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失合规,邓肯垫款追不回 (下)| 《昆州房产从业人员管理法》纠纷案解析

2019.09.17 | | #来哲夫律师

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上一篇文章说到,房产中介邓肯辛辛苦苦忙活了4个多月,搭上了1万多澳币,农场没卖出去,垫付的费用还要不回来。无奈之下,起诉到了法院,期待法院能够主持正义,帮他讨回垫付款。不料客户安妮在他填制的任命书中找出了19处错误,要求法院认定任命书因不合规而无效。那么,法官在三次开庭之后,是如何下判的呢?

三、法官判词

卡罗尔法官在判决书的开头叙述了原被告双方的诉求,点明了本案争执的焦点在于双方签订的任命书是否符合《房地产从业人员管理法(Property Occupations Act 2014)》(以下简称“POA”)的规定。然后,卡罗尔法官不厌其烦地把POA中所有与本案有关的条款都写进了判决书,并一一指明哪些条款的规定是房产中介在填写任命书时必须强制遵守的,以便读判决书的人可以清楚知道法律的规定是什么,要怎样遵守(in Compliance)。

随后,卡罗尔法官讨论了如何在具体案件中判断这些强制性条款是否得到了遵守。昆士兰州有一部法律叫《释法法(Acts Interpretation Act 1954)》。这部法律的目的是指导法官、政府和普通民众如何去理解本州其他所有法律中的具体规定。卡罗尔法官指出《释法法》第48A条在“如何确定表格是否按规定填写”中解释到

(1) 当法律对完成(政府)规定的表格有强制性要求时,没有必要一丝不差地按规定完成表格,实质性地按规定完成表格即可(strict compliance with the forms is not necessary and substantial compliance is sufficient);

(2)如果法律要求:

i)   表格要以特定的方式填写完成;或

ii)  表格要包含或随附某些特定的信息或文件;或

iii) 表格、表格中的信息或表格的随附文件要以特定的方式见证无误;

则,除非这些要求得到满足,否则就不是实质性符合规定。

根据释法法提供的判断方法,卡罗尔法官对安妮指控的19个不合规之处,结合原被告双方的证词、提交的证据,进行了逐个分析判断,因篇幅所限,本文无法把法官的分析判断全文照搬,只好归类择要叙述如下

01

关于错误1到错误7

法律无具体方式要求,而表格中出现的错误,或者可以判明是笔误,或者有省略但不会造成歧义,或者有信息缺失但不影响对当事人身份和在售地块的识别,不影响对当事人选择的代理方式、出售价格等项目的确认的,都不影响对实质性合规的断定。比如安妮答辩状中列举的错误1到错误7。

02

关于错误8到错误12

法律有要求,但是通过表格本身、双方的证词和双方提供的其他证据可以查明错误是否存在的,如果不存在,或虽存在但属于第1类错误的,也不影响实质性合规。比如错误8到错误12。

03

关于错误13

邓肯使用了过期的Form 6 表格。根据以往的判例,使用过期表格本身并不构成实质性不合规,关键是看新旧表格的差异是什么,是看忽略差异是否会造成实质性不合规。法官对照了2014版和2015版表格,发现差异就是增加了关于排他性独家代理和非排他性独家代理区别的提示语,而法官在之前的分析中认定有证据证明邓肯已向安妮解释了二种代理的区别,所以邓肯使用了过期的表格不构成实质性不合规。

04

关于错误14到错误16

关于佣金和费用计算方面的错误,任命书在表述佣金的计算方法时,确实漏掉了“售价”两个字。应该说明佣金是“售价”的2.25%。但安妮在庭审中承认她知道佣金都是根据售价的百分比计算的,而且45000澳币正好是安妮的要价200万的2.25%。所以“售价”两字的遗落并不造成不确定性(错误14)。安妮当庭承认,邓肯提供的证据也显示,11月3日俩人花了很长时间详细讨论广告策略,包括在什么类型的报纸做多大的广告等。邓肯当着安妮的面,一边讨论,一边手写了费用明细表。邓肯第二天让他的秘书打印后将费用明细表发给了安妮。此明细表虽然不是第三天随任命书一起给的安妮,但实际上就是任命书的附件。邓肯在整个过程中既无误导又无蒙骗(错误15)。法官认为费用明细已足够详尽(错误16)。

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05

关于错误17

在签字时写上签字日期是每个签字人自己的责任。安妮犯的错误为什么要惩罚邓肯。证据已经显示任命书是11月5日签订的,邓肯在任命书上加了日期,即使日期加错了,也不构成对安妮的蒙骗和误导。

06

关于错误18

邓肯公司的服务协议中写明,中介“将提供过去六个月内,在售房产五公里范围内,至少三笔价值条件相当的房产的成交记录,以便对在售房产的市场价值做比较分析。”法官评论说,对于农业地产,提供过去六个月五公里范围内的三笔可比较成交记录,如果不是绝对不可能,至少也是非常困难。邓肯在11月4日给安妮的邮件中估计安妮的农场售价可在185万至200万澳币之间,但他提供的6笔近期成交记录毫无比较意义可言,因为没有一笔成交价超过100万澳币。所以法官认为,尽管邓肯在客户“是否收到市场分析报告”的方框里标明了“是”,但邓肯实际上并没有提供有比较意义的市场分析报告。除非安妮明确地毫不含糊地告诉邓肯,她不要求提供有比较意义的市场分析报告,否则邓肯就应该提供一份这样的报告。如果邓肯无法提供,他就不应该在方框里标“是”。法官认为邓肯是在出售农业地产方面经营丰富的专家,他应该做出些努力为安妮寻找几个200万澳币上下的可比较成交记录,即使这些交易可能离安妮的农场已超过了五公里。

07

关于错误19

如果要完成这个部分,邓肯应该在“隐私权保护”后面的方框里标明“是”,并提供一份中介“保护客户隐私权承诺书”作为附件。如果安妮明确告知邓肯,她不需要提供隐私权保护,那么这部分应该划掉并由安妮签字确认。

08

法官的结论

安妮答辩状里指控的错误1到错误17,都不影响任命书的实质性合规,但错误18和19影响。

法官指出,正确填写完成邓肯公司服务协议的第二和第七部分,并不是POA或与POA配套的管理细则的强制性要求,但是因为任命书的结尾处有这样一句话:“本表格到此结束。请注意,任何随附本表的附件和明细表均构成本任命书(代理协议)的一部分”。邓肯公司的服务协议既已成为任命书的附件,它就成为双方之间代理协议的一部分,邓肯就有义务根据协议的规定填写完成这些部分。他既然没有正确填写完成,就没有实质性符合POA对任命书的合规要求,因此任命书无效,邓肯无权讨要他为安妮支付的广告等费用。起诉无理,予以驳回。

后记:为突出案件争议焦点,本文对案件事实、答辩内容和法官判词都进行了简化,有心的读者想了解本案的全貌可以直接阅读法官的原始判决书,EIT Pty Ltd t/a PRWR v. AMR [2016] QCAT 449 (2 December 2016)。

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