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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

打算做轻型开发,土地购买中的注意事项(下)

2019.12.07 | | #小轶律师

编者导读

有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发:风险与回报、收益,立项审批难度,开发周期,资金准备等等。澳大利亚政治稳定,自然环境好,宏观经济基础稳固,人口逐年增长,生活方式多样,但从事地产开发也并非一件易事,要受制于政府的政策,有着规划、市场、销售和建造等风险。当然,高风险也注定与高回报并存。

编者希望通过系列专题《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规,法律注意事项以及相关建议。

澳洲小型开发合规指南

1、法谈如何在澳洲做小型开发商?(上) | 产权法58

2、打算做轻型开发,土地购买中的注意事项(中) | 产权法66

3、打算做轻型开发,土地购买中的注意事项(下)| 产权法70

FIRB(海外投资审查委员会)是海外身份投资澳洲绕不过去的一个坎。

我们又说回来海外投资审查的问题了,在这个系列文章的第一篇:法谈如何在澳洲做小型开发商? | 产权法58我们也讲到了FIRB的问题,着重于购买住宅土地(residential land)之后用作开发用途时的FIRB申请问题。

今天这一部分,我们来看海外人士(包括海外公司和基金)在购买商业地产(commercial land)或者商业住宅地产(commercial residentialland)时需要注意的问题以及FIRB的处理办法。

之所以放在轻型开发这一系列中,是因为很多时候可以以后用作开发的土地,在买卖时本身已经有一个成熟的商业房产在土地上。因此在土地购买涉及到FIRB审批时,就并不会当做residential land来考虑。具体怎么操作有什么好处,我们接下来会讲到。

以海外身份在澳洲买过住宅类房子的朋友们应该对这个部门不陌生,从字面上来看,顾名思义,主要监管的就是来自于海外对澳洲的投资,这投资包括住宅类投资和其他例如商业土地类的投资。

关于海外人士的定义,我们之前的专栏中已经有详细分析过,什么样的个人,公司或者基金(trust)会被认为是foreign person。而今天,我们借着这个开发系列文的下期,把重点放在这“其他投资类型”上。 

之前大多数关于FIRB的相关文章都是围绕这海外身份买住宅类房产来讲,而很少有人从其他投资角度来关注FIRB的要求。这个投资就不再是买个投资房的投资,而是广义上的投资了,包括除住宅类房产以外的其他形式资产的投资,有可能是商业地产的投资或者商业住宅类地产的投资。

简单来说,绝大多数商业地产在购买时是不需要FIRB审批的,同时也不需要通知FIRB。因此,海外人士在购买时不会像住宅房产时有很多限制。当然极少数特定情况下的商业地产购买还是会涉及FIRB的审查,这个我们下文会提到。其实商业房产很好理解,办公楼商店等等。以后有机会我们拿一篇单独来看纯商业地产的投资注意事项。

而今天我们主要看一个介于商业和住宅中间的一种资产,最近越来越多的客人把投资方向转向了这种投资,当然无论从短线持有回报或者长线推倒重新开发或者分契转售都是一种很好的投资资产组合。

在FIRB及A New Tax System (Goods andServices Tax)Act 1999定义下面,有一个概念为“commercial residentialpremises”,那具体哪些房产会被定义为commercial residential premises?主要有以下三种: 

1.  宾馆(hotel);

2.  汽车旅馆(motel);

3.  Boarding house等。

大家看到,特征就是本身是居住类的房产,但因为有商业经营管理,因此被算作commercial residential premises。 这类资产自身就有强有力的现金流支撑,同时从开发角度,土地或者现有建筑都会有潜在的开发可能。对于那些自有资金强大,想稍长线操作再寻求开发的投资者,这种资产非常适合。当然现时市场上这种资产价格也不低。

那作为一个海外背景人士或公司,从FIRB角度购买拥有此类房产的土地有什么好处,很简单,不需要申请FIRB也不需要缴纳FIRB申请费。相较于购买单纯的住宅用地,省时省心省钱。从开发角度来讲,也没有我们之前提到的关于住宅土地开发时限的限制(之前我们提到如果是以再开发的目的申请,批准条件通常会要求项目要在4年内完工)。

被归类为commercialresidential premises的房产及土地在购买时会被算作developed commercial land。而购买commercial land大多数情况下是不需要FIRB申请以及通知FIRB的,除非

1.  购买主体由海外政府投资者参与(foreign government investors);或者

2.  总价超过$1094 million澳币(澳洲与中国为agreement country);或者

3.  敏感类投资例如矿产基建投资超过$55m澳币。

当然,并不是买家认为或中介介绍它是hotel或者boarding house那就是了。因为很多情况下,即使叫做hotel或者boarding house,在认定时FIRB还是会认定为residential land。

FIRB在考虑房产是否为宾馆(hotel)或者boarding house时会考虑房产现有状况及土地的一系列因素。而这些因素将会直接左右到底购买是否属于商业地产还是住宅地产,这才是重点。有此类购买兴趣的朋友们我们可以私下沟通,我来给你做最专业的评估。

那话又说回来,如果最终被算作residential land,我们还有机会通过FIRB申请途径来购买这块土地吗?答案是没有办法。

为什么?第一,海外人士只能通过申请购买全新的房产或者作为海外公司以提供雇员住宿的目的购买二手房产。第二,即使我们以再开发的途径去申请,那注意我们之前提到的要满足的几个基本条件

1.  在开发动工前不能住人;

2.  开发要在一定时间年限内完成;

3.  并且要增加housing supply。

很明显,这种商业住宅类地产达不到上述要求。因此,FIRB现有申请渠道下,是没有一个合适的路径可以提出申请的。

所以总结起来,很遗憾,FIRB在这个领域不像大多数海外人士购买住宅楼花,是没有一个清晰的答案的。所以在购买时,要谨慎,一定要尽早听取有经验的有做过相关deal的律师意见。

开发土地购买的上中下三篇到这一篇算正式完结。从项目的大小到土地的性质,每一个案子每一次土地交易都会有本身的特点和其特别之处。

对于刚开始接触小型开发或者涉及商业地产买卖的客人来说,一个有相关经验的律师会为你保驾护航。我一直相信商业律师的服务都要以商业考量放在第一位,用法律去扶持辅助商业考量才是一个好的商业律师

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