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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

帮助子女买楼,如何保障父母利益不受损害?

2019.09.20 | 澳洲法律评论作者团 | #羊琛子律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

父母自愿给儿女房产,如遇变故可能因财失义

澳洲法律上的几种常见情形分析

无书面文书会是什么局面,父母还能有保障吗?

父母自愿给儿女房产,如遇变故可能因财失义

老陈为了孩子没少费心思,孩子大了又要考虑给孩子置业的事。现在房价高企都贵出天际了,老陈夫妇只能尽其所能帮孩子在悉尼买了一套房产,但万万没想到之后的房产纠纷让老两口吃尽苦头、后悔莫及。这是典型的中国式大爱。然而当亲情和经济利益搅在一起,就容易引起家庭争端而因财失义。

究其原因,往往是由于父母事先缺乏规划, 又太过相信亲情而不愿和儿女讲清楚。儿女认为父母赠送天经地义,而父母一厢情愿觉得儿女懂得回报。这种理解上的偏差造成将来的冲突,父母的利益有时得不到保障。

澳洲法律上的几种常见情形分析

父母开始就要明确如何帮助孩子置业,选择直接关系到父母将来在房产中的利益能否得到保障。馈赠:

在普通法,自愿且没有对价的给予是馈赠行为,过后要求返还很难获得法院支持。借贷:

如果父母把钱做为贷款给孩子,要注意:1. 如果缺乏充分的借贷协议和还款意愿证明,不一定会被视为贷款而可能是馈赠; 2. 若子女离婚财产分割会更复杂;3. 房产增值和父母彻底无关。担保:

父母用自己的房产或其他资产做为孩子的房产担保。这样的捆绑风险不小,如果孩子还款能力或婚姻出现问题,容易影响到父母的资产。书面信托:

书面信托可实现简便的资产所有权与受益权分离,帮助规避风险,为子女着想的同时最大程度保障父母的利益。(后续文章将详细介绍)

无书面文书会是什么局面,父母还能有保障吗?

甲自愿把房子转移给乙,如果没有规范书面文书说明清楚房产具体权益及双方真实意愿,在澳洲普通法和成文法,甲很难主张自己在此房产中权益。

例外的是,在衡平法里会因为赠送人和接受人的不同关系而出现转机。如果是普通关系的赠送,如朋友之间或者祖辈给孙辈,除非有证据证明接受人有权独享房产法定所有权,法庭可能根据实际行为推定为归复信托(Resulting Trust),即存在默认信托关系,从而赠送人有权主张自己的利益。

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更例外的是,某些关系如父母给子女(或丈夫给妻子、“准父母”给子女),默认会被自动推定为馈赠。但如果有证据表明在转移房产时,双方并没有意愿让接受人独享法定所有权,则可能又会有不同情况。法庭可能会根据证据判断存在归复信托而不是单纯馈赠,从而赠送人利益得到维护。 

因此,父母需要及时找专业澳洲衡平及信托法律师制作文书。将来万一打官司,法庭有足够证据才能判决这不是馈赠关系,而保障父母自身权益。

在实际操作过程中,有些父母通过子女持有房产来达到避税的目的,然而在事后由于家庭纠纷又力求索回产权。在此情况下,父母非法避税的真实意图是否可扭转馈赠为归附信托就成了法庭关注的焦点,需要参照具体法条的语义、情节的严重性、及立法的宗旨来判定。

如果您对上述问题感兴趣,请联系澳洲悉尼执业律师。今天的文章就是这样,祝大家周末愉快!

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