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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

打响家庭财产保卫战, 您该不该登记房产禁卖令(caveat)?

2020.12.10 | | #John Wu

打响家庭财产保卫战,

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您该不该登记房产禁卖令(caveat)?家庭关系破裂无疑是当事人在生活中所经历的艰难时刻,而与之相伴随的家庭财产纠纷往往会加重当事人的困扰。配偶一方有可能为自己家庭的房产做出过很多贡献,但是该房产却在另一方名下。如果出现这种情况,那么该当事人应该考虑提交禁卖令(caveat),以此来保护自己的合法权益。

一、房产不在当事人名下

如果您与另一方共享房产,但是该房产一直放在配偶另一方的名下,那么配偶另一方可能在未经您同意的情况下处分该房产,例如将该房产出售。 
在家庭关系存续期间,您可能已经对该房产做出了很多贡献,例如支付贷款,或者其他经济性及非经济性贡献,但是这些贡献可能并没有反映在产权上。 
如果您担心配偶另一方可能会处分该房产,那么您可以在产权上登记一个禁卖令。

二、什么是禁卖令?

禁卖令是向产权登记处所在的州或领地做出的法律通知。通过登记禁卖令,当事人可以保护他们对其有关财产的权益。
在实践中,一旦在产权上登记了禁卖令,在取消禁卖令之前,财产所有人将无法出售或以其他方式处分该财产。

三、 当事人有资格在产权上登记禁卖令吗?

婚姻关系或者同居关系(de facto relationship)并不天然赋予当事人一方“可异议权益”(caveatable interest)。换句话说,当事人并不是天然地因为婚姻或者同居关系而取得在产权上登记禁卖令的资格。 
但是,当事人可以根据其对该房产的经济性贡献(例如:支付房贷,装修,维护房产)和/或非经济贡献(例如:子女抚养)而取得登记禁卖令的资格。
由此可见,单纯的债权债务关系并不会自动使债权人享有登记禁卖令的资格,除非债权人在该房产的购买,维护,装修等方面做出过贡献。 例如,如果债务人从债权人一方进购了一批货物,但是没有支付相应款项,那么债权人不可以因此在债务人的房产上面登记禁卖令。
如果当事人登记了禁卖令,但其并没有可异议权益,那么该当事人有可能要对财产所有人由此而造成的经济损失进行赔偿。
除此之外,财产所有人还可以向最高法院(Supreme Court)申请撤销禁卖令,或者要求当事人尽快开启法庭程序。

四、 登记禁卖令所需要的信息:

在新南威尔士州,登记禁卖令一般需要提供以下信息:

  1. 申请人(caveator)的姓名和居住地址或注册办公室地址,包括可以送达通知的地址;
  2. 产权所有人(the registered proprietor)的姓名和地址;
  3. 与禁卖令相关的参考信息;
  4. 有关衡平法权益的详情;
  5. 经认证的法定声明;
  6. 申请人和律师签名。

五、 禁卖令的撤销
禁卖令的撤销一般包括以下几种途径:

  1. 申请人自行撤回;
  2. 失效(the caveat being lapsed by the owner of the property by a lapsing notice);
  3. 最高院下达撤销命令;
  4. 产权登记处取消。

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