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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

澳洲土地上的第三方权益(Easement, Covenant, Caveat和Mortgage)到底是什么?

2019.12.22 | 澳洲法律评论作者团 | #小轶律师

大家知道,在澳洲房契是证明对于房产所属权的有力证据。自从澳洲实施Torrenstitle以来,房产转让与权益申领实行注册制。

因此在土地局(新州为Land and PropertyInformation)一张注册好的房契上会写明有关于此快土地的最重要信息:包括房产土地的所有人姓名(registeredproprietor),土地的独有的注册编号(lot/plannumber)以及其他关于此块土地的他人注册权益(other registered interest)。

大家可能会觉得,澳洲不都是号称土地私有吗?我自己买的土地或者房子怎么会出现其他人的利益?其实澳洲土地私有概念是没错的(少数特例除外),然而大多数的土地其实或多或少都会受到第三方的他人权益影响,这些注册的权益也会清楚的写在每一个土地的房契上,所以清楚的知道理解这些权益对于每一个买家来说就很重要。

而这些他人权益究竟是什么,影响有多大,会不会随着土地买卖持续存在,我们今天来讨论下一般情况下土地会受到的四种主要权益的制约:

Easement (地役权)

Easement是一种最常在房契上见到的关于土地的encumbrance(产权负担)。为什么说是产权负担,是因为关于你自己土地的一部分你是没办法自己100%随心所欲掌控的。澳洲土地私有制,我的地本应我说了算,你来我地上没经过我允许我可以告你trespass to land(非法侵入土地)。

但是,如果有easement存在,情况就不同了。简单来说,easement意味着其他人的土地对你的土地是有某种使用权利存在的。地役权主要分两种:Positive easement

此种地役权给予某地的所有人去到另外一人土地上行使一些权利。举两个最常见的例子:

过路权利:

张三家的地在李四家后面,张三家竟然没有一条通往主路上的小路,那唯一的办法就是在李四家地上通过,所以张三与李四协商好在李四的土地上注册了一个easement。此地役权允许张三从李四家北数三米远作为行车道easement,允许张三使用李四家一部分土地作为通往张三家的一条通路。

排下水权利:

张三家又想通过李四家边界的地埋管子排下水(drain water),李四同意张三付一笔钱就给予张三家在李四家边界1.5m宽的地下埋一条下水管以帮助张三家的地排水(easement to drain water1.5 wide),当然easement也会给予张三权利去李四家地维护修理下水管。Negative easement

Positive easement大家可以看到主要给予一种进入别人家土地的权利。而Negative easement并不会给予进入土地的权力,他是一种限制某土地上不能做某件事的权利。

很典型的一种就是:李四家是一线海景土地,无遮挡无敌海景。而张三家属于二线海景,房子在李四家土地后面,有没有海景完全取决于李四家房子有多高。于是为了张三也有无敌景色和房子土地价值,张三和李四签定一个negative easement在李四家的土地上,要求是李四的土地不能建超过几米高的房子,因此张三通过此种easement保障了自己的土地利益。

那easement会不会跟着土地转让一直延续下去?通常来说会。因为easement的权益是附属在土地上的,并不会跟人走。因此无论谁之后买到这块土地都会受已经存在注册的easement的影响。

Covenants

Covenants从概念上来说类似于合同关系。同样,Covenants从形式上也分为两种Positive covenant

从形式上主要约束土地的所有人去做一些事情,一般遇到的大多为关于维修和维护的covenant。基本上来说,受到covenant影响的土地所有人是需要参与所要求的维修和维护的。

这种维修与维护小到例如townhouse几户共用屋檐一个排水槽,因此需要共同承担维修责任,这种属于房主之间的私人covenant。大到关于要承担某些主管线下水的维护,而这种又是和council之间的covenant。 Negative covenant 

这也叫做restrictive covenant或者restrictions on use of land,基本规定了在土地上不能做什么事情以及不能做什么用途。最多出现在新开发的公寓或者成片开发的土地建房项目里。

最常见的例子就是最近在悉尼西北地区大面积开发的house land package。很多时候开发商为了保证某一个区域建成之后的一致性和整体美观,开发商会规定建房时的颜色材料选择或者更细一点关于房子footprint或者driveway的走向。这些都是通过注册covenant来实现的。除此之外,当地的市政厅如果对于某些土地使用上的要求也会通过covenant的形式附加在土地和土地拥有者身上。

大家会问,那如果我不遵守这些covenants的要求会有什么结果?如果违反的行为出现,相关的利益方包括市政厅,开发商,邻居都是有权通过法律方式寻求赔偿并且寻求禁止令的。同时也许会要求将房屋建造中没有按照covenant要求建设的部分推倒重建。

那问题来了,那如果一方卖掉土地或者房产给第三人,covenants到底会不会制约这个第三人买家?答案是不一定。由于篇幅所限以及理论过多,我在这里就不延伸展开了。大家如果有相关疑问或者真的遇到相关情况可以咨询专业律师。

Caveat

Caveat在我之前关于mortgage的文章中有提过(详情请见被银行拒绝,选择私人借贷?你得知道这些!| 产权法39,这是属于一种警示阻止作用。

其目的在于提醒潜在的买家有相关第三方对于土地或者房产是有某项权益的(Equitable interest)。同时也起到阻止其他潜在权益人损害注册caveat人(caveator)的利益。

举例来说,以下情况下,第三方有可能注册caveat到你的房契上:

1.  没有注册的贷款人借钱给房主购买土地;

2.  买家签合同购买房产,但是房产还没过户交割前;

3.  期权购买土地下的期权所有人权利;

4.  第三人在房产成交时有帮助房主购房款的出资;

5.  与房主签有租约下的租客。

因为本身的警示作用,因此拥有注册caveat在房契上的房产转让或者转卖时,会成为一个需要小心处理的问题。同时,第三人买家也会要求房主先做Withdrawal of caveat,再过户。

当然在某些情况下,caveat也没办法阻止土地的交易,比如房产或土地本身就有银行抵押贷款而在抵押下的银行强制出售与过户一般就不会受到caveat的影响。

Mortgage

顾名思义,就是按揭贷款了。大多数情况下,四大银行会作为抵押人和贷款人在房契上存在。那如果是非银行借贷的话,其他金融机构或者个人的名字也会显示在房契上。

一般在房产过户时,都会需要Discharge of Mortgage(解除按揭),这样新的买家才会接受一个没有mortgage存在的土地或者房产。

以上就是常见的关于房屋土地产权上的他人权益形式的简单介绍。当然,一般在买房时也不需要过多担心,好的房产律师会仔细审核所有在合同中这些潜在影响你的权益的事项并且和你沟通讨论的。

最后,希望我的信息能给大家在了解澳洲房产上带来一些帮助。

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