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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

法谈如何在澳洲做小型开发商?

2019.12.08 | 澳洲法律评论作者团 | #小轶律师

如果你没有足够时间阅读本文,记住以下几点就好:

1、比起买房,轻型开发要复杂好几个level,所以一定要做好法律类尽职调查

2、除土地所有权、规划、管道等基本调查外,还应该进行实地测量、核实市政厅命令。舍不得花钱花时间好好尽职调查,套不到一个好的轻型开发。

3、海外人士也可购买二手房的土地用作再发展用途,前提是要增加住房供应(increases the housing stock),并需要申请FIRB缴纳费用。

4、通常来说,只需要准备材料证明土地zoning以及简述未来的发展规划,FIRB都会考虑并批准的。

5、关于带DA的土地买卖,在成交时,需要保证卖家在申请DA中的一切第三方费用都已经结清,避免买家产生额外支出。

6、如果还是有点晕,那么请参照下期的实例处理

最近轻型开发成了一个趋势也成了一个热词,近来遇到的几个客人都打算拆掉旧房子,在土地上盖duplex,townhouse或者小型公寓项目。看来很多投资者已经从单纯的买房投资慢慢过渡到了轻型开发的行列,做起了小型开发商。

从律师的角度出发,虽然都是买土地房产,但因为对土地的用途不同,合同也有所不同,如条款的谈判和律师对土地的侧重点等。今天我们就来说说购买小型开发土地的那些额外需要注意的地方。

1、关于尽职调查(Due diligence)

什么是法律类尽职调查?说白了就是要检查所有和土地相关的文件,同时通过检索信息来了解此土地是否存在潜在问题。当然,通常来说,买方律师在审查合同时会做一些必要的检索审查,这些便是基本的尽职调查。这些基本尽职调查包括:

1.    土地所有权调查,以及是否受其他,例如easement和covenant的影响,具体easement和covenant的定义请看我之前专栏文章:澳洲土地私有是没错,但这些第三方他人权益也会影响你的房产土地权 | 小轶说法07(平台原创)

2.    土地的规划(zoning)、使用要求、土地基本性质情况以及开发限制,这个会在section 149(2)&(5)certificate中有所体现,当然从开发可行性来说,建筑师会给予更清楚的概念;

3.    排水管(drainwater)和污水管(sewerage)的位置,大小及走向,这里涉及到管道位置是否会影响未来开发,是否需要relocate管道以及可能产生的额外成本等;

4.    如果是带租约的买卖,需要查看租约情况。

以上是基本的尽职调查。但是这些只是给予合同内容的审查并不能给予土地信息的全貌。还会有一些内容是在合同中体现不到的,而这些就需要律师做额外的尽职调查。

很多人说我只买一块地又不贵有必要做什么额外的duediligence吗?我的建议是,有些情况下是有必要的,这要从商业考量,或者从土地所在位置和土地性质来看。

那如果打算用作开发的土地,究竟会涉及到哪些额外需要的尽职调查?

我这里举几个例子:

1.    土地是否和合同中Plan所标明的土地一致,这需要额外的测量师(surveyor)实地测量;

2.    市政厅是否有关于此土地的行政命令通知(Counciloutstanding notice),如果council有关于此块土地整改要求维修的命令,如果没有及时发现那对于买家来说,这将成为了一笔额外成本支出;

3.    位于主路附近的土地是否会受到未来道路拓宽的影响,道路及海运服务局(RMS)或者轨道公司(Rail Corporation)是否有可能有强制征收部分或者全部土地的可能,这些都会影响土地价值和项目。

以上提到的是从律师角度的尽职调查,当然除此之外,相关的工程师也会需要做一些例如土壤测试,各种服务管线检测等的调查。

而这些完整的调查会给予买家一个清晰的概念,从商业角度来说就是,这地能不能开发,开发成什么,开发成本多少,有无一些大的额外支出。这些在帮助买家做决策时会起到相当大的作用。

所以一个完整的尽职调查是需要花时间的。通常来说,我建议客人的做法是,尽量把尽职调查结果作为合同的一个生效条件。也就是说,买家可以先签署合同,但是给予买家一个尽职调查期(DDperiod),只有当买家满意尽职调查的结果时,此合同才真的生效。否则,买家可以撤销合同拿回定金。

当然,很多时候,抢手的地卖家并不会希望有任何条件附加在合同里,遇到这种情况,作为买家只能留足时间尽早准备尽职调查,不要在买下来发现各种问题,损失惨重而后悔当初没有好好做duediligence。

2、关于海外投资审查(FIRB)

海外人士购买住宅用地FIRB是一个绕不过去的话题。这里的海外人士既包括个人也包括海外公司或者信托。关于海外公司的定义大家可以看之前其他作者的专栏,有详细的解读:一张图解析海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房 | 法律专栏18(平台原创)

简单来说,海外人士允许购买二手房的土地用作再发展用途,前提是要增加住房供应(increases the housing stock),并且需要先申请FIRB缴纳申请费用。

什么意思?我们知道海外人士是在FIRB批准的情况下可以买新房的,但是二手房是不可以买的。然而,如果买一个连同土地的二手房以后打算开发并且增加了住房供应,那FIRB在审核后是会允许海外人士购买此种二手房的。

这里有个概念,什么叫增加住房供应?就是新的开发要在原有土地的房屋总量基础上,有所增加。比如原地上有一个老房子,拆掉重建一个新的房子,这个就不算。但拆一建两个,比如建了个duplex,这是可以的,或者建几套十几套公寓这都属于增加了住房供应。

那还有一种情况不算增加住房供应,举个例子,如果是打算买一个土地上面有一个二手房,但是想作为的开发用途是学生公寓或者BoardingHouse,即使建成后会有10间20间,但因为没有subdivision把这20间房分成独立的产权房而是作为一个整体,因此这不能算作增加住房供应,FIRB并不会审核同意此种申请。

有的客人会问,那如果我买的是生地,在买时并没有明确DA批准的存在,我只是有此类开发规划,FIRB会考虑吗?

答案是会的。

通常来说, 只需要准备材料证明土地zoning以及简述未来的发展规划,FIRB都会考虑并批准的。当然,这个情况并不能作为海外人士购买二手房的一个额外渠道。因为FIRB在批准此类土地购买时会附加一些额外条件,比如在开发施工前原房屋不能有人居住,或者限定开发必须在拿到FIRB批准之后的4年时间内建成(可申请延后)等。这些条件都间接限制了买家对土地的未来使用而只能用作相应的开发用途。

3、关于带开发许可(DA)的土地买卖

很多时候大家为了追求干净利落,周期又快又低风险,去买那些带着开发许可(DA)的土地。这本身没什么问题,只要DA是真实存在的并且在有效时限内(通常为5年)。

关于DA文件的解读在这里我就不多说了,我一般建议客人去拿给设计师,建筑商或者其他专业人士过目,看DA中的条件在实际操作中是否会有一些难点以及额外的成本支出。

从买卖合同上来说,由于DA大多数情况下是由卖家申请好的,并且伴随着土地转让会转给买家,因此在土地的转让过程中我们就需要在合同中确保已明确以下几点:

1.    成交时,我们要确保卖家会把所有与DA相关的,包括向Council申请DA的一切文件,通信往来都在成交时交给买家,当然这里我们一般会强调关于设计图的CAD文本或其他相关格式的电子图纸也一并交给买家,因为在实际操作中,买家如果没有相应的电子图纸,在开发准备过程中还需要重新准备相关图纸造成一笔额外的费用。

2.    成交时,我们需要保证卖家在申请DA中的一切第三方费用都已经结清并且要求第三方包括设计师,及顾问出具一封信,知晓所有文件的转让并且确认所有成交前相关DA申请过程中的账款已经由卖家结清。我们有遇到实际情况中,卖家拖欠了一大笔款项给设计师,而为了获得全部图纸,买家不得不代替卖家支付这些款项。

3.    遇到有条件的DA(deferred commencement conditions),我们可以要求卖家在达到Council要求后再成交土地,以确定我们最后拿到手的是一个无条件的DA。

以上就是小型开发项目实际中会遇到的一些问题及法律上的处理办法。下期我会用实例来探讨轻型开发的其他注意事项以及处理办法,包括购买土地性质为商业土地的GST的缴纳比例问题,以及如果土地上有租客或者零售租客的实际租约问题等。

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