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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

如果开发商、建筑商、买家坐一起讨论合同,各自想法都是什么?

2020.03.29 | 澳洲法律评论作者团 | #小轶律师

如果开发商,建筑商和买家坐在一起开会讨论楼花合同,你知道各自隐藏的小心思吗?

很多时候,我们担心,签了一本楼花合同,心里很忐忑,这房子还没建起来,开发商到建筑商我也不熟,从规划到建成,这本合同能多大程度上框住他们?

我们看惯了一名律师面对着合同纸上谈兵,但真正从开发商和建筑商的视角看合同去分析合同不多。

由于在开发和建筑上的一些个人经历,我会以三方的角度帮大家分析下合同中一些敏感条款问题。希望大家可以自己发现,理解和管理楼花风险。以下会有一部分以诙谐的会议对话方式呈现,但话糙理不糙。

关于实际面积减少
和其他在建造中房产可能产生的改变

通常楼花合同会写明,如果房屋在建成后注册的实际面积减少超过原合同中面积的5%(一般不包括车位储藏室),买家可以选择撤销合同拿回定金。

除此之外,合同中一般会要求买家无条件接受可能在实际建造中对于房屋朝向,布局等的改变,除非这些改变严重影响到买家权利或者房屋价值。

所以这些改变真的会发生吗?

开发商:广大的买家们,我的DA(开发许可)已经下来,大家可以放心基本不会有什么变化。

当然,有些开发商会向政府申请递交Section 96修改DA,这样也许会对某些户进行改变。大家要看销售合同,是否其他开发商有提出来会这么去做。

当然即使去修改DA开发商也会平衡已经签署的销售合同和商业利益。对于已经签过合同的买家,我们会尽量不影响到。

建筑商:从建筑商角度,我们在建造或施工中不会故意对房屋面积或者朝向进行改变。我们都是对着图纸建。如果真是有很大变化,那原因一定不是出在我们这里。

我的甲方改变了主意,我只能跟随。

开发商: 朝向方位一般不会有很明显的改变,这个变化太大,我的成本也很高。有的时候室内的布局会有些改变。因为即使DA有批,但是对于内部布局的小改动,开发商是有一点点小权利的,一般来说Council不会有什么异议。所以在室内布局方面,我们是可以做些小改变的。

买家: 那大方向上,会到影响我房子居住价值的地步吗?

开发商:一般不会。但话也不能说死。对于未来几年我都不确定会有什么变化。说不定这块地又rezone了呢。本来我们卖的也不是什么现房,大家承担点风险也是正常的。

(图片来源: Bloomberg)

关于交房质量缺陷质保时间
(Defects Period)

大部分楼花合同开发商都会给予买家3个月左右的质保时间。

如果在成交后3个月内发现房屋有任何质量问题,开发商需要派人在一定时间内修缮好。

开发商:3个月质保,没问题,这个可以保证。

建筑商:嗯,我跟开发商签的建筑合同里有warranty,我会负责修理。

买家:那就放心了,不过为什么就只有三个月左右的时间。

开发商:我能说,我想尽快抽身吗? 房子都交割了,就别找我麻烦了。行业标准,三个月质保期。

建筑商:笑而不语。。

买家:建筑商,你在笑什么?

建筑商:我们跟开发商签的建筑合同,很多情况下都会给1年的warranty。也就是说1年之内房屋质量有问题我都会管。当然之后物业也会管。

买家:你的意思是?

开发商:建筑商大哥,你别害我。好不好,顾客是上帝,你要是之后还发现什么质量问题,跟我讲吧,我找建筑商能修就帮你修了。我们要服务好买家,做百年开发商。

买家:这还差不多。下次考虑还买你房子。

关于装修电器清单
(Schedule of Finishes)和样板间

基本所有的楼花合同都会附有Schedule of Finishes在合同里,同时也会有样板间进行展示。这几乎是所有买家唯一可以相信和确认房子建好后的规格和模样。

不过这些东西,到底要多detail才合理或者可以信几成呢?

开发商:我理解大家觉得Schedule of Finishes写的太笼统,但没办法,我不能把自己框进去。我这预算还没下来,万一建筑成本很高,我得给自己留点余地。但是你看,这电器品牌还是有的。

建筑商:这Schedule of Finishes跟我没关系,这是给买家看的。我听开发商和他Project Manager的。我按他们说的建。

买家: Schedule of Finishes写的太范范,根本都没什么细节。在有些我很在乎的问题上,我要明确。比如,这排油烟机(rangehood)是哪种排油烟机并没有写明。我要确定我要那种ducted rangehood(外排)可以吗?

开发商:当然,你跟我的律师讲,我现在可以确定包含在房子里,我愿意写明。

买家:还有老板,我要我的房子最后装修跟样板间一样,我要拍照让我的律师加在合同里。

开发商:尽量一样,但不能保证啊。我不同意加在合同里。

买家:……(此时内心是崩溃的)

建筑商:不好意思各位,我尽量建的和样板间尽可能一样啊,但你知道,这样板间当初并不是我装修的啊。我们跟样板间装修工程队totally两家公司,我不能保证一摸一样,质量嘛 仁智见仁,智者见智。

开发商: 你看,我自己对建成之后什么样都没谱,我怎么保证?我尽量。

买家: 好,你们都有理。(第一头草泥马出现)

关于车位和储藏室

大部分楼花合同在签署时并不会明确指明房产所对应的车位和储藏室的具体位置。

同时,大部分合同中也会写明,开发商有权利指定任何一个车位和储藏室给买家,并且要求买家不能因此向开发商提出赔偿或者撤销终止合同。

开发商:开发许可是批了没错。但是我这QS给我报的造价太高,我没有利润啊。我的项目经理呢,想办法给我减成本。什么要递section 96改DA?要花点时间?没问题,能减下来成本就行。看看这里,那里能不能再给我减点。

建筑商:没错,我接触过很多开发商想办法节省成本,那基本都要改地下室设计,而大部分车位和储藏室又都在地下。有的为了节省成本,也许会减少一层的basement.

买家:所以。。我这车位和储藏室能不能保证?(第二头草泥马出现)

开发商:当然,万不得已我肯定不会乱改。你两个车位我是不会减少成一个车位的。如果万一,我说的是万一,我为了控制成本,真出现了这种情况我们再说。

买家: 这种事千万被让我碰上,小心我跟你们扯皮。(第三头草泥马出现)

关于成交金额风险

通常合同条款来说, 如果由于买家在合同的规定的时间里没办法成交补齐剩余房款,并且在开发商出具Notice to Complete之后14天内还是没办法成交。

那根据合同,买家属于违约,开发商可以没收10%定金,请注意,同时开发商有权追讨12个月内由于卖给第三人所损失的差价及其他费用。

一个不久之前的案例,某购房者在黄金海岸购置了一套价值$17m的楼花。

由于迟迟没办法成交又转卖不出去,开发商决定和买家撤销了楼花购买合同并且之后仅以$7m的价格重新出售给了某中国土豪。

最终法庭判决,除了开发商有权没收的10%定金$1.7m以外,买家还需支付给开发商$14m作为赔偿。(Juniper Property Holdings No 15 Pty Ltd v Caltabiano (No 2) )

开发商:这是个好栗子,我要记到小本子上。虽然你们是我的上帝,但我的项目贷款在那挺着,你迟迟不成交让我如何是好,我的贷款利息像割我肉啊。万不得已,我只能使这大招了。

建筑商:开会到现在,终于是我的尿点,这件事跟我没关系,我去个厕所,你们先聊。

买家: 开发商老板能再拖拖吗,我的贷款过两周就下来了。两周后。。我银行说了,下周一定放款。

开发商:帮我接律师电话。律师吗?出Notice to Complete,我要没收某某某的10%。你看我们现在再卖肯定卖不到当初那个价了,你准备下,到时候我们跟买家要额外赔偿。

买家:。。。你大爷的。。(一大片草泥马在奔跑)

散会。

结 语

由于热钱的大量涌入,澳洲房产开发看似变成了一个门槛很低的行业,有钱就行,你行你上。

对于开发商,实践证明成熟有经验的开发商在项目管理,建筑施工管控上是远远甩开一般热钱开发商的,买家所面临的各种问题风险也会低很多。

对于投资楼花的朋友们,没有人强买强卖,大家估算好自己的风险,理性投资。当然,一名好的律师会尽其所能帮你分析并降低合同中可能出现的风险。因为这离建成交房还有几年呢,未来谁也说不准。

(免责声明:以上只代表本人观点。并不构成任何形式的法律建议。关于本文中所涉及的任何法律问题,请咨询您的代理律师或者联系我本人。)

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