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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

想用人民币交易澳洲房产,这几个问题可千万别马虎

2019.12.08 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

近期,由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户,来咨询这么一个问题:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?

这个问题较为新颖,澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。

本文期望抛砖引玉,就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析,希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资,保障资金安全。

全文摘要

A

选择第三方监管账户进行澳房交割的注意事项

B

印花税、产权登记费与解押资金的缴纳问题

C

如何通过中国律师服务完成涉外资产交易

A

第三方监管账户进行澳房交割注意事项

部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务,以协助房屋买卖双方完成房屋交割,确保交易顺利与安全。

澳房交割中,倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易,建议在交易前务必确认以下法律问题

1.  确认甲(卖方)、乙(买方)、丙(第三方银行)三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产的交易中,由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜,并订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产基本信息:澳大利亚_____州_____,产权编号为_____,产权转让人为_____,产权受让人为_____。

3. 确认甲方在丙方开立账户(户名:_____ ,账号:_____),以此帐户为房产交易收款帐户

4.  确认乙方在丙方开立交易资金监管账户(户名:_____ ,账号:_____)。乙方将人民币_____(计澳币$_____,下称“交易资金”)存入监管账户。

5.  确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户,冻结期间不支取账户内资金。

如监管账户为储蓄账户,则乙方将该账户银行卡交由丙方执管,并承诺在监管协议履行完毕或合法解除,或在甲方及丙方同意前,监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态;同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失,直至丙方在监管协议项下的责任解除。

乙方承诺严格、全面履行监管协议,按照约定向丙方发出授权指令。

6.  确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息,利息归乙方所有

7.  确认非依监管协议约定,甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项,不用于其他用途。

8.  确认丙方监管期间内,甲乙双方在办理房地产转移登记过程中,经房地产登记机关审核,不符合产权登记条件而导致不能登记,或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的,丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。

如监管账户为储蓄账户,则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9.  确认违约的处理情况:非因丙方原因,房屋无法在监管期间内完成交易的,监管期满后,丙方将监管账户内资金予以解冻;如监管账户为储蓄账户,则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10.  确认监管协议适用的是中华人民共和国法律,而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷,当事各方可友好协商解决。协商不成的,可向丙方所在地人民法院起诉。

11.  确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章

B

印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题

尽管用外币完成澳房交割,在澳大利亚法律中存在实践操作空间,仍然建议在澳洲,以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款

1.  印花税缴纳时间:

  • 如标的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。

  • 如标的是现房,需要注意的是,买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税,即使30天内该房产还没有成交。

未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;除非有特殊原因导致晚交印花税,可提出申请豁免或减免利息。

2.  产权登记费:

例:昆士兰州产权登记费计算器(请复制以下链接粘贴到浏览器中打开)
https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3.  解押还款:

如卖方在当初购房时是贷款买房,他需要在交割前完成解押申请,且在交割时完成解押还款,以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

C

通过中国律师服务完成涉外资产交易

随着跨境投资以及涉外业务的不断扩大,中国律师在境外交易中也扮演者越来越重要的角色。

如果读者朋友们希望了解更多关于跨境澳房交易的法律问题,可通过扫描以下二维码,输入“法律专栏”获得更多相关法律资讯。

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Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
Stephy and Huiming are very professional and responsible.
They are very responsive towards text, emails and phone calls. I will recommend them to all my friends and family.

Renee Auspac

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和Huiming律师合作很愉快,每次都是有问必答,提供很多专业的建议,会继续推荐给身边需要的人!

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5.0

王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

赵劲杰

5.0

认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

Rita Zhang

5.0

非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

古波

5.0

熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

Tianer Mao

5.0

林律师整个团队非常的高效。强烈推荐!
负责和我对接的许律师非常耐心,针对我的case提出了许多中肯的建议,很好的维护了我的权益。
交给他们真的放心,好评好评

Yang Ayla

5.0

在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
专业的业务能力和贴心的服务态度让人不得不感叹澳洲竟然还有这样敬业努力还谦虚的律师和律所存在。

Xiaofan Zhou

5.0

Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

5.0
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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。