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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

当”阴阳合同“出现在澳洲房圈?解析澳洲相关逃税裁判规则

2020.03.23 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

近日,国内外多家媒体纷纷刊登中国中央电视台前主持人崔永元质疑中国影星范冰冰签署“阴阳合同”,暗示其涉嫌偷税漏税的相关报道,就此,“阴阳合同”逃税的话题被国内外华人社区热议。

本期法律专栏整理相关典型案例,从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则,供读者参考。

买卖双方就同一物业签署两份房价不同的合同时,以哪份合同为准?

1)   案例简述(Facts)

去年6月,昆士兰州的Peter与Alex作为买卖双方签订了第一份房屋买卖合同(“阴合同”)。在准备交割过户手续时,为了减少相关税务,双方又签订了一份约定房价较低的房屋买卖合同(“阳合同”)。

由于第二份合同(“阳合同”)是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,并且该“阳合同”约定的房价并非双方当事人的真实意思表示,且该行为损害了社会利益,违反相关税务规定与产权法规定,因此应当认定第二份房屋买卖合同(“阳合同”)无效。

2)   此案争议点与裁判规则(Issue and Rule)

本案争议的焦点主要在于Peter与Alex作为买卖双方在交易过程中共签订了两份合同,两份合同的成交金额不同,究竟以哪份合同为准,哪份合同才是真正有效的买卖合同?

这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”,就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少缴税费等目的,向相关部门隐瞒房屋的总价,在签订由Real Estate Institute Queensland (昆士兰房地产协会)与Queensland Law Society(昆士兰律师公会)联合定制的Contract for Houses and Residential Land(房屋与住宅用地合同)时,将双方买卖房屋的价格虚报低价。

由此,可能会导致买卖双方因价格不同发生争议,两份合同的效力发生冲突。

两份合同的效力如何确定,首先要区分合同的成立和生效:

合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立;

合同生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。

应该说,从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候,如何认定合同的效力呢?

我们认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就第一份“阴合同”来讲,是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《澳大利亚合同法》(Australian Contract Law)规定依法成立的合同,自成立时生效。

同时根据《土地产权法》(Land Title Act)规定产权受让人应就不动产的设立与变更进行不动产登记,即适用托伦斯土地登记制度(Torrens Title System)

3)   解析与结论(Application and Conclusion)

所以,在确认Alex作为卖方是有权转让后,Peter作为买方订立的第一份“阴合同”,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,法律认定应当保护交易安全。

而第二份“阳合同”是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份“阴合同”的履行、使第一份“阴合同”关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。

而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,买卖双方为了少缴税恶意串通降低成交金额,损害了社会利益且违反相关法律规定,所以该“阳合同”的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是“阳合同”成立也不发生法律效力。

因此,为避税另行签订房价较低的房屋买卖“阳合同”的,应认定该合同无效。

 澳洲税务局(ATO)对于逃税漏税的相关处罚案例

一华人公司从事黄金买卖居间业务,收入来源是对交易额收取相关佣金。但税务局发现该公司提供的销售发票内容上并没有正确的体现出该业务模式。

该公司向ATO申报的商业运作表(BAS)数据直接采用的是银行对账单的净值,而没有正确的按照财务系统中的销售金额、 采购金额等分类进行申报。此外,该公司的销售存在没有给客户提供发票以及消费税(GST)争议的问题,从而导致客户拒付货款并投诉到澳洲税务局。 

澳洲税务局根据投诉的信息对该公司进行审计并由此发现问题,认定涉案公司不能在采购方面的进项税进行抵扣,因而少交了1300万澳元的消费税(GST)。

对此,在2017年,澳大利亚行政上诉法庭裁决(AAT)要求涉案公司补交1300万澳元消费税(GST),并对其处以逾700万澳元的罚款。

而对于违规的罚款,澳大利亚税收管理法的相关规定如下:

  • 如果纳税人的纳税申报信息存在重大的虚假和误导信息,除了以下两种情况,税务局将对纳税人进行惩罚:

  1. 纳税人在申报时履行了合理的义务,不存在主观上的故意行为;
  2. 纳税人聘请了注册税务代理进行税务申报工作,并向税务代理提供了所有相关的税务信息。

  • 一旦决定处以罚款,罚款的金额主要取决于以下两点,其起点是需要补税金额的50%, 而如果纳税人曾有类似的罚款记录,那么罚款的起点将会增加20%:

  1. 纳税人是否存在少交税的行为;
  2. 所认定的纳税人少交税行为的性质。

通过以下2个链接,可以帮助读者了解更多澳洲税务局对于逃税漏税处罚以及相关逃税裁判规则的解释:

  1. Penalties | Australian Taxation Office:https://www.ato.gov.au/general/interest-and-penalties/penalties/
  2. The fight against tax crime | Australian Taxation Office:https://www.ato.gov.au/General/The-fight-against-tax-crime/

澳洲税务局对税务审查以及违法行为的处罚十分严厉,其行政权力集中,体系严密,监管也十分严格,每年都会对不同领域进行严查,一般的逃税漏税行为很有可能会被很快发现。

倘若崔永元质疑中国影星范冰冰签署“阴阳合同”被认定实属且该案发生在澳洲的话,案情严重且金额之巨大将会使得前来招呼范爷的澳洲政府相关部门,包括但绝对不会仅限于,澳大利亚联邦警察局(Australian Federal Police)、澳洲税务局(Australian Taxation Office)、澳洲犯罪委员会(Australian Crime Commission)、澳洲司法部(Attorney-General’s Department)、澳大利亚的交易报告和分析中心(Australian Transaction Reports and Analysis Centre)、反重大经济犯罪工作组(Serious Financial Crime Taskforce)以及联邦澳大利亚联邦检察署(Commonwealth Director of Public Prosecution)。 

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