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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

昆州二手房屋购买法律指南 (上)

2020.03.29 | 澳洲法律评论作者团 | #来哲夫律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

根据澳大利亚国家统计局的最新统计数据,截至2016年12月底,出生于中国大陆的昆州常住居民有47,114人(统计局给出的数据未包括出生于港澳台和海外的华人,下同),而在2006年该数字只是18,400人,10年间增长率超过156%。同期昆州常住总人口从400万上升到488万,增长率22%。

来到昆州,首先要解决住的问题。中国大陆过去四分之一世纪经济的高速发展,让绝大多数新移民都有能力在澳洲购买住房,但大陆的买房流程与澳洲迥然不同。在大陆买房时一家中介就帮你把买房从贷款到过户一站式全搞定了,但到了澳洲,新移民会发现,房产中介既不管你的贷款申请,也不管你的房产过户。贷款你要直接找银行或通过贷款中介谈,过户你要请律师帮忙。这一点让许多新移民不适应。

另外,新移民多来自于中国的大中城市,他们原来的购房经验,多数仅限于购买公寓大楼中的一套房间,只要对要购买的楼房的层数、户型和朝向等满意,手里有钱,直接签合同就行了,不用考虑其他因素。但是到了澳洲,选择增多了,你可以买空地自己建房,买独立房屋及其土地,买不同类型的涉及共有产权的房屋。相应地,购房要考虑的因素也增多了。比如,买空地时你要查明土地是否是污染的土地;买独立房屋时你要确定房屋是否有建筑质量问题,是否被白蚁侵袭了,是否有限制土地使用的各种他项权利;购买涉及共有产权房屋时,你要考虑每年物业费的多寡,小区建筑和各种公用设施是否已存在严重问题,每家每户可能或马上要被征收高额特别物业费来解决隐患。所有这些因素如果买方不在房屋交割之前查明,及时终止合同或谈好价格补偿,则交割(Settlement)一旦完成,买方将丧失一切索赔权利。

最后,澳洲是一个联邦制国家,根据宪法,只有在有限的领域,联邦可以制定全国统一的法律,比如公司法和婚姻家庭法。更多的领域,立法权在州议会。土地制度就是一例,其法律可以由各州自行制定,虽然总的原则大同小异,但在具体要求上还是会有很大不同。网上有很多中文的澳洲购房完全手册,但多数以新南威尔士州或维多利亚州的法律为蓝本,直接用作昆州购房指南并不合适。

因此,本文专注于介绍昆州购房流程,帮助澳洲各地华人了解在昆州买房过户的各个环节要注意的法律问题。之所以叫法律指南,是想强调,本文主要涉及法律问题,至于房价如何确定和贷款如何获取等,不在本文讨论的范围之内。

昆州房产买卖涉及20多种法律,购房的每一个环节都可能牵涉到许多法律问题,本文无法一一论及,仅就具有澳洲公民或永居身份的买方通过中介直接签约购买二手房屋时可能遇到的常见法律问题做一简单介绍。

在昆州买房过户基本要经过以下十四个步骤:

(1)定名  (2)量力

(3)选房  (4)出价

(5)签约  (6)投保

(7)付定  (8)查房

 (9)批贷  (10)核数

(11)划款  (12)验房

(13)交割 (14)后续事项

以上每一个步骤,都可能有律师参与,所以下文如提到买方应如何如何或卖方应如何如何,该行为既可以由买卖双方本人实施也可以由买卖双方律师代为实施。

因文章较长,故分为上中下三篇,分次刊出。本篇为昆州二手房屋购买法律指南 (上)

01

定名

定名,即确定以谁的名义购买房产。以自己的名义买,以夫妻名义买,以家庭信托、自管养老信托名义买,还是以自家公司名义买,都要事先想好。不同的选择,会有不同的法律后果。有的选择帮你节省印花税,有的帮你省所得税,有的不省税但对做生意的人可以保护其房产免受债权人的追讨,等等考量不一而足。不知如何决定时,建议先咨询你的会计师或律师。

澳洲印花税的征收十分严格,不容变通,合同签订后的加名、减名或更名,有很大的可能被认定是签订了两份合同,因此政府要收两次印花税。所以,提前做好功课,尽量避免此类情况的发生。

如果实在要加、减、更名,为了杜绝被双重征税的可能性,一般律师会要求双方签订一个终止前一个合同的契约(Deed of Rescission),由此产生的额外律师费,就要由买方承担了。

如果市场火爆,卖方正愁无法毁约再卖,这时你提出要更名,卖方可能直接拒绝,迫使你要么履行已签的合同,要么终止合同,吃亏的还是买方,所以签合同之前想好用谁的名义购买非常重要。

02

量力

量力,即确定自己有多大的支付能力。无论是购买自住房还是投资房,都是一项重大的投资活动,可能影响你未来多年的税务规划和资金头寸,所以无论你是现金充足,还是囊中羞涩,最好先与你的会计师讨论一下,根据你的具体情况,决定全款还是贷款。

如果贷款,建议先找银行或贷款中介,给你的贷款能力做一个预评估。

在买房过程中,你最后要支付的总金额受到以下因素的影响:

1. 房价

2. 贷款银行要收取的各种费用(包括申请费、银行律师费和评估费等)

3. 印花税

4. 律师费(包括律师服务费和律师代为支付的检索查询注册等费用)

5. 截至房产交割日市政管理费、水费和小区物业管理费(如适用)多退少补后的增减额

6. 对房屋做建筑物质量和害虫检查要支付的费用

7. 政府收取的房产过户注册费和银行收取的房产抵押登记费等

其中贷款收费,各银行会有不同,应事先向银行或贷款中介问清楚。房屋质量和害虫检查费向有专业资质的检查员询价。其他费用可以咨询你的律师。

昆州印花税采取超额累进税率。目前的税率是物业价值:

小于$5000以下部分 --  免税

$5001至$75,000部分 --  1.5%

$75,001至$540,000部分 --  3.5%

$540,001至$1,000,000部分 --  4.5%

$1,000,00以上部分 --  5.75%

对于买房自住的本州居民,根据其是购买首套房还是非首套房,购买首套房时是买新房还是二手房等等不同,可以享受州政府给予的不同的减免税待遇。

以房价$450,000的二手房为例,如果你要买来自住且是一生中首次购房,印花税是零;如果你是买来自住但不是首次购房,印花税是$7,000澳元;如果你是用来投资,则印花税是$14,175澳元。

昆州地方税务局(Office of State Revenue)网站上有印花税计算器,根据要求输入房价和其他条件,可以大致算出你要支付的印花税。

考虑了以上所有因素后,你应该对你能负担得起什么价位的房产心中有数了。

03

选房

在选房阶段,有两个因素需要考虑。一是你准备在何处买一个什么样的房产,另一个是看中的房产处于何种状况。

你如果在成片的住宅区内买一处建成的房产,房产没有明显的加建改建迹象,你也准备按原样使用,没有推倒重建或者加建、改建的打算,你可能不需要在签约前做下文提及的房产信息检索(Searches)。

但是,如果你准备购买的是一块空地,是一块远郊房产,或是准备随后对房屋进行加改扩建,建议你在签约前咨询你的律师,考虑是否在签约前做一些检索。如受污染土地查询,市政规划查询,上下水管线查询等等。尽管合同要求卖方应向买方充分披露与地块房产有关的一切负面信息,但如果卖方故意或由于疏忽没有披露,买方通常最大的权利就是在交割前终止合同,可是有些事项的查询可能需时较长,没有办法在交割日之前得到查询结果。一旦房产交割完成,买方即使发现了任何负面信息,也没有权利反悔了。

当你看中了一处地块或房产,仔细考察一下它的周边情况,有没有高压电线从近旁经过,有没有手机信号塔矗立在房后不远处,离交通主干线有多远,地势如何,有无被洪水淹没的风险,房前屋后是否有井盖或泄水口,所有这些都可能减损房产的价值或影响限制房产的使用。在签约前注意到这些问题并请律师做些检索,看一看这些情况对使用该地块施加了哪些限制,对你的影响有多大。

根据昆州的法律,有些对房产有负面影响的信息,即使你是在合同签订后房屋交割前查到了,依法你也不具有终止合同的权利,比如洪水威胁该地块的信息,通讯电缆穿过该地块的信息,及该地块地处交通噪音走廊的信息等等。所以,在正式签约前就你所关心的问题,请律师做些检索,搞清状况,对地块情况有一个相对充分地了解后再出价签约,可以避免随后毁约不能而带来的更大的损失。

04

出价

出价有两种方式。一种是你口头或书面给出一个价格和相应的条件(出Offer),由中介去询问卖方是否接受,如接受,中介准备合同,买方签字后,再找卖方签字,合同成立。

另一种是,中介直接将房价和相应的条件写在正式合同文本上,要求买方签字并在合同的每一页上简签(签上买方的姓或姓氏的首字母),然后中介去找卖方签字。如果卖方在合同上不做任何改动,直接签字并简签,则合同成立。如果,卖方在合同上做了任何改动,比如,把买方给出的价格划掉,在旁边写上了一个更高的价格,则合同不能成立,构成新的出价(offer),需要买方在卖方改动过的价格旁边简签,合同才成立。如果买方不同意卖方改动的价格,把它划掉,写上一个比自己的原价格高但比卖方的出价低的价格,并简签,则合同仍不成立,需要卖方在买方新写上的价格旁再次简签,合同才成立。

两种出价方式,无所谓优劣,但由于第二种方式,一旦卖方不做修改直接签字,则合同立即成立,买方再无转圜余地,所以,建议买方把本文下一篇中关于签约前的注意事项都考虑进去之后,再用此种方式出价。

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
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Xiaofan Zhou

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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