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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

家庭投资者在分割土地时应注意的税务问题 | 商法

2019.10.19 | | #

文 | 韩萍

正文:1771字

预计阅读时间:5分钟

标题读起来有些拗口。。= =

首先声明,具体的税务问题,大家还是要咨询自己的会计师,如果想找讲中文的持牌会计师,我有很多可以推荐。这里只谈理论,点到为止,就是为给大家提个醒,以防我们根本不知道我们不知道什么,而因此吃亏。

那我们就直入主题吧!

切割自家土地,开发,售出这个过程,是不是真的就是简单的持有超过一年,即可以在增值税上享受50%折扣?

西方的法律看似条纹清晰,其实有意思就有意思在很多东西都要靠argue的,可能说debate比较好,要辩论。(什么叫好的会计师,就是,帮你合理避税,即便走的是擦边球,却能理直气壮地把ATO辩论到五体投地,只能让你走。。。)

题归正转。。

众所周知,通常情况下,买卖土地房产上面的收益基本都属于增值收益。如果你是个人投资者,那么持有资产12个月以上,通常会有50%的资产增值税折扣。但是,当你买入土地,分割,转手售出以后,如果这一套动作被ATO认定是一次性投机获利(以利润为目的),那么增长的部分是有可能被100%收税,也就是,没有50%的增值税折扣,即便持有超过12个月以上,因为收益不能算在资产增值类别。

那么怎么样才能让ATO信服我的分割不是以获利为目的的投机行为呢?(也就是将来你和ATO撕需要提供的证明自己清白的证据)

1. 分割土地的目的

如果你家土地非常大,已经居住多年,屋主年事已高,实在管理不来这么大一块地,不得不分割卖掉,这样的动机就属于不是以获利为目的的动机,因此享受50%增值税折扣的几率就比较大。

2. 分割项目的复杂程度

如果你找了专做大项目的商业代理或开发商,来大肆推广你的分割项目,就容易被ATO认定你是以获利为目的。相反,如果你找的是当地做二手房买卖的普通中介公司出售,更容易让人信服这不是一个商业行为。

3. 土地的大小和分割出的量

自家后院一分为二,和一块大地把自己的房子推倒分成10个小别墅相比,绝对后者看起来商业目的更强。

4. 土地开发项目的贷款量

开发这个项目的贷款越多,越容易被认定为有商业行为目的,以获利为目的,越有获利被100%缴税的风险,因而享受增值税折扣的机会就越小。

5. 土地持有的时间

时间越长好。持有时间过短不利于和ATO辩论目的性。

6. 你的税务历史

如果在你个人税务史上你经常有类似的操作,小型开发,那么更容易让ATO抓住把柄认定你在做小型开发生意。

免责声明:

本文以分享知识为目的,并不可作为投资决策参考意见。投资者的个人税务问题,请咨询持牌会计师。

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