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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

【澳洲买房必知】降价$50万的房你敢买吗?详解“银行出售抵押房产”的利与弊!

2020.12.09 | 澳洲法律评论作者团 | #H2LegalGroup律师团队

关于此文的更多问题,欢迎联系小编获得更多资讯:Auslawreview01,获得澳洲(昆士兰州布里斯班)华人律师团队的法律建议

近半年来,我们明显感到银行出售抵押房产的交易量比以往增多!也许因为今年疫情的缘故,
很多人丢掉了工作或者被调整了工作时间。收入的减少导致很多家庭经济困难,无法继续偿还银行贷款。随之便是银行出售抵押房产数量的相对增加。

那么作为购房者,是否可以选择这类特殊的房产呢?这类房产又有什么特点呢?
今天我们就来聊聊这类对大多数人来说还比较陌生的房产!

什么是银行出售抵押房产?

当屋主无力支付或长时间拖欠贷款时,房贷放款人(通常是银行)通过变卖被抵押房产而追回房贷款的法律程序就叫做“Mortgagee Sale”,也就是银行出售抵押房产。

其实,此法律程序通常会作为标准条款列入房贷合同中。一旦屋主无法偿还贷款了,贷款银行一般会在规定的时间内向屋主发出还款时限通知。如果在到达一定时限后屋主还是不能继续偿还房贷,银行便可申请进入长达六个月(甚至更长的时间)的法律程序来出售抵押房产。

H2房产过户师说明

银行通常会委托房地产销售中介来出售被抵押的房产,并且会加上mortgagee in possession的字眼,所以一切都是公开透明的

有兴趣的买家可以在房地产交易网站上了解到抵押房产的具体信息。

无论你是第一次购房者还是房市“老手“,无论你是自住还是投资,购买银行出售的抵押房产或许都是一个不错的选择。那么购买此类房产有什么特别需要注意的呢?
现在就让H2来告诉你!

利:房价低!

银行出售的抵押房产一般来说价格会低于市场价格的10%~15%,可以是通过私下出价的方式进行,也可能以拍卖的方式出售。
真实案例分享你能猜到我们遇到的最"疯狂"的房价吗?
几个月前一位客户购买了一套银行出售的抵押房产,原屋主在2011年购买该房产时的成交价是 $74.9万澳币,但现在我们客户只用了$23.5万澳币!这中间可是整整相差了又两套房了呀!疯不疯狂,刺不刺激?

H2房产过户师说明

在法律上来说,物业的产权仍属于贷款屋主。如果出售价过低,造成屋主额外的损失,原屋主是可以起诉银行要求赔偿的。所以无论是以何种方式出售,银行也需要保障屋主的最大利益,确保房产的最终成交价格能还清房贷的本金、利息以及银行的成本费用等等。

利:过户时间快!

为了能尽快还清欠款,在接受了新买家的出价后,银行都会快速对房产进行成交,所以大部分银行出售的抵押房产过户时间都会比较快。

H2房产过户师说明

购买银行出售的抵押房产的过户程序就买家来讲,与购买普通房产没有不同,所以买家不需要有额外的担心。同时银行也会指定他们的律师来完成过户。

捡漏有风险, 下手须谨慎!虽说购买银行出售的抵押房产可以捡到便宜(价格较低),但其中的风险也不能忽略。

弊:不获保障!

一般情况下,银行不会对出售的抵押房产结构和配套设施状况进行任何形式的保障 (property is sold as is)。换句话说,新买家在签订合同时看到的房子是什么情况,房屋交割的时候就是什么情况。

H2房产过户师说明

除此之外,买家通常情况下也不能选择做房屋结构检查或者白蚁检查。

如果买家发现房产有任何问题,银行通常也不会对此做任何修补完善。

弊:银行有绝对的话语权!

买家必须在合同规定的时间内进行过户,并且买家不能单方面申请过户延期、取消合同等;然而如果银行在过户期限内没有准备好,则可以单方面延期,且买家不能向银行收取罚金。
真实案例分享A女士今年年中的时候购买了一套银行出售的抵押房产,并通过朋友介绍找到我们H2进行过户,期待着能在合同规定的日期搬进新家。 但好巧不巧地,银行邮寄的文件在寄送中不见了,于是需要银行重新再出一份文件;但由于疫情关系,很多银行职员都在家办公,导致银行出文件的速度非常慢,无法在原定的日期进行过户。这种情况下,就算我们已经帮买家全部准备好了,但也不能向银行收取延期罚金。 虽然如此,为了能让A女士尽早搬进新家,我们的过户同事仍几乎天天向银行施压。最终通过努力,大大缩减了预期的过户延期时间,让A女士尽快入住新房。
弊:产权更名时间较长!

由于银行出售的抵押房产在手续上相对繁琐,且文件复杂,土地局在过户后需对银行递交的所有文件进行严格审核,所以新地契大概需要等待1~2个月的时间。

H2房产过户师说明

普通的房屋交易,在过户后大概2-7天左右就能收到土地局的新地契。

综上所述,购买银行出售的抵押房产无疑有利有弊,买家需要根据自身的情况做出一个明智的选择,而不要盲目跟风。

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Helin Gao

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Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

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认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

Rita Zhang

5.0

非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

古波

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

Tianer Mao

5.0

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交给他们真的放心,好评好评

Yang Ayla

5.0

在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
专业的业务能力和贴心的服务态度让人不得不感叹澳洲竟然还有这样敬业努力还谦虚的律师和律所存在。

Xiaofan Zhou

5.0

Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。