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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

澳房合同违约,开发商追诉至中国执行怎么办?

2020.03.29 | | #林汇铭律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

从2017年下半年开始,受限于贷款政策缩紧,大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境,从2018年的伊始,《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时,买家可能遇到的问题、责任以及相关建议,即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章:

澳洲楼花成交之前想转手,我该怎么办?

在澳房市场火热的这些年,为什么我的投资项目没能赚到钱?

海外投资贷款急救帖(2)!海外贷款的法律暗礁,你都了解吗?

楼花转售攻守道(上)

楼花转售攻守道(下)

澳房合同违约,开发商追诉至中国执行怎么办

当一套楼花无法交付,您的其他澳洲资产会受到牵连吗?

在之前的文章中我们提到了关于“若楼花无法顺利交付,您可能面临的法律责任”的主题,引起了众多海外买家,尤其是楼花买家的强烈兴趣与讨论。

不少读者纷纷留言私信询问相关的细节,特别是在买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决。

原文中的案例简述如下:

以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例,开发商在没收了买家10%首付后,通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿:

原定交付起买家应缴纳的支出,包含土地税、水费、物业管理费以及保险,逾3000澳币;

延期交付所产生的滞纳利息,逾48000澳币;

市场销售费用,包含市场支出逾6500澳币,卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币;

其它成本(若再销售失败或销售低价的差价补偿)。

60万的楼花,在无法交付后,竟收到了索偿合计超过近10万澳币的惩罚金律师信! 除此之外,卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时,不仅需要承担相关违约责任,还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信即可,反正“山高皇帝远”!

但是,我们强烈不建议买家面对法律纠纷时,采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention),海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书,并且生效。

因此,如果作为买家的你面临无法交割的窘境,应当及时征求法律建议,减少自己的损失,保障自己的权利。

那么今天,我将针对以上话题作相应延伸,集中讨论中澳承认与执行相互判决的条件与实践。

中澳两国承认与执行相互判决的实践

由于外国判决的承认与执行问题一般认为属于程序问题, 根据“程序问题依法院地法” 的冲突法原则以及世界各国的实践, 一国法院的诉讼行为是该国司法权的体现, 所以, 承认与执行外国法院判决的程序, 一般也依承认与执行判决的法院地法律。

又因世界各国各自社会、政治制度、文化传统、经济利益、历史特征、法律习惯等的不同, 而在承认与执行外国判决的问题上各国的规定差异悬殊, 尤其在承认与执行外国判决的条件方面各国的规定更是千差万别。从而造成种种障碍, 致使一国作出的判决, 往往很难在国外得到承认与执行, 或者虽可在某国得以承认和执行, 但在另一国却不能如此。

澳大利亚判决在中国的承认与执行条件

假设买家老王无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至澳大利亚拥有相关管辖权法院并获得确认买家违约的生效判决书。而买家老王身为海外人士、且并无资产在澳洲可以被执行,那么在这种情况下开发商是否可以请求中国法院承认与执行澳大利亚法院作出的该判决?

从我国民事诉讼法第267 、268条规定的精神来看, 我国承认与执行外国判决的基本条件是:

外国法院的判决必须是已发生法律效力的判决、裁定;

该判决国必须是和我国缔结了关于相互承认和执行对方判决的双边条约, 或双方是同一国际条约的共同缔约国, 或双方有互惠关系的;

该外国法院判决不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的。

凡是外国判决符合上述3条原则, 我国就依照我国民事诉讼法规定予以承认与执行。总的看来, 我国对外国判决的承认与执行的条件只作了简要的原则性规定。我国对外国判决的承认与执行方面的规定与澳大利亚的有关规定相比尤其显得过于简单、笼统。特别是当我国需要与澳大利亚开展司法协助或两国的判决需要相互予以承认与执行时, 就更加难以顺利进行。

此外,我们可参考广东省一个真实案例《最高人民法院关于申请人弗拉西动力发动机有限公司申请承认和执行澳大利亚法院判决一案的请示的复函》(2007年3月1日[2006]民四他字第45号)

广东省高级人民法院:

你院[2006]粤高法民四他字第11号《关于申请人弗拉西动力发动机有限公司申请承认和执行澳大利亚法院判决一案的请示》收悉。经研究认为,我国与澳大利亚联邦之间没有缔结或者参加相互承认和执行法院民事判决、裁定的国际条约,亦未建立相应的互惠关系。弗拉西动力发动机有限公司的申请没有法律依据,应予驳回。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第318条的规定,当事人可以向有管辖权的人民法院另行起诉。》

此复。

经过查询《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》、《我国对外缔结司法协助及引渡条约情况》以及《最高人民法院关于申请人弗拉西动力发动机有限公司申请承认和执行澳大利亚法院判决一案的请示的复函》的相关规定,中国与澳大利亚之间司法协助及引渡条约缔结情况如下:

截止2018年2月,尚未订立民商事司法协助条约。因此,澳大利亚法院作出的生效判决目前较难获得中国法院的承认与执行,需当事人向中国相关具有管辖权的法院起诉,由具有管辖权的人民法院作出判决,于后方可予以执行。

中国判决在澳大利亚的承认与执行条件

假设买家老王无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至中国拥有相关管辖权的法院,并获得确认买家违约的生效判决书。而买家老王在澳洲有数项资产,那么在这种情况下,开发商是否可以请求澳洲法院承认与执行中国法院作出的该判决?

原则上说,中国的判决要在澳大利亚的法院执行必须满足四项条件,若相关条件获得满足,澳大利亚的法院会执行中国的判决,这四项条件是:

判决须由中国法院作出,且该法院依据澳大利亚法律对被告拥有国际意义上的管辖权;

判决必须为最终和终局判决;

判决金额必须确定或容易计算;以及

中国法院判决的当事人以及执行程序的当事人必须一致,并且拥有相同利益。

首要条件是确定管辖权,在下列情形下,中国法院通常被认为拥有管辖权:

自然人被告在原诉法律程序文件送达之时位于中国(无论时间有多短暂);

法人被告于原诉法律程序文件送达时在中国境内确定及合理永久的地点开展业务(无论是通过维持分支机构或通过雇用代理人代表其经营业务且达到一定时间);

被告通过下述方式服从中国法院的管辖权:

提交无条件应诉书;

自愿参加诉讼;

事先同意接受中国法院的管辖;或

中国法院作出的判决就其位于中国的有形财产移交了所有权或占有权。

即便中国法院的判决满足上述要求,并且初步看来可在澳大利亚获得执行,但澳大利亚法院仍可能基于下述理由而拒绝执行该判决:该判决通过欺诈方式获得,违反公共政策,或有违自然正义。

值得注意的是,就执行中国法院判决提起诉讼并胜诉即创设一项债务,该债务可按照与澳大利亚法院作出的任何其他金钱给付判决相同的执行方式予以执行。

然而在实践中,根据目前的已知案例,澳大利亚法院实际上尚未执行中国判决,这意味着中国法院可能不愿给予互惠待遇。

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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