可能不会要求加价。 这种情况下，第一个买家不需要交印花税，印花税由第二买家承担，最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10％首期款，在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。 关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的，有时候，卖家并不是完全解除第一买家的责任，如果第二买家也不能交割的话，卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见，但还是要和你的律师仔细确定相关条款。2 On-sale适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。 这种方式是买家自己的合同继续进行，不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业，那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的买家成了卖家，合同价格可以由原本的买家定。 在有合同条款限制的情况下，买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意，最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意，即，没有限制，买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。 在这种情况其实涉及到两个合同，原买家需要跟买家先成交这个物业（合同一），然后再过户给下家（合同二）；原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新的合同交印花税；第一个买家向卖家支付了10%的首期款，第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。 这两份合同的交割需要三方同时同地点进行，物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。3 直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW） 这种方式适用于买家自已无法贷款，但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况，并不需要事先征得卖家的同意。 根据新州税法第18条第3款，在房产成交时，过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。 在这种情况下，买家只需要交一次印花税，而买家的亲属只需要交$10印花税。 买家需要准备能证明和亲属的关系的证据，如出生证公证件（上面要显示父母的名字），关系公证件或结婚证等；如果是配偶（含同居配偶）的关系，需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在了。此外转让方需要做statutory declaration和directions (由律师准备这两个文件)，需要在律师或太平绅士面前签字，境外客户需要到澳驻中国领/使馆签字。 另外，新加入的亲属也需要提供护照公证书或澳大利亚律师，太平绅士或领事认证过的护照复印本。 在做好这一系列手续后，虽然届时合同首页上的买家名字不变，在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请，并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 这里还有其它一些你可能需要知道的信息： 关于印花税 在第一种情况下即使买家已经交了印花税，如果合同作废的情况下印花税可以退回；在第二种情况下买家的印花税是免不了的，并且下个买家也要交印花税（已第二个合同价计算）；在第三种情况下买家依然需要按时交印花税，不过买家的亲属只需要交$10印花税。 请注意，新南威尔士州政府在2016年6月21日宣布从当日起，无论以上哪一种方式,如果新买家是海外人士，即不是澳大利亚公民或澳大利亚永久居民（永久居民在转名当天的之前一年需要在澳大利亚住满200天），政府会额外征收房价的4%印花税。 如果您是使用第3种方式（直系亲属之间转名），而原有买家已经交了额外征收的4%印花税，那如果直系亲属还是海外人士，就不需要额外多交4%印花税。关于海外投资管理局批准（FIRB） 如果加名字，更改名字或更换比例涉及海外人士（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），是需要申请FIRB海外投资管理局的批准。 如果房子或土地价格是一百万以下，FIRB申请费是$5,500。如果是一百万以上，价格会逐渐增加。关于增值税 如果原买家因卖房或转名字而有得到盈利，澳大利亚是需要交增值税的，详情请咨询会计师。 关于过户后转名 在房子成交过户后再转名字，其中一方还建在时转名字是要另交多一笔印花税的（按转移时市价来算）。另外，除非是自住房，还有增值税需要交。关于遗产继承 我们不能预测政府在未来会不会有遗产税, 但继承会有一定的费用，例如律师费还有法庭申请处理遗产费用。另外也要考虑增值税是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情况）。 希望以上说明有所帮助，请您选择最适合您的方式并告诉您的律师。

灯，光，水，沙，还有东方韵味的肢体， 海洋教育亲子剧《海》，不仅仅此而已 小编不废话 大朋友小朋友们 六月不可错过 难得的亲子show首登黄金海岸 倒计时9天！！！ 林汇铭律师团队作为本次活动的法律支持团队，为本次亲子活动的顺利演出提供了知识产权法以及娱乐法等尤为重要的法律支持。其中，本团队不仅为演员提供合同审查，使得该话剧的引进能更加顺利地应对澳洲的法律问题。与此同时，本团队更是为话剧演出提供法律渠道的拓展，并协助主办方为提供一些合规性审查、文件修改等法律支持，从而使此次亲子show首演更加完美地展现在黄金海岸。 林律师持有中国及澳洲两国律师执业执照，为澳大利亚精品律师事务所AGC Lawyers最年轻的合伙人，并于中国上海Alshine（浩信）律师事务所担任驻外律师。此外，林律师于2018年9月凭借其在跨境商业法方面的优异表现与社区法律支持的卓越贡献获得APAC Insider Legal Awards颁发「2018年度杰出青年律师奖（30岁或以下）– 澳大利亚」。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 《海》 演出时间：2019年6月9日 周日 剧目时间：16:00PM / 19:00PM 剧目类型：教育、励志 演出地点：黄金海岸会展中心 适合年龄：3岁以上 《海》将不仅是难忘的亲子陪伴时间，更是您培养孩子海洋保护概念的绝佳机会。 全剧分为“微观海底”、“沙泪”、“浮游世界”、“诗意海洋”以及“海洋公益宣传短片”五个部分。演员将运用他们的肢体与现场的舞美、灯光、音乐等相结合，来完成整场演出。 通过皮影小鱼的视角来看海底的一切，小鱼从一个二维的世界来到一个三维的世界，静静地看着这一切，遇见螃蟹，遇见鱼群，遇见水草，遇见鲸鲨，遇见自己，忘记了时间，忘记了空间，忘记了一切。 我们用生活物件创造了一些海底生物，通过木偶、肢体、多媒体从多个维度来呈现创作者对海洋的爱！ 不仅如此，还有更多精彩福利！！！！ ①6.8号专业大神指导表演课程~wow 我们非常荣幸的请到了该剧的专业指导为大家带来免费的表演互动课程，当天还有免费的零食饮料供应 凡是购买vip票的大小朋友们都有机会参加，先到先得，限额50 时间：6月8日，14：30-16：00 地点：Level 7, The Darling, Broadbeach，QLD4218 注意事项：因为赌场未成年人不能进入，所以请从The Darling 正门进入，会有工作人员指引上楼哦 ②6.9号表演当天幸运大抽奖~wow 表演当天大小朋友入座就可以参加我们特设的抽奖活动 特设缤纷好礼一二三等奖 时间：6月9日，16:00-18:00/19:00-21:00地址：2/2684-2690 Gold Coast Highway, Broadbeach QLD So！还等什么大朋友们赶紧带着小朋友们一起参与这场不一般的show吧！购票方式 表演时间场次： 06月09日 周日 16:00PM / […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 澳洲的公司清算和个人破产体制有它的独特之处，由于最近整个澳洲经济迅速下滑，对澳洲华 人来说，尤其是地产业和相关行业的疲软，让很多澳洲华人和企业主产生了无法偿还的债务和无法摆脱的合同责任，在走投无路的时候, 公司清算和个人破产可以为他们提供一个合法的快刀斩乱麻的有效工具，迅速结束这个烂摊子，重新过上无忧无虑的生活。   很多在澳洲的华人由于缺乏自我保护意识和迷信觉得这个行业不吉利，对这方面的知识接触的很少，对公司清算和个人破产经常混淆，知识就是力量，有了知识才能有效的保护自己。 本专题会分三个部分为大家分析一下两者的不同：  第一部分：澳洲公司清算  第二部分：个人破产对当事人产生的影响  第三部分：个人破产，两者对比以及财产保护 TIPS   第一篇为大家讲解了公司清算的须知事项，这一篇我具体的跟大家分享一下澳洲个人破产对当 事人的影响。   一般如果可以做公司清算就可以摆脱的债务，尽量不做个人破产，因为个人破产会给本人带来 很多的不便和长期的影响，以下是大家通常比较关心的问题:  ● 个人破产了我还需要还债吗？  ● 个人破产后我还能保留什么, 是否能保留我的房产？  ● 个人破产会影响到我的家人吗？  ● 我是否可以在申请破产前，将房产及其它资产转移给我的妻子或家人?  ● 破产后我可以出国吗?  ● 破产是否会影响我的就业？  ● 破产是否会影响我的收入？  ● 破产是否会影响我经商?  ● 破产会在我的信用记录上存在多久？  个人破产后我还需要还债吗？  宣布破产后，绝大多数的债权人就不可以再继续追债了，但有些债务在破产期间，债务人仍然有义务继续付清，例如：  ● 法庭的罚款  ● 交通违规的罚款 ● 离异后的儿童抚养费  ● 教育贷款 HECS & HELP  ● 破产后产生的新债务 ● 在破产的时候没有确定数额的债务等 个人破产后我还能保留什么, 是否能保留我的房产？  一般来说破产后，债务人可以保留以下财产：  ● 法律规定的生活必需品 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 很多朋友对于公证和认证有不明白的地方，不知道自己回国究竟是需要公证的文件还是认证的文件。今天运通就给大家科普一下公证与认证的区别。 认证与公证的对比 什么是认证 认证的目的是：使一国出具的公证书等能在另一国境内被相关部门承认并具有法律效力，不致因怀疑文书上的印章和签字是否属实而影响文书的法律效力。 而中国驻澳大利亚使领馆办理领事认证，是对申办领事认证的文书上澳外交部门或者认证机构的印章及签字予以确认的活动。 认证办理步骤： 第一步：翻译所需公证文件 您需要寻找拥有NAATI翻译资格证的工作人员把所需要进行公证的文件翻译成中文，需有NAATI的盖章。第二步：当事人向当地公证律师（Notary Public）办理公证文件 文件必须为原件，如果文件包含签名; 必须是文件签字人的原始签名（不是复印件或电子签名）; “公证书”，可作为多页面文档附件的首页，称为“eschatocol”。 eschatocol附在文件上，用打结的公证带进行公证。公证人用合适的文本完成证书，签名，然后用他或她的印章完成公证。 Notary Public费用: 不同律师所收取的费用不一，通常$198澳元起。 办理时间： 通常Notary 可以当天提取，但是需要提前预约能够办理Notary Public的律师。第三步：前往澳洲外交部（DFAT）办理认证（Authentication） 当您从您律师处拿到完成好的Notary Public文件之后，您需要前往您所居住州的DFAT部门预约办理认证服务（Authentication） Authentication办理费用 以下为不同类别文件的办理要求 办理时间 请注意，DFAT办理时间较长需要提前预约认证服务，通常需要提前两周预约。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋）第四步：提交材料到领事馆 1. 需要您使用电脑填写并打印《领事认证申请表》 2. 本人办理–携带当事人本人护照原件附上护照资料页（带照片页）的复印件，中国公民应同时出示有效澳洲签证复印件 材料提交需要前往您所在的州的中国领事馆 认证费用 办理时间： 领事认证手续正常办理时间为4个工作日，通常不提供加急服务。如有特殊情况，可办理加急，3个工作日取件，每件加收30澳元；或办理特急，2个工作日取件，另加收50澳元。 公证的目的 公证是公证机构根据自然人、法人或其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。 公证办理条件 （一） 公证当事人应为中国（国籍）公民、法人或其他组织。 驻澳使领馆只受理旅居澳大利亚具有中国国籍的当事人的公证申请。临时来澳中国公民的公证申请原则上应在国内办理（在澳处理死亡案件等紧急事项除外）。 外籍人士（含华人）或法人在中国使用的文书，应当在澳当地公证机构办理公证，然后按照认证程序向相应的中国驻澳使领馆申请办理认证。认证书与公证书效力相同　 （二） 需要本人并有完全民事行为能力进行办理 申办公证需要当事人本人前往总领馆，在领事面前签名。因此，申办公证不得委托他人代办。 如当事人无民事行为能力人或属限制民事行为能力者，应由监护人代理，并提交监护关系证明。　　 （三） 申请事项需为以下事项之一 驻澳使领馆可以办理的公证种类主要有：　　 a.  声明书　　 b.  委托书　　 c.  婚姻状况证明　　 d.  文书上的印鉴、签名、日期属实　　 e.  指纹公证　　 需要文件 （1）  中国护照原件及复印件（如办理护照复印件与原件相符公证，需二份复印件）； 　　（2）请用黑色水笔填写《公证申请表》一份； 　　（3）请用黑色水笔填写《授权委托书》、《声明书》、《民事诉状》、《离婚意见书》等； 　　（4）在总领馆领事面前签名，并填写当日日期。 […]