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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

昆州二手房屋购买法律指南(下)

2020.03.29 | | #产权法

根据澳大利亚国家统计局的最新统计数据,截至2016年12月底,出生于中国大陆的昆州常住居民有47,114人(统计局给出的数据未包括出生于港澳台和海外的华人,下同),而在2006年该数字只是18,400人,10年间增长率超过156%。同期昆州常住总人口从400万上升到488万,增长率22%。

来到昆州,首先要解决住的问题。中国大陆过去四分之一世纪经济的高速发展,让绝大多数新移民都有能力在澳洲购买住房,但大陆的买房流程与澳洲迥然不同。在大陆买房时一家中介就帮你把买房从贷款到过户一站式全搞定了,但到了澳洲,新移民会发现,房产中介既不管你的贷款申请,也不管你的房产过户。贷款你要直接找银行或通过贷款中介谈,过户你要请律师帮忙。这一点让许多新移民不适应。

另外,新移民多来自于中国的大中城市,他们原来的购房经验,多数仅限于购买公寓大楼中的一套房间,只要对要购买的楼房的层数、户型和朝向等满意,手里有钱,直接签合同就行了,不用考虑其他因素。但是到了澳洲,选择增多了,你可以买空地自己建房,买独立房屋及其土地,买不同类型的涉及共有产权的房屋。相应地,购房要考虑的因素也增多了。比如,买空地时你要查明土地是否是污染的土地;买独立房屋时你要确定房屋是否有建筑质量问题,是否被白蚁侵袭了,是否有限制土地使用的各种他项权利;购买涉及共有产权房屋时,你要考虑每年物业费的多寡,小区建筑和各种公用设施是否已存在严重问题,每家每户可能或马上要被征收高额特别物业费来解决隐患。所有这些因素如果买方不在房屋交割之前查明,及时终止合同或谈好价格补偿,则交割(Settlement)一旦完成,买方将丧失一切索赔权利。

最后,澳洲是一个联邦制国家,根据宪法,只有在有限的领域,联邦可以制定全国统一的法律,比如公司法和婚姻家庭法。更多的领域,立法权在州议会。土地制度就是一例,其法律可以由各州自行制定,虽然总的原则大同小异,但在具体要求上还是会有很大不同。网上有很多中文的澳洲购房完全手册,但多数以新南威尔士州或维多利亚州的法律为蓝本,直接用作昆州购房指南并不合适。

因此,本文专注于介绍昆州购房流程,帮助澳洲各地华人了解在昆州买房过户的各个环节要注意的法律问题。之所以叫法律指南,是想强调,本文主要涉及法律问题,至于房价如何确定和贷款如何获取等,不在本文讨论的范围之内。

昆州房产买卖涉及20多种法律,购房的每一个环节都可能牵涉到许多法律问题,本文无法一一论及,仅就具有澳洲公民或永居身份的买方通过中介直接签约购买二手房屋时可能遇到的常见法律问题做一简单介绍。

在昆州买房过户基本要经过以下十四个步骤:

(1)定名  (2)量力

(3)选房  (4)出价

(5)签约  (6)投保

(7)付定  (8)查房

 (9)批贷  (10)核数

(11)划款  (12)验房

(13)交割 (14)后续事项

以上每一个步骤,都可能有律师参与,所以下文如提到买方应如何如何或卖方应如何如何,该行为既可以由买卖双方本人实施也可以由买卖双方律师代为实施。

因文章较长,故分为上中下三篇,分次刊出。本篇为昆州二手房屋购买法律指南 (下)

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核数

上一篇说到,在查房和批贷两个条件得到满足,并且买方设定的其他条件(如有)也获得满足之后,经由完成条件一方通知另一方,合同进入无条件履约状态,任何一方都将无权单方面解除或终止合同。

合同变成无条件之后,就买方而言,他/她要与银行的贷款经理联系,完成贷款抵押文件的签署和银行账户的开立。就买方律师而言,首先,买方律师要准备房产过户文件,送交卖方签字后返还买方律师收执;其次,多数买方律师会在约定的交割日前数日向房产产权登记处(Title Office)递交一份交割通知书(Settlement Notice),告知产权处某某人所有的某某房产已签约出售于某某。该通知书的效力是产权登记处从收到通知书之日起两个月内不得接受任何能够影响到该房产产权和其他权益的法律文件的登记,该通知书中已载明的过户、抵押和解押等法律文件除外。再次,买方律师要为你从相关政府或其他机构购买与所购房屋有关的产权信息、缴费信息或其他可能影响房产价值的信息(做Searches)。律师事务所通常不允许为客户垫款,所以律师事务所一般在接到客户的委托后,在给客户的第一或第二封信中一方面告知买方大致的过户服务流程另一方面会要求买方将一笔首期款打入律所的信托账户,用来支付购买各种信息的费用。

如果合同的可能的无条件之日到房产交割日之间的间隔大于10个工作日,则律师会在合同无条件后开始购买房产相关信息,目的是帮助买方节省费用以防合同一旦终止,买方白花冤枉钱。但是如果期间间隔小于10个工作日,则律师必须提前购买,以便在交割前得到这些信息。

一般来说,此时购买的信息包括以下几种:

1. 产权信息和规划图则(Title Search and Plan Image)

2. 道路交通局征地信息(Transport and Main Roads Property Search)

3. 市政管理费缴费信息(Council Rates)

4. 用水设施费及用水费缴费信息(Water Rates)

5. 土地税缴费信息(Land Tax)

6.(如是共有产权房屋)物业管理费缴费信息(Body Corporate Levies)

购买产权信息和规划图则,一是用来保证购房合同和过户文件所填信息与产权登记处的信息一致,二是用来查证买方所购土地的实际位置与规划图则上标明的位置一致。

征地信息是用来确定政府对所购房屋没有征地拆迁规划。

各项缴费信息是用来计算交割日当天买方要向卖方支付的最终款项的具体数额。一般说来,卖方的缴费义务到交割日截止,而买方的缴费义务从交割日次日开始。所以买方律师要根据获得的卖方缴费信息,多退少补,调整买方的应付金额。

如果所购房屋有租客居住并且租期跨越交割日,则卖方的收租权利同样到交割日截止,而买方的收租权利从交割日次日开始。一般说来,如果租客是卖方委托租房中介管理的,则房租收入由租房中介去与买卖双方结算,双方律师很少参与。

买方律师计算完最终的应付金额后会制作一张交割金额明细表(Settlement Statement)连同获得的所有缴费报告作为附件发给卖方律师,要求对方确认交割金额(Balance on Settlement)的正确性。同时,请求卖方律师告知在交割日办理交割的具体时间和地点。

交割金额(Balance on Settlement)通过以下公式计算得出:

合同总价款

减:已付定金

减:卖方抵押登记解除费(如卖方房产上有抵押)

加或减:市政管理费

加或减:用水设施费

减:用水费

加或减:小区物业费(如有)

获悉交割的具体时间和地点后,买方律师要联系买方的贷款银行,确认卖方拟定的交割时间可否为买方银行接受。同时,获取银行向买方放贷的具体数额。

之后,买方律师会把交割金额明细表和所有购买的报告发给买方,请买方核对土地位置和交割金额的正确与否,同时指示买方如何划款。律师发给买方的明细表与发给卖方律师的明细表相比又多了四个项目,印花税、律师费、银行的放款数额和买方需自备的资金的数额(该数额=交割金额+印花税+律师费-银行贷款)。如果自备资金的数额是负数,说明银行贷款大于所需资金的总额。

11

划款

建议买方在收到律师的交割金额明细表及各种购买的检索报告(Search Results)后,对土地位置及各项费用的加减计算等认真核对,发现问题及时与律师联系澄清,争取一切错误都在交割日前得到纠正。

一般来说,如果贷款买房,买方需要根据银行的要求在交割日前一到二日内将自备资金存入银行指定账户,并签署一份授权书授权银行根据买方律师的指令在交割日从贷款及自备资金中向买方律师指定的收款人开具支票。如果全款买房,买方则需要根据律师的要求在交割日前一到二日内将交割所需资金打入买方律师事务所的信托账户。

买方要注意的是,无论是银行还是律师都要求客户划入的资金必须在交割日之前到账(cleared funds in account),才可以用于交割。请注意,在澳洲即使在交割日当天或前一天将其他银行的银行支票交给你的银行或律师,资金也不能当时入账,可能要等一到二个工作日资金才会到账。由此造成交割无法进行,买方要承担违约责任。所以买方一定要早做准备,提前打款,留出足够的资金在银行间转移的时间,以免误事。

买方要注意的另一个问题是,如果是将自备资金存入银行的指定账户,其存入的资金数量要大于律师要求你存入的资金数量与银行要扣收的各种费用的总和,所以仅仅存入律师要求的资金数量是不够的。因为银行在交割日,要首先扣除银行在给你发放贷款过程收取的各项费用及将为你办理房产登记和抵押所需的费用后,剩余的资金才会用于为你支付交割金额,如果在扣除银行费用后你的资金不足以用于交割,银行会拒绝为你开具交割支票,导致交割失败,而违约责任要由买方承担。所以在交割日之前与银行确定银行要扣除的费用总额,并保证你的银行账户中有足够的资金同时用于交割付款和银行费用扣款,非常重要。

12

验房

根据合同,买方有权在交割之前对所购房产进行一次检查验收(Pre-settlement Inspection)。你可以提前与中介联系敲定验房时间。如果在房屋和害虫检查时发现过问题,卖方已同意修复的,检查重点是你提出的问题是否已全部修复,同时检查房屋及各项附属设施与你签约前所见是否有任何变化。发现问题要立即与你的律师联系,以便律师根据情况向你提出终止合同或请求赔偿的建议。

为保证房产情况在验收后到交割时这段时间不会再有重大变化,验房时间越靠近交割时间越好,但一旦出现问题,你又要留出时间保证你的律师可以与对方律师书面沟通发现的问题及寻求解决方案,所以验房时间又不能太靠近交割时间。通常验房至少应该在交割前4个小时完成并将结果通知你的律师。

验房中常见的一个问题是,买方往往是在最后验房时才发现空调不制冷,百叶窗转不动,冲浪浴缸有几个孔不出水等等。这些问题如前所述,应该在查房日前发现并提出,要求卖方修复或降价。在验房时才发现这些问题为时已晚,买方已没有明确的合同权利要求卖方修复或降价。

但是卖方在搬家时如果因移除家具电器和合同中特别同意移除的固定物而对房屋造成损害的,应由卖方负责修复。应移除而未移除的物品视为遗弃,买方有权自由处分。买方在移除卖方遗弃物品时发生的费用,可以向卖方求偿。所有这些情况,买方应该在验房时及时发现,通过律师在交割发生前向卖方提出书面索赔请求。

13

交割

交割日(Settlement Date)一早,买方律师会再做一次交割前产权信息查询(Title Search),确认所购房产的登记信息没有变化,除去已知的抵押和他项权利等条目外,没有新增任何不利于该房产的条目。

正式的交割一般都在下午2点到4点之间进行。买方律师的代表、卖方律师的代表、买方银行的代表和卖方银行的代表都要在指定的时间到达指定的地点。四方核对所有文件、支票的姓名数字准确无误后,交换过户文件、解押/抵押文件和支票,交换完成,意味着交割完毕。

昆士兰州自1994年开始停发纸质房产证(除非房主申请颁发),所以除非所购房屋是在1994年以后首次上市,一般房产都没有纸质的房产证。所购房产是否颁发过纸质房产证,产权信息查询结果中会清楚显示。

以上介绍的是买卖双方均有银行的情况,如果卖方没有贷款,或买方自己支付全款,则会缺少一方的参与。

交割完毕后,双方律师会立即通知各自的客户交割已成功,并分别通知房产中介向买方交钥匙,向卖方支付扣除卖房佣金后的定金余额。

14

后续事项

交割后律师还要负责的事项(Post-Settlement Matters)主要有三个:

1. 缴纳印花税

 根据法律,买方律师必须在合同签订之日起30天内将买方印花税足额缴交州税务局并在合同上加盖印花税付讫章。如果双方签订的是有条件合同而且该条件的满足不受买卖双方的控制,比如以买方获得贷款批准为条件,则印花税缴交时间可以延后到合同无条件之日起30日内。

就大多数购房合同而言,从合同无条件之日到房产交割日一般不会超过30日,所以律师不会要求买方提前单独准备印花税资金,所有需要的资金在交割日之前一并存入银行或律师事务所的信托账户就可以了。但是,如果合同无条件之日到房产交割日之间的间隔超过了30日,律师会要求买方在合同无条件之后30日内房产交割日之前将印花税款足额打入律师事务所的信托账户或向律师提交一张等额的银行支票,以便律师安排在规定的时间内向州税务局缴纳印花税。

2. 房产过户登记

 如果买方是贷款买房,由银行负责办理房产过户登记,因为买方银行要在过户的同时把卖方的贷款抵押登记解除,把自己的贷款抵押文件登记在案。买方银行在过户及解押抵押登记完成后,有义务向买方提供一份政府产权处出具的完成过户登记确认函。如果你在交割完成后一个月尚未收到该确认函,可以向银行查询。如果是买方全款买房,过户就要由买方律师来操心了。过户中发生的解除抵押登记费由卖方负担,房产过户登记费和新贷款抵押登记费由买方承担。

3. 交清卖方的各种欠费欠税

 买方律师在交割中扣下的卖方缴纳欠费欠税的支票,要分别寄给州税务局,市政府和小区事业法人保证买方买到的房产截至交割之日不欠任何税费。这里律师代卖方缴纳的一般是卖方在当期(本季度或本半年度)之前的欠费。当期的费用双方律师在核数阶段已按多退少补的方式调整过了,就是说,如果卖方当期某项缴费超过了交割日,则买方给卖方补钱,如果卖方当期某项费用尚未付到交割日,则买方要从合同价款中扣除这笔钱,留待下次收到账单时一并缴纳。所以经常有买方在交割完成后的三个月或半年内打电话给律师,询问为什么收到的市政收费或水费的账单中包括交割日之前发生的费用,担心自己要为卖方的欠费买单。其实卖方应交的钱已在交割时留在你手里了,你现在替他/她交并不吃亏。

一切都处理完之后,一般你的律师会给你发来最后一封信,告知你谁在处理交割后的事项,并附上最终的交割金额明细表和律师事务所的税务发票等。

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