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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

购买商住两用物业,土地税和印花税附加费怎么算?

2020.04.05 | | #羊琛子律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

在购买澳洲住宅地产时外国人可能需要FIRB审批,因此很多海外投资人更倾向于购买商业地产,因为其不受FIRB的限制。

那么持有商业房产以后,每年是否还有更多的税费呢?永久居民和海外人士的税费有什么不一样呢?

举个例子,我们的客户林先生持有澳洲永久居民身份,但是常年在海外工作。

他看上了一个在独立土地上的价值$1,000,000的餐馆,只打算买下来用于投资。销售广告称,此餐馆为商住两用物业。

并且中介大力推荐此物业物超所值,因为在餐馆的旁边有一栋两层的可居住建筑,在同一个产权下。

餐馆的部分已出租作为餐厅生意。住宅部分则是空的可以出租。林先生看后很满意,觉得如果可以把住宅部分出租会有更多收入。

林先生打算购买此物业,请我们负责作为购买方的律师。我们看过销售合同以后,我们提醒林先生,需要考虑可能的土地税和土地税附加费问题。

其中住宅部分,再出租是需要考虑用途。如果被认是住所用途(Dwelling),则可能需要缴纳高额的土地税附加费。如果可以被认定为商业目的,可能可以避免土地税附加费。

这些取决于把此住宅部分作为居住住宅出租,AirBNB形式出租,以及是否可以申请DA变动修改为Hotel、Motel等出租用途,甚至是否连同餐馆一起出租。

此外,即使林先生是澳洲居民,如果未能每年在澳洲住满200天,他可能无法避免为所持有的住所物业缴纳土地税附加费。

首先我们先来看看什么是土地税。

01

土地税(Land Tax)

土地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征,以每年的12月31日为结点。

哪些房屋形式需缴纳土地税?

● 空地vacant land, including vacant rural land

● 已建别墅,公寓房用地land where a house, residential unit or flat has been built

● 度假屋a holiday home

● 投资型房产an investment property or properties

● 公司管理性质的公寓房用地company title units

● 民用、商用或者工业用地包括车位residential, commercial or industrial units, including car spaces

● 商用房产比如工厂、店面和仓库commercial properties, including factories, shops and warehouses

● 向州政府或者当地政府租赁的地块land leased from state or local government.

新州的土地税怎么计算的?

土地税率表格如下:

起征额至进阶起征额之间的金额适用1.6%的税率,进阶起征额及之上的部分适用2%的税率。

计算方式(2019年):

以林先生的餐馆物业为例,这时候需要看土地的评估价值来计算需缴纳的土地税。虽然林先生买入的办公物业价值$1,000,000,如果土地评估价值只有$600,000, 可以豁免缴纳土地税。

如果土地评估价值为$700,000, 需要缴纳 $100 + (700,000 – 692,000) x 1.6% = $228澳元。

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谁决定土地价值为多少?

土地评估价值有时候相差巨大,投资人就会觉得这是凭什么评估出来的,要是对评估价格有异议怎么办?

实际上,这是由专业的评估师完成的。新州的估价总局(Value General)管辖的估价师,在每年的7月1日计算土地价值,得出评估报告,然后提供给州税局使用。

物业管理型公寓,每间公寓的土地价值按照strata分摊比例来计算。独立的物业根据其土地所有权进行独立评估。

要是业主对土地价格产生质疑,业主在收到土地价值测算后的60天内可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。

谁可以豁免缴纳土地税?

一般来说,业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且只有一个房产可以申请土地税豁免。

值得注意的是,如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下,则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。

02

土地附加费(Surcharge Land Tax)

谁需要交土地税附加税?

土地税附加值是在2016年新州预算中提出了的。应缴纳人士为土地税纳税人中所谓的“海外人士”:

● 个人 an individual
● 公司 a corporation
● 信托 a trustee of a trust
● 政府部门 a government
● 政府投资人 a government investor
● 合伙人 a partner in a limited partnership

非常需要注意的是,非澳大利亚籍的个人,如果不常居住在澳大利亚,也会被视为“海外人士”。

那么什么情况属于不常居住在澳大利亚呢?居住多久才算常住于澳大利亚呢?这里有两个条件需要满足:

● 在过去的一年中,需要在澳大利亚居住满200天;
● 可以久居于澳大利亚不受阻碍。

到达和离境日不能算入200天内。

土地税附加值怎么算?

自2017年起,在新州拥有物业的海外人士需要在土地税的基础上加收0.75%的附加费。自2018年起,附加费率暴增为2%。

以林先生为例,林先生买入的物业价值$1,000,000,土地估价为$600,000。

由于林先生未能在澳洲住满200天,如果住宅部分被认定征收土地附加费,假设安装50%的部分来计算,土地税附加费为$600,000 x 2% x 50%= $6,000。

作为住宅出租给个人?

如果此住宅楼出租给个人作为住宅目的,很可能被认定为住所(Dwelling),需要缴纳土地税附加费。

AIRBNB是商业出租吗?

根据州税局的2017年11月29日的Ruling,即使为大众提供房间及早餐形式的暂时或者短时住宿,也可能被认为是私有住宅所以被认为是住所(Dwelling)。

根据section 104I(2) of Duties Act,只有被用作类似于Motel,Hotel,或者Inn形式的旅馆住宿形式可能被认定为非住所。

如果作为旅馆出租呢?

要作为Motel,Hotel,或者Inn的形式出租,需要满足这些条件:

1、作为商业目的运作

2、为大众提供住宿

3、提供多个住宿

4、提供统一中央管理和服务

5、提供短期住宿(通常少于90天)

林先生的此住宅楼很可能不能满足以上这些条件。而且当时DA批准的用途里面没有允许作为旅馆出租。

可以申请DA修改使用目的吗?

林先生想知道是否还可以申请修改DA,把此楼改为旅馆用途。

我们查阅了更多资料,遗憾地告诉林先生,由于此地块所在区域为历史遗产保护区并且此房产在保护列表中,因此申请DA修改房产使用用途将非常困难。

连同餐馆整租呢?

如果餐馆的商业租赁合同包括了这个住宅楼,并且这个把这个楼作为餐馆的商业用途,有可能此住宅楼能够避免被认为是住所(Dwelling)。

03

土地税知识快问快答

Q. 自住房是不是可以免征土地税?

A. 是的,自住房全免土地税。

Q. 如果物业并非用于自住,是否也要缴纳土地税?

A. 是的, 如果土地价值高于纳税年度起征额。

Q. 澳洲公民是否需要缴纳土地税附加值?

A. 不需要。

Q. 如果持有澳洲永居身份,但过去一年里未在澳洲住满200天,是否需要缴纳附加值?

A. 需要,这种情况将被视为“海外人士”。

Q.没有收益的非主要居住物业也要付土地税吗?

A.是的。无论物业是否产生收益。

Q. 如果土地税纳税单上的信息不对怎么办?

A. 请立刻联系州税局更改。

Q. 买/卖方自己需要申请完税证明吗?

A. 卖方的代表律师或者交易师一般会提供给买方代表。

(以上文体不构成法律建议,如果需要请单独咨询。)

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Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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