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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

逆权侵占:如何白捡澳洲百万房产,连原房主继承人都无力主张!

2019.12.18 | | #林汇铭律师

近日,悉尼房地产市场发生了一件让人目瞪口呆的判决:一位土地开发商霸占一处房产近20年后,法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。

故事比较漫长,大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury,已经有几十年的历史了。

它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie,他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天,这栋房屋逐渐出现了一些白蚁,而且已经到了让人难以忍受的地步。

原屋主可能是经济状况或是其他原因,选择搬离了这里。在随后的40多年中,他们将这栋房屋出租给了其他人,但没有花大力气去修缮,而原房东Henry也过世了。

最神奇的是,在这40多年中,这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌,反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了!

而在这40多年中,原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理,仅仅是将它出租给他人。

修缮后的内饰

1998年,一位房地产开发商Bill Gertos,在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后,确信这里是真的没人。根据他的说法,当他走近观察的时候,发觉前后门都没锁,门栓也掉了。

然而实际情况是,这栋房屋的最后一个房客之前去世了,而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说,至少在1998年那个时候,Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。

更绝的是,Bill Gertos发现该房屋没人管理后,不是通知市政厅,而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢,充当起了房屋的主人!

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁,还直接将房子租给了其他不明就里的租客!

修缮后的房屋

1998年,他他花了约35000澳元修理这栋房子,2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内,原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子!而根据多名房地产中介的信息,这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右!

直到2017年,一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时,法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属:有人占用了你们的房子20年,现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。

Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议,但法院最终表示:根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》,Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子,付了税并收取了房客的租金,因此这块土地和房子现在都是他的了。

法院判决:Bill Gertos胜诉

说实话修房子和付税都好理解,为啥收了房租也能当证据。 

 澳洲最高法院立场 

澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的:

I am comfortably satisfied that since about late 1998 Mr Gertos has been in factual possession of the land with the intention of possessing the land

我很确信,自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地,并打算获得这块土地的所有权

In essence, Mr Gertos succeeded in taking and maintaining physical custody of the land, to the exclusion of all others, and he has assumed the position of a landlord

而实际上呢,Gertos也成功接管了土地的实际保管权,排除了其他可能,他已经成为这块地的主人

Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的,不是秘密的”,是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说,靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律,Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house!

法院要求原房主的女儿和外孙承担Bill Gertos的法庭费用

 逆权侵占 

1、什么是逆权侵占?

逆权侵占是指在未经业主同意的情况下,非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后,该占用者可以成为该房产的合法新业主,不必付出任何代价。

2、逆权侵占公平吗?

其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律,当时规定如果有人拾获别人遗下的物品,经过两年后无人认领,拾获的人便可成为合法的物主 。

后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权,于是便有了所谓的逆权侵占。

这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产(房主消失也无继承人)”,以确保后人能够继续使用土地。

3、逆权侵占的时限与条件?

为了成功进行逆权侵占,澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的:

  • 新南威尔士州,昆士兰州 ,西澳,塔斯马尼亚: 12年
  • 维多利亚州 ,南澳:15年
  • 北领地,首都地区:该法律被明文禁止

除了要满足法定时限,占有者还必须满足以下几个条件:

  1. 实际占有房产 - 占有者要表现的像是合法业主一样
  2. 连续使用 - 法定侵占期间不能有所间断
  3. 敌意占有 - 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
  4. 独家占有 - 不能和原业主共享
  5. 公开占有 - 以此来通知原业主,你的房子被侵占了!

4、昆士兰州的逆权侵占?

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