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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

澳房收到土地税税单, 我该怎么办?怎么豁免?

2020.03.30 | | #林汇铭律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议

众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。

土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后,许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单(下图)。

其中,一些业主已经拥有名下物业许久,却突然收到土地税税单;

一些业主只听说澳洲有印花税,表示从来不知道土地税怎么计算;

更有一些业主已经拖欠土地税,却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。

今天,我们一起“十问十答土地税“。

1
什么是土地税?

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。

州税局(State RevenueOffice)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。

州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value)为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。

2
土地税和房屋建筑有关系吗?

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。

例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。

即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

3
哪些土地需要缴纳土地税?哪些土地可豁免土地税

如果物业的土地价值超过一定价值的话,则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有,或是和别人一起拥有以下这类土地,都需要按要求缴纳土地税:

(1)商业或工业物业,例如零售店、商务房和工厂

(2)度假房

(3)租赁或是投资房产

(4)一些没有得到豁免条件的初级生产用地

(5)空地,包括乡村荒地

(6)任何其它非免徵土地

(7)其它

可豁免土地税的包括:

(1)主要居所(家)

    o   一般而言,物业产权在业主名下,而不是公司或信托机构 

    o   在某些案例中,豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中,一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。

(2)某些做初级生产用地的土地(生活农场)

(3)总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额

(4)公寓和慈善机构

(5)其它

一言以概之,投资物业大多需要交纳土地税,自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。

4
为什么我会突然收到土地税的评估税单呢
与上一个财政年相比,所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额

购买了另一新物业以作投资目的

之前物业的土地税豁免已经终止

5
第一次收到土地税的评估税单,我该怎么办?
要求审查评估税单中的土地税概要

联系州税局已更新业主与土地信息细节

若符合本文上述的条件,可申请豁免

乖乖地缴纳土地税

6
土地税征收额是多少呢?
除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。

以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税请见下表:

(注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)

个案的土地税计算可参见以下网站:

新南威尔士州:http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation

维多利亚州:http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator

昆士兰州:https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

7
我不会用上述的计算网站算土地税,怎么办?

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。

请您询问他们得到进一步信息,并且尊重他们的工作与支付相应的费用,即使只是为您做简单的计算。因为,他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。

8
联名/集资/私募买的土地,土地税按所占份额缴纳吗?
大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲,那么在土地税缴纳上,地税是按照一户土地征收的,按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。

至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定,并未规定要按照所占份额进行缴纳,只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。

9
案例分析
王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时,在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现:

a. 合同首页标明“LandTax is adjustable – Yes“;

b. 特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。

问1:王先生是否需要缴纳915澳元的土地税?

答:是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税,但是7月1号以后开发商将房产交给王先生,所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。

该金额由具体房产交付日期决定,因为7月1号交房,开发商需承担182/365天,王先生需承担183/365天,即915澳元(1,825*(183/365))

问2:王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税?

答:如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所(家),则一般情况下他无需再缴纳土地税,因为:

     a.  该公寓的土地价值一般不会超过48.2万澳元(2016年新南威尔士州土地税起征额);
     b.  假设该公寓土地价值超过48.2万,但由于属于自住房产,仍无需缴纳土地税。

注:本人在所有购房合同的解释中,都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款,该条款即与此问相关。

此外,在购买楼花时,可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算,即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且,需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。

10
减免土地税的策略与规划方案

(1)分散物业投资区域

o 在不同州购买土地

o 瞄准北领地

o 控制土地的购买价格

(2)用不同的主体来购买投资物业

o 不同家庭成员

o 家庭信托

(3)以公寓房取代别墅进行投资

   o    读者思考题:为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税?

   o    可将答案留言公众号后台,有理有据者即可获30分钟免费法律咨询(澳房土地税方向与中国法任一方向)。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。

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Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

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非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

古波

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

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专业的业务能力和贴心的服务态度让人不得不感叹澳洲竟然还有这样敬业努力还谦虚的律师和律所存在。

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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