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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

公寓买家们,请收好这13条关于社区产权与物业管理的锦囊!

2020.03.22 | | #林汇铭律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章,希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。

此专题曾因其专业性过高而悬笔数期,但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播,笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责,因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息:

在澳大利亚昆士兰州,开发商想在成片土地上建筑一栋或几栋高楼,根据当地法律,开发商可以把每个单元房卖给消费者,消费者拥有每个单元房的产权,这片土地的产权称之为社区产权。

社区产权土地的产生要有以下必备条件:

1. 社区产权土地上要有两个以上土地所有者;

2. 社区产权土地上应有公共财产;

3. 社区产权土地要有唯一的一个业主委员会;

4. 社区产权土地要有唯一的一个《社区管理声明书》。

每个单元房的业主向州政府土地登记机关申请单元房的土地登记。与中国的房产登记不同的是,登记的面积是单元房的建筑面积,不登记分摊的土地面积,宗地是边界为每个单元房的墙、地板层和天花板的地产。

公寓开发商必读:开发建设社区及登记1

开发商购买土地及土地登记

通常,开发商在开发前,会在地方政府网站上进行规划查询,根据规划用途和规划强度限制选择开发用地。有时开发商会提早购买土地,等待最佳开发时机。地方政府一般不会要求开发商尽快开发但开发商需要支付大量的不动产税。

开发商购买土地后,需到州政府土地登记机关申请土地转让登记。如果开发商购买若干块土地合并成一块进行开发,应请社会测量机构或测量师负责完成地籍测量与地籍调查。

测量师对每一个地界进行精确测量并征求四邻公众意见埋设界址桩,绘制测量图并签字盖章以保证测量图及调查工作的准确性。开发商申请土地转让登记时,应将测量图提交到州政府土地登记机关。2

开 发 申 请

开发商撰写开发的申请报地方政府审批其申请应说明建筑的设计、布局和用途。地方政府在审批时要广泛征求州政府的有关部门(如电力部门、通讯部门、公路部门、供水污水处理部门、植被管理部门及国家公园管理部门等)及公众的意见。
3

社区内部的基础设施建设

在申请开发的同时,开发商应进行社区内部的基础设施(如小区道路、下水道、污水和电路等)建设,如果要和原有的市政设施连接,开发商应向地方政府支付相关基础设施与市政设施的连接费用。
4

楼房地基建设及预售单元房

社区内部的基础设施完成后,开发商可以聘请建筑商开展楼房地基建设。楼房地基建设完成后,开发商就可以预售各单元房,开发商也可以聘请中介代理商预售各单元房。预售金应存到指定的银行信托账户封存,而不能用于楼房的建设,开发商开发建设资金只能是自有资金或从银行贷款。
5

成立业主委员会并制定《社区管理声明书》

地方政府审批通过后,开发商才可以按批准的要求建设楼房。开发商负责把业主委员会建立起来。本社区的业主委员会应有唯一的法人实体名称,例如黄金海岸”海景住宅小区”业主委员会法人实体的名称为: 「海景社区产权法人实体」。

社区产权法人实体可以以其名义提起诉讼或被起诉。本社区业主委员会法人实体的名称不得与己登记的其他社区业主委员会法人实体的名称重复。

社区产权法人实体应有印章。法人实体的印章必须包括法人实体的全称,例如黄金海岸”海景住宅小区”业主委员会法人实体的印章上有下面字样: 「海景社区产权法人实体」。印章上的”社区产权”可被缩写成「CTS」 ,比如「海景CTS法人实体」。

单元房售出前,业主委员会有可能只是开发商一家。这时,开发商会参照其他已建成社区的《社区管理声明书),制定本社区的《社区管理声明书),如果开发商制定的《社区管理声明书》不合理,则会严重影响单元房的销售。
6

单元房产权与《社区管理声明书》登记

开发商将建筑设计方案及《社区管理声明书》提交到州政府土地登记机关。登记师将撤销开发商拥有的电脑登记系统登记的本社区土地产权证书。然后,按照建筑设计方案,外|政府土地登记机关将每个单元房的产权都登记给开发商。单元房售出后,电脑登记系统登记的每个单元房的产权人是购买者(业主),并以本社区业主委员会的名义登记《社区管理声明书》。

公寓买家必读:公寓单元房的购买7

消费者的权益

一个消费者如果想买社区单元房,有权要求开发商提供本社区所有的资料。消费者可以到州政府士地登记机关进行本社区产权状况及《社区管理声明书》登记内容的查询。

如果消费者购买的社区单元房是期房,有权要求开发商对未来的社区、整栋大楼及单元房的状况进行一些承诺,并将它们写在购买合同里。

交房时,如果社区、整栋大楼及单元房的状况与承诺有冲突消费者有权要求开发商赔偿或解除合同。同时,消费者应注意收集开发商或其代理商所做的广告,不论是否写在合同里,开发商或其代理商所做的广告都算他们对消费者的承诺。消费者可以聘请有政府颁发资质的建筑验收公司,对工程质量及开发商的承诺进行验收。
8

购 房 合 同

购买合同里开发商的承诺一般有:建筑的承诺、社区的承诺等。建筑的承诺包括:楼房的结构、何时可以完工、装修的细节(使用的电器、取暖设备、厨房设备及卫生间设备的品牌及型号:家具的种类品牌及型号:墙壁装饰的方式品牌及型号等)、单元房在大楼的位置及尺寸等。社区的承诺包括:社区的密度、绿化、基础设施等。
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房产转让登记

因单元房售出前,电脑登记系统登记的每个单元房的产权人都是开发商,所以开发商每卖一套单元房,单元房业主与开发商都应到州政府土地登记机关办理房地产转让登记。
10

  单元房业主在社区里的其他权利与应尽的义务

在《社区管理声明书》中应详细描述单元房业主在社区内的其他权利与应尽的义务,如业主有使用社区内公共设施的权利(例如业主可以免费使用社区内游泳池及健身房等公共设施)。

业主同时也有义务遵守社区的管理规定,不得饲养某种宠物、不得践踏草地、在某时间段播放音乐的音量不得太大、业主的车辆应按照要求停放、业主使用公用停车位时应交纳停车费用等等。单元房业主在社区里的其他权利与应尽的义务应在《社区管理声明书》的”附加规则”中加以叙述。

社区管理中的贡献明细用益权(BCCM Contributions)

每一套单元房应向政府支付的土地税每一套单元房应支付的物业管理费等。对于包含于社区产权中的每一套单元房而言“贡献明细用益权”是指社区管理声明的贡献明细中分配给每一套单元房的数量用益权必须是整体数量,如每一套单元房业主应向政府支付的土地税、每一套单元房业主应支付的物业管理费等均应按照每一套单元房的贡献明细用益权按比例分摊。11

社区土地税

澳大利亚昆士兰州的不动产税是依据土地的价值收取的,土地的价值与土地面积、土地的区位、土地的用途有关,而与土地的建筑面积或建筑密度基本无关。

在昆士兰州,每一年度自然资源与矿产部根据市场地价的变化,对每一宗地进行土地价格和不动产税的评估并依此作为政府收取不动产税的依据。因此,社区的土地税每年都会有变化。

每一套单元房业主按本社区年度不动产税的总经费乘以自己应分摊的比例交纳不动产税。因此,在《社区管理声明书》的”贡献明细表”中只登记每一套单元房应向政府支付的土地税占整个社区土地税额的份额(分摊的比例)。每一套单元房应向政府支付的土地税(分摊的比例)基本与其建筑面积成正比。
12

社区物业管理费

在昆士兰州,社区产权的物业管理费的额度不是固定的,每年业主委员会都会根据上一个年度物业管理费的收支情况开会决定下一年度本社区物业管理费的总经费。每一套单元房业主按本社区年度物业管理费的总经费乘以自己应分摊的比例交纳物业管理费。

因此,在《社区管理声明书》的”贡献明细表”中只登记每一套单元房应支付的物业管理费占整个社区物业管理总经费的份额(分摊的比例)。

每一套单元房的建筑面积大小是确定物业管理费多少的主要因素,但业主委员会要考虑楼层等因素修正每一套单元房应支付的物业管理费(例如,一般低楼层业主由于使用电梯少,其支付的物业管理费应相应减少)。 
13

 投票表决权

在社区产权土地的管理中,关于业主委员会代表的选举、《社区管理声明书》的变更及其他对社区事务的决议等都需要每一套单元房业主投票表决。每一套单元房业主对社区事务都拥有投票表决权。每一套单元房业主投票表决权的权重与其缴纳的社区土地税及社区物业管理费多少成正比。

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