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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

楼花转售攻守道(上) | 楼花无法交付时权责利(4)

2020.03.29 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

从2017下半年开始,受限于贷款政策缩紧,大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境,从2018年的伊始,《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时,买家可能遇到的问题、责任以及相关建议,即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章:

了解澳洲房地产的人都知道,在2016年之前,澳洲楼花市场常常出现团签、买家哄抢项目的卖家市场盛世。

但是,自去年年初以来,海外人士贷款政策不断收紧,甚至关闭,这使得很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批,无奈之下,将已支付10%首付的楼花放回市场,进行转卖,甚至以折扣价出售,以脱手“烫山芋”而避免无法交割的违约责任
一、对于楼花转让,政府、开发商(卖家)的主流态度

一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。

另外,由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的,如果任由买家随意转让楼花,会极易扰乱开发商的定价及市场

在这样的态度下,开发商有可能会在购房合同中添加相关条款,以限制或禁止买家在房产交付前进行转让,这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。

大家可能不知道,住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款,签署了这种条件的合同后,如果确认无法得到贷款,那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割,请卖家同意解约并退还首付。

然而遗憾的是,通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见,卖家不太可能主动解除合同,而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约,以最大限度地保护卖家自身利益。二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣

因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势:

  • 时间优势:一般来说,公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等,联排别墅的建筑周期在1年至2年不等,而楼花往往会在将要交付时进行转让(例如交付前3至6个月,一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足,而不得已转让楼花),这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。

  • 价格优势:由于交付时间的紧迫,部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此,在2016年下半年开始,市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”,一方面让无力交付的一手买家尽快脱身,另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。 

  • 买家无身份限制:海外买家购买二手房有诸多限制,例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是,澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士,但是必须符合以下条件:
    • 房产合约在所有权过户前已经被终止;且
    • 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。
  • 印花税优势:在2016年下半年,澳大利亚各州纷纷开始增加海外人额外印花税,例如昆士兰州在2016年10月1日之后签订的合同,海外人需要缴纳额外3%印花税。然而,通过恰当地运用楼花转让的合适方式,可以帮助一手买家无需支付或退回印花税;或者帮助二手买家节省税务成本,支付一手买家合同签约时的印花税金额。

综合上述优势,在贷款政策不断收紧的大环境下,有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。三、楼花无法顺利交付,可能面临的法律责任

可是,从楼花的持有者的角度来看,现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付,您可能面临一系列的法律责任。

以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例,开发商在没收了买家10%首付后,通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿:

  1. 原定交付起买家应缴纳的支出,包含土地税、水费、物业管理费以及保险,逾3000澳币;
  2. 延期交付所产生的滞纳利息,逾48000澳币;
  3. 市场销售费用,包含市场支出逾6500澳币,卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币;和
  4. 其它成本(若再销售失败)。

60万的楼花,在无法交付后,竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信! 除此之外,卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时,不仅需要承担相关违约责任,还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

简单来说,开发商(卖家)往往期待买家可以顺利交割,从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付;并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判,双方仍然未能得到和解协议,那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分;并且还可以继续向买家追讨再出售时,若低价成交的差价部分。

可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信即可,反正“山高皇帝远”!

但是,我们强烈不建议买家面对法律纠纷时,采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention),海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书,并且生效。

因此,在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下,如果作为买家的你面临无法交割的窘境,首先应当尽快咨询您的专业律师,了解有哪些方式可以在交付前转让楼花,以及相应的责任与费用,最大可能地减少自己的损失。四、图解楼花买卖的3种主流方式,哪一种更合适您?

         想要了解更多内容,请看下一篇《楼花转售攻守道(下)》

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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。